空き家の3000万円控除の耐震基準と取り壊し：売る前か後かの比較

結論から言うと、耐震基準は「売る時点で満たしている」必要があり、売主が間に合わせる方法は2つです。家屋に耐震改修をしてから売るか、先に取り壊して土地として売るか。ただし2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡なら、売主が何もせずに売り、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修か全部の取り壊しをする方法も選べます。どれを選ぶかで、費用を払う人、契約の書き方、確定申告に付ける書類が変わります。

耐震基準と取り壊しは、誰がいつ行えばよいですか？

被相続人居住用財産の3000万円控除（空き家特例）の対象になる家屋は、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられたものです。古い家なので、そのまま家屋ごと売るには、売る時点で国土交通省が財務省と協議して定める耐震基準に合っている必要があります。この基準に合わない家屋は、次の3つのどれかの形で売ります。

売り方	工事をする人	工事の時期	基準を満たす・壊す対象
①家屋を耐震改修してから、家屋（または家屋と敷地）を売る	売主	売る前	家屋が耐震基準に適合していること（証明書は譲渡の日前2年以内に調査・評価が終わったもの）
②家屋を取り壊してから、敷地を売る	売主	売る前	家屋の取り壊し（敷地は更地で売る）
③家屋（または家屋と敷地）をそのまま売り、売った後に工事	主に買主	譲渡の日から、譲渡した年の翌年2月15日まで	耐震改修で基準に適合させるか、家屋の全部を取り壊す

③は2024年1月1日以後の譲渡だけが対象です（国税庁 No.3306）。①②③のどれでも、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、売るまで貸したり事業に使ったりしていないことなどの要件は共通です。全体の要件は相続した空き家の3000万円控除の要件と期限にまとめています。

売主が先に取り壊す場合は、何に気をつけますか？

②の方式は、売主が家屋を取り壊し、更地になった敷地を売ります。耐震基準の証明書は要りません。そのかわり、国税庁の説明では次の点が条件になっています。

• 相続のときから取り壊すときまで、家屋を事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 相続のときから売るときまで、敷地を事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 取り壊したときから売るときまで、敷地を建物や構築物の敷地として使っていないこと

最後の条件は見落としやすい点です。更地にしたあと、売れるまでの間に資材置き場を建てたり、プレハブを置いたりすると、この条件に当たらないおそれがあります。駐車場として人に貸すのも、敷地を貸付けに使うことになるので避けます。

費用の面では、土地を売るために建物を取り壊した費用は、売却益を計算するときの譲渡費用に入ります（国税庁 No.3255）。控除の前に譲渡所得が小さくなるので、解体費用は税の面でも考慮に入れます。もう一つの影響が固定資産税です。家屋があるあいだは住宅用地の特例で土地の固定資産税が軽くなっていますが、取り壊して更地になると、翌年の1月1日時点から特例の対象から外れます。取り壊すタイミングと売る時期の組み合わせは、空き家の固定資産税の仕組みと空き家の解体の流れと費用で確かめてください。

買主が売った後に工事をする方式は、どう進めますか？

③の方式は、2023年度の税制改正で加わりました。国土交通省の案内では、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修工事または取り壊しが行われれば、対象に加わります。売主は何も手を加えずに売れる反面、工事を行うのは買主なので、買主の協力がなければ要件を満たせません。このため国土交通省は、売買契約に特約を置くことを推奨しています。

契約で決めておくとよい項目を並べます。文言そのものは、仲介する不動産会社と、必要なら契約書を作る専門家に作ってもらいます。

1. 買主が、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、耐震改修工事を終えるか、家屋の全部を取り壊すこと
2. 工事を終えたら、証明する書類（耐震改修の場合は耐震基準適合証明書などの写し、取り壊しの場合は取り壊しを証する登記事項証明書など）を売主へ渡すこと
3. 市区町村の確認書の申請に必要な範囲で、売主が買主の工事の事実を確認できること
4. 工事が期限に間に合わなかった場合の扱い

たとえば2026年12月20日に引き渡す売買なら、期限は2027年2月15日です。年末の引き渡しは、工事期間が2か月足らずになるので、冬の工期と業者の予約を買主と先に確認しておきます（筆者の日付の例）。譲渡の日は、原則として引き渡しの日で、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます（国税庁 No.3102）。契約が12月でも引き渡しが翌年1月なら、どちらを譲渡の日にするかで「翌年2月15日」の年が1年ずれます。年末をまたぐ売買では、どちらの日で申告するかを先に決めてから、買主との工事の期限を書きます。

確定申告には、市区町村長が交付する被相続人居住用家屋等確認書と、③の場合は耐震基準適合証明書などの写し（期限内に工事を終え、申告書の提出までに調査・評価が終わったもの）、または取り壊しを証する書類を付けます。③の確認書には譲渡後の耐震化・取り壊しの事実も含まれるため、買主の工事が終わってから申請することになります。工事の期限（翌年2月15日）から申告期限（3月15日）まで約1か月しかないので、買主には工事の完了後すぐに書類を渡してもらう約束にしておきます。確認書の取り方は空き家の3000万円控除の確認書の申請方法で扱います。

売る前に直す・壊すのと、買主に任せるのは、どちらが向いていますか？

この3つに共通の正解はありません。違いを表で比べます。

判断の順番は、次のようにするとまとまります。

1. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日と、2027年12月31日のどちらが先かを確認し、売る年を決める。
2. 買主が決まる前に、家屋を残したまま売るか、更地にして売るかを不動産会社と相談する。
3. ③を選ぶなら、買主に工事の意思と費用の見込みがあるかを、契約前に確かめる。
4. ①②③のどれでも、市区町村の確認書を申請する前に、必要な書類を窓口に聞く。

どの方式を選んでも、控除が使えるかの最終的な判定と、税額の計算は税務署または税理士の仕事です。売り方ごとの査定額や買取の可否を見比べたいときは、複数社に査定を頼む方法があります。