相続した空き家の3000万円控除：特別控除の要件と2027年末の期限

相続した実家を売って利益が出たとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けるのが、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（以下、3,000万円特別控除）です。使えるのは2027年（令和9年）12月31日までの売却で、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあります。家屋は1981年（昭和56年）5月31日以前の建築で、区分所有でない建物に限られ、確定申告が必要です。

3,000万円特別控除の中身：結論の早見表

項目	内容
控除額	譲渡所得から最高3,000万円。2024年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら2,000万円まで
売る期限	2027年12月31日まで、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
対象の家屋	1981年5月31日以前の建築、区分所有登記なし、相続直前に被相続人以外の居住者なし
売却代金	1億円以下（分割売却や他の相続人の売却分も合算）
手続き	確定申告。市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付
併用できないもの	取得費加算の特例、収用等の特別控除など

国税庁の説明(No.3306)に基づく整理です。自宅を売る場合の3,000万円控除（居住用財産の特例）とは別の制度で、売る人が住んでいなかった実家のために設けられています。住んでいた家を売る場合は自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除を確かめてください。

要件チェックリスト：家屋・売り方・売却先と代金

次の項目を、上から順に確かめます。すべてに当てはまる必要があります。

家屋の要件

• 相続開始の直前に、被相続人（亡くなった人）が居住していた家屋で、主として居住していた一の建築物であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされていない（マンションの一室ではない）こと
• 相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいないこと
• 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、一定の要件を満たせば、入所直前まで住んでいた家屋も対象（老人ホームに入っていた親の家と空き家の3000万円控除の要件）

売り方と使い方の要件（次の章で表にします）

• 相続から売るまでの間、事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 売る時点で、家屋が耐震基準を満たしていること、または家屋を取り壊した後の敷地を売ること（2024年1月1日以後は、買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しをする売り方も可）

売却先と代金の要件

• 売却代金が1億円以下であること。同じ家屋・敷地を分割して売った分や、他の相続人が売った分も合算して判定する（判定の期間は、特例を使って売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）。特例を使った後に残りを売って合計が1億円を超えたときは、その売った日から4か月以内に修正申告と納税が必要
• 親子、夫婦、生計を一にする親族、売った後に同居する親族、内縁の人、特殊な関係のある法人への売却ではないこと
• 同じ資産について、相続財産の取得費加算の特例や収用等の特別控除を受けていないこと
• 同じ被相続人から取得した別の物件で、この特例を重ねて受けていないこと

マンションは区分所有の登記があるため対象外です（マンションは空き家の3000万円控除の対象外？）。1981年6月1日以後の建築の家屋も対象外です。

売り方は3パターン：耐震・取壊し・買主が工事

国税庁の説明では、売り方は次の3つです。家屋の要件に当てはまる実家を、どう売るかで必要な条件が変わります。

①で使う耐震基準適合証明書（または建設住宅性能評価書の写し）は、譲渡の日前2年以内に調査が終わった、または評価されたものに限られます（国税庁）。

③は、買主の協力が欠かせません。国土交通省は、売買契約に特約などを定めておくことを勧めています。工事をせずに耐震基準適合証明書が出ただけでは、③の要件を満たさない点にも注意が必要です。耐震と取壊しの違い、費用の負担の考え方は空き家の3000万円控除の耐震基準と取り壊しで比べています。

期限の数え方：2027年12月31日と、相続から3年の2つの時計

期限は2つあり、どちらか早いほうまでに売る必要があります。

1. 制度の適用期間：2027年12月31日まで
2. 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

数え方の例です（筆者の計算）。

• 2023年9月1日に相続開始：3年を経過する日は2026年9月1日で、期限は2026年12月31日（今年末）
• 2024年5月10日に相続開始：3年を経過する日は2027年5月10日で、期限は2027年12月31日
• 2025年11月20日に相続開始：3年を経過する日は2028年11月20日ですが、制度の適用期間が2027年12月31日で終わるため、売る期限は2027年12月31日

「売る」は、引渡しの日が基準になるのが原則です（譲渡所得税はいつ払う？）。契約から引渡し、確認書の取得まで数か月かかるため、期限の年の後半に動き出すと間に合わないことがあります。2027年12月31日を過ぎた売却に延長されるかは、毎年12月ごろに公表される税制改正大綱で確かめる必要があり、現時点では決まっていません（空き家の3000万円控除は延長される？）。

相続した不動産の売却期限の全体像は、相続不動産の売却期限の早見表にまとめています。

控除額の計算：3,000万円・2,000万円と、取得費加算との選択

控除額は、譲渡所得の額が限度です。筆者の仮の数字で計算します（相続人1人、所有期間は親の取得日から引き継いで5年超とします）。

• 譲渡価額 3,500万円
• 取得費 175万円（取得費が分からず、売った金額の5％の概算を使用）
• 譲渡費用 130万円（仲介手数料など）
• 譲渡所得＝3,500万円−175万円−130万円＝3,195万円
• 3,000万円特別控除後の課税譲渡所得＝3,195万円−3,000万円＝195万円
• 税額の目安＝195万円×約20.315％（所得税15％、復興特別所得税、住民税5％）＝約39.6万円

特例を使わなければ、3,195万円×約20.315％＝約649万円になります。差は約609万円です（いずれも筆者の計算）。

相続人が3人以上（家屋と敷地を取得した人の数）の場合は、1人あたりの上限が2,000万円です。3人で売るときは、それぞれの持分に応じた譲渡所得を計算し、各自が上限内で控除します。共有の計算は空き家の3000万円控除を共有名義で使うで説明しています。

取得費加算の特例は、相続税を払った人が、相続税額の一部を取得費に足せる制度です。相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ったときに使えます。2つの特例は重ねて使えず、どちらか一方を選びます。相続税がかかっていない人は取得費加算を使えないので、空き家の特例が選択肢になります。逆に、相続税が大きいと取得費加算のほうが有利になる場合もあり、どちらが有利かは計算して決めます。選び方は取得費加算と空き家特例は併用できないで、仕組みは取得費加算の特例で整理しています。

申告までの手順：確認書・必要書類・査定の取り方

特例は、確定申告をしないと受けられません。流れは次のとおりです。

1. 家屋の登記事項証明書で、相続登記が済んでいるか、建築年が1981年5月31日以前か、区分所有でないかを確かめる。相続登記が未了なら、登記の義務化も踏まえて早めに進める（相続登記の義務化）。
2. 売り方（①〜③）を決め、売買契約に耐震改修・取壊しの特約を入れるかを不動産会社と決める。
3. 家屋の所在地の市区町村に、「被相続人居住用家屋等確認書」を申請する。世田谷区の案内では、交付に2週間程度かかる。申請先の課、様式、必要書類は市区町村ごとに違う（空き家の3000万円控除の確認書）。
4. 売却後、翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告をする。

添付する主な書類は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など（不動産番号を明細書に書けば省略できる）、確認書、売買契約書の写し、耐震基準適合証明書の写し（①で該当する場合）などです。申告書の書き方は不動産売却の確定申告にまとめています。

個別の要件に当たるかは、税務署が判断します。国税の一般的な相談の電話番号と受付時間は譲渡所得税の相談窓口にまとめています。税額の試算や申告書の作成は税理士の業務なので、相談先は相続の専門家の違いで選べます。

売るかどうかを決める段階では、複数の不動産会社の査定を比べる方法があります。

売却に関する手順の全体は相続不動産の売却の流れにあります。売れずに困っている場合は、相続した土地や家がいらないの判断の順番も確かめてください。