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不動産売却の税金と特例
売却益にかかる税金、3,000万円特別控除、取得費加算、確定申告。38本の読みものから、必要な情報を選べます。
売却にかかる税金
不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告
家や土地を売ると、利益（譲渡所得）に所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。計算式、長期約20.315%・短期約39.63%の税率、使える特例、翌年の確定申告までを一本で整理し、詳しい記事へ案内します。
譲渡所得税とは：不動産を売った利益にかかる所得税・住民税
譲渡所得税とは、土地や建物を売って出た利益にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の呼び名です。他の所得と分けて計算する理由、利益がなければかからない点、国税庁の計算例での内訳をやさしく整理します。
譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方
不動産の譲渡所得税の税率は、売った年の1月1日で5年超なら長期約20.315%、5年以下なら短期約39.63%です。所有期間の数え方、相続した家の引継ぎ、10年超の軽減税率を早見表と具体例で整理します。
土地を売却したときの税金：譲渡所得の計算と土地だけの注意点5つ
土地を売ったときの税金は、売却額から取得費と譲渡費用を引いた利益にかかります。建物がないので減価償却がないこと、消費税の扱い、測量費・解体費・立退料、居住用の特例の条件という土地ならではの5点を例つきで示します。
マンション売却の税金：減価償却・3000万円控除・住宅ローン控除の関係
マンションや一戸建てを売るときの税金は、建物の減価償却で取得費が減るぶん利益が増える点がポイントです。筆者の計算例で減価償却を示し、自宅の3,000万円控除、住宅ローン控除との関係、相続した家の注意を整理します。
譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順
譲渡所得税の計算は、売却額から取得費と譲渡費用を引き、特別控除を引いた利益に税率をかける順番です。自宅を売った場合の筆者の計算例2つを、検算つきで追います。自分で試算するシミュレーション表も付けました。
譲渡所得税がかからない場合：利益なし・特例適用でも申告は要る？
不動産を売っても譲渡所得税がかからないのは、売却益が出ない場合と、3,000万円特別控除などで課税される金額が0円になる場合です。それぞれ確定申告が要るのか、特例を使うなら申告が欠かせない理由を数字の例つきで整理します。
不動産売却の翌年の住民税・国民健康保険料：上がるしくみと備え
不動産売却で利益が出ると、翌年の住民税に譲渡所得の分が加わり、国民健康保険料の所得にも入ります。住民税の税率と納付の時期、保険料の算定と軽減判定の違い、3,000万円控除など特例後の扱い、扶養への影響と備え方を整理します。
譲渡所得税はいつ払う？売った翌年3月の申告・納付と住民税の時期
不動産を売った譲渡所得税は、売った年の翌年2月16日から3月15日の確定申告で、3月15日までに納めます。譲渡日の考え方、納付方法、振替納税と延納、住民税の通知の流れを2026年・2027年の日付つきで整理します。
不動産売却が赤字のとき：損益通算できる特例と確定申告の要否
不動産売却が赤字（譲渡損失）でも、原則は給与など他の所得と通算できません。通算できる例外は居住用財産の2つの特例だけです。要件、ローン残高との関係、相続した家で使えない理由、確定申告が要る場合を数字の例つきで整理します。
不動産売却の税金が払えない：納付の相談・猶予と今からできること
不動産売却の税金が払えないと分かったら、期限の前に税務署へ相談します。換価の猶予・納税の猶予・延納の要件と申請の流れ、延滞税のしくみ、使い忘れた特例や取得費・譲渡費用の見直し、更正の請求の期限を整理します。
3,000万円特別控除
相続した空き家の3000万円控除：特別控除の要件と2027年末の期限
相続した実家を売るときの3,000万円特別控除を、要件チェックリスト、売り方3パターン、2027年12月31日と相続から3年の期限、相続人3人以上は2,000万円、取得費加算との選択、確認書と申告の手順まで、国税庁の原文に沿って整理します。
空き家の3000万円控除の耐震基準と取り壊し：売る前か後かの比較
空き家の3000万円控除で求められる耐震基準と取り壊しを、誰がいつ行えばよいかで整理。売主が先に直す・解体する場合と、2024年以後の譲渡で買主が翌年2月15日までに工事する場合を比べます。
空き家の3000万円控除の確認書：市区町村への申請と必要書類
空き家の3000万円控除に必要な被相続人居住用家屋等確認書の取り方を、申請先、申請の順番、必要書類の考え方、老人ホーム入所の場合、交付までの期間、確定申告から逆算した申請時期まで手順で整理します。
老人ホームに入っていた親の家と空き家の3000万円控除の要件
親が老人ホームに入って空き家になった実家でも空き家の3000万円控除を使えるかを、要介護認定の時点、対象になる施設の種類、入所後に貸していないこと、他の人が住んでいないことなど要件ごとに整理します。
空き家の3000万円控除を共有名義で使う：相続人ごとの控除額
兄弟など複数の相続人で共有している実家を売るとき、空き家の3000万円控除は相続人ごとに使えます。相続人が3人以上だと1人2,000万円になる2024年以後の扱いと、人数別の控除額を筆者の計算例で示します。
マンションは空き家の3000万円控除の対象外？区分所有の要件
相続したマンションは、空き家の3000万円控除の要件の一つである区分所有建物の登記がないことに当たらず対象外です。何が対象外になる線引きかと、代わりに検討する取得費加算や自宅の控除を計算例つきで整理します。
自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除：要件と期限
住んでいた自宅を売ったときの譲渡所得税の3000万円控除を、対象になる家、住まなくなってから3年目の年末までの期限、親族への売却が対象外になる点、他の特例との関係、空き家の特例との違いで整理します。
譲渡所得税の買い替え特例：課税の繰り延べと3,000万円控除の選択
譲渡所得税の買い替え特例（特定のマイホームの買換え）は、売った年の税金を将来に繰り延べる制度で、非課税ではありません。要件、計算の例、3,000万円控除と併用できない点、選ぶ考え方を整理します。
空き家の3000万円控除は延長される？改正の経緯と最新の確かめ方
空き家の3000万円控除の期限は2027年12月31日で、延長の有無は2026年12月ごろの税制改正大綱で分かります。これまでの延長と要件の変化、延長を前提にしない逆算の仕方を整理します。
取得費加算と空き家特例は併用できない：どちらを選ぶかの比べ方
取得費加算と空き家の3000万円控除は、同じ相続財産の売却に重ねて使えません。どちらが有利かを、譲渡益・相続税額・期限から筆者の計算例で比べる手順と、取得費加算を検討する場面を整理します。
取得費と取得費加算
取得費不明の不動産売却の税金：5%の概算と取得費の探し方
親が買った値段が分からなくても、売った金額の5%を取得費にして不動産売却の税金を計算できます。税額のイメージ、実額を探す書類、建物の標準的な建築価額表の使い方、5%を使うときの注意を整理します。
取得費加算の特例：相続税を払った人が売却益の税金を減らすしくみ
取得費加算は、相続税を払った人が相続財産を売ったとき、売った財産に対応する相続税額を取得費に加えられる特例です。期限（相続税の申告期限から3年）、計算式、計算例、空き家特例との関係を整理します。
取得費加算の計算明細書の書き方：記載例と添付する書類
取得費加算の計算明細書（相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書）の書き方を、国税庁の様式の構成に沿って示します。ⒶⒷⒸⒹの欄の写し方、記載例、添付書類、検算の仕方を整理します。
取得費加算の更正の請求：相続税が後で決まった時の手続き
売った年の確定申告より後に相続税を申告したときは、取得費加算を更正の請求で受けます。期限は相続税の期限内申告書を出した日の翌日から2か月。日付の数え方と手順、修正申告との違いを筆者の例で示します。
不動産売却の税金計算の減価償却：建物の取得費の計算方法
自宅など事業に使っていない建物の取得費は、購入価額から減価償却費相当額を引いて出します。公式、償却率の表、経過年数の数え方、95%の上限を、木造・鉄筋コンクリート造の筆者の計算例で順に示します。
不動産売却の税金で引ける費用：仲介手数料など譲渡費用に入るもの
不動産売却の税金の計算では、仲介手数料や売主負担の印紙税などの譲渡費用を売却額から引けます。引ける費用と引けない費用を国税庁の区分で表にし、実家を売る場合の振り分けと税額への効果も計算します。
確定申告
不動産売却の確定申告：やり方・期限・必要書類を順番に解説
家や土地を売った翌年の確定申告は、2月16日から3月15日までです。申告が必要な人、譲渡日の決め方、申告書の作り方、提出と納付までを7つの手順で示し、譲渡所得の内訳書の入口と、令和8年分の用紙の注意も案内します。
不動産売却の確定申告の必要書類：特例ごとの添付書類一覧
不動産を売った後の確定申告で用意する書類を、全員共通・相続した場合・特例ごとに分けたチェックリストです。国税庁の添付書類一覧に沿って、3,000万円控除や空き家特例、買換え特例などの書類を表で示します。
譲渡所得の内訳書の書き方：相続した不動産を売った場合の記載例
譲渡所得の内訳書（土地・建物用）の各面の書き方を、国税庁の記載例に沿って、相続した家を売った場合の筆者の記載例で示します。取得日と取得価額は親のものを書く点、取得費加算の二段書き、第三表への転記まで追えます。
不動産売却の確定申告を忘れたら：期限後申告と加算税の扱い
不動産を売った年の確定申告を忘れていても、税務署の決定があるまでは期限後申告で出せます。出す手順、無申告加算税の率と延滞税の計算例、3,000万円控除などの特例への影響、税務署から連絡が来た場合の動き方を示します。
不動産売却の確定申告の税理士費用と、税理士に頼むべきケース
不動産売却の確定申告を税理士に頼む費用に公的な相場はなく、料金表と見積書で確かめます。頼むべきケースの見分け方、見積書で比べる項目と依頼文例、税理士の登録の確かめ方、税務署の申告相談との使い分けを表で示します。
不動産売却後に税務署から届くお尋ね：無視してよいか・回答の書き方・申告の要否
不動産を売ったあとに税務署から届くお尋ねは、売却の内容を確かめ確定申告が要るかを尋ねる文書です。申告済み・未申告・赤字の別の動き方、回答の書き方、電話の文例、調査の事前通知との見分け方を示します。
譲渡所得税の相談窓口：税務署の電話相談と確定申告会場の使い方
不動産を売った税金の無料相談は、国税相談専用ダイヤル、税務署の面接相談、申告期の確定申告会場、チャットボットの4つです。番号と受付時間、予約の要否、相談前に用意する資料、できることとできないことを窓口ごとに示します。
共有・相続人・住み替えの税金
共有名義の不動産を売却した時の税金：持分ごとの申告と特例
共有名義の不動産を売ると、譲渡所得は持分に応じて共有者それぞれが申告します。3,000万円控除などの特例は共有者ごとの要件で判定します。兄弟2人の計算例、内訳書に書く持分、相続人3人以上の上限、代表者が代金を受け取る場合の注意を示します。
換価分割の税金：代表相続人が売って分ける時に贈与税にしない書き方
換価分割で代表相続人の名義で家を売り、代金を分ける場合、売る前に協議書へ取得割合を書いておくことが税金の分かれ目です。贈与税にならない考え方、譲渡所得を各相続人が申告する割合、協議書の条項例、計算例を示します。
相続不動産の売却益の税金：親の取得費と取得日を引き継ぐしくみ
相続した不動産を売って出た利益には、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。親の取得費と取得日を引き継ぐ決まりと、相続後すぐ売っても長期になる理由を、4,200万円で売る筆者の計算例で追います。
相続した土地の税金4種類：相続税・登録免許税・固定資産税・売却時
親から土地を相続したときの税金を、もらう時の相続税、名義を変える時の登録免許税、持っている間の固定資産税、売る時の譲渡所得税の4場面で整理。税率・納める先・期限を一覧にし、詳しい記事へ案内します。