空き家の固定資産税：6倍になると言われる理由と住宅用地特例

空き家の固定資産税は、家が建っていて住宅用地特例が使えている間は、土地の課税標準（税額を計算するもとになる額）が評価額の6分の1（200㎡以下の部分）に下がっています。「6倍になる」と言われるのは、この特例が外れたときの話です。ただし、住宅用地でない宅地の課税標準は評価額の70%が上限なので、土地の税額は単純に6倍にはならず、計算上の上限は約4.2倍です。特例が外れるのは、市区町村から勧告を受けたとき、解体して更地にしたとき、人が住める状態でないと判断されたとき、の3つの場面です。

空き家の固定資産税はいくら：税額の決まり方と住宅用地特例

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）に土地・家屋を所有している人に、市区町村がかける税です（地方税法343条・359条）。税額は「課税標準×税率」で、税率は標準1.4%です（350条）。市街化区域などでは、都市計画税（税率は0.3%が上限、702条の4）も合わせて納めます。納期は原則として4月・7月・12月・2月の4回で、市区町村の条例で決まります（362条）。

土地に家が建っていると、その敷地は「住宅用地」として課税標準が下がります（349条の3の2）。空き家でも、人が住むための家として扱われている限り、この特例の対象です。

自分の空き家の税額は、毎年届く納税通知書の課税明細書で確かめられます。土地の「評価額」と「課税標準額」が並んでいて、課税標準額が評価額の6分の1前後なら、住宅用地特例が使われています。

6倍と言われる理由：特例が外れたときの上がり方

「6倍」は、評価額の6分の1だった課税標準が評価額そのものに戻る、という単純な割り算から来ています。実際には、総務省が示す負担調整措置で、住宅用地でない宅地（商業地等）の課税標準は「評価額の70%」と「前年度の課税標準額に評価額の5%を足した額」のいずれか低い方とされ、前年度の水準が評価額の60〜70%なら据え置かれます。上限が70%なので、土地の課税標準は最大でも6分の1の4.2倍です。

状態	土地の固定資産税	家屋の固定資産税	合計
家があり特例あり	1,200万円×1/6×1.4%＝28,000円	150万円×1.4%＝21,000円	49,000円
家があり特例が外れた（上限で計算）	1,200万円×70%×1.4%＝117,600円	21,000円	138,600円
解体して更地（上限で計算）	117,600円	0円	117,600円

• 前提：土地はすべて200㎡以下、税率は標準の1.4%、都市計画税は含めない。特例ありの課税標準は評価額の6分の1に達しているものとした
• 特例が外れた年に上限の額まで一度に上がるか、段階的に上がるかは、負担調整の計算式（「前年度の課税標準額＋評価額の5%」と「評価額の70%」の低い方）と前年度の課税標準額で決まる。上の表は上限まで上がった場合の額で、初年度は上限に届かず、数年かけて上がることが多い

この例の約4.2倍と約2.8倍は上がり方の最大値で、勧告を受けた最初の年度は、前年度の課税標準額に評価額の5%を足した額に収まることが多く、数年かけて近づいていきます。この例では、土地の税は最大で約4.2倍、家屋を含めた合計は約2.8倍です。更地にすると家屋の税はなくなりますが、土地の税が上がるので、合計では特例があった時の約2.4倍になります。都市計画税がかかる地域では、さらに上乗せがあります。実際の税額は、評価額、面積、負担調整の状況で変わるので、所在地の市区町村の資産税の担当課で「特例が外れたら翌年度はいくらになるか」を聞くのが確実な近道です。

住宅用地特例が外れる3つの場面

1. 市区町村から勧告を受けたとき

管理が不十分な空き家は、空家法に基づき市区町村長から指導、その次に勧告を受けることがあります。勧告された管理不全空家等・特定空家等の敷地は、地方税法349条の3の2の「住宅用地」から除かれます。指導の段階では外れず、外れるのは勧告からです。指導から勧告、命令に至る流れと、勧告を受けた後に戻す方法は管理不全空家・特定空家とは：勧告で固定資産税が上がる流れで詳しく扱っています。

2. 解体して更地にしたとき

住宅用地かどうかは1月1日時点の状況で判定されます（国土交通省「空家法とは」）。年の途中で解体すると、その年度の税は家があった1月1日の状況で決まり、翌年度から特例が外れます。解体して売るか、古家付きで売るかの比べ方は空き家の解体：費用の決まり方・解体後の固定資産税・売るなら先か後かを見てください。

3. 人が住める状態でないと判断されたとき

国土交通省のガイドラインは、構造上住宅と認められない状態、使う見込みがなく取り壊しを予定している状態、居住のために必要な管理を怠っている状態などで、今後人が住む見込みがない家屋は、空家法の勧告がなくても本来住宅ではないため、その敷地は特例の対象外になるとしています。屋根が落ちている、何年も手が入っていないといった家は、勧告を待たずに課税が見直されることがあります。

相続した空き家の固定資産税：誰が払い、いつまで続くか

登記上の所有者が亡くなっている場合、市区町村は1月1日に現に所有している人に課税します（地方税法343条2項）。遺産分割が済むまでは相続人の共有となり、共有の不動産にかかる税は相続人が連帯して納める義務を負います（10条の2）。市区町村は、条例に基づいて、現に所有している人に住所・氏名などを申告させることができます（384条の3）。

相続した空き家の固定資産税で、実際によくつまずく点を順に挙げます。

1. 誰が払うかを家族で決める：共有のままでは、市区町村は相続人の誰にでも全額の納付を求められます。立て替えた人がいれば、遺産分割の中で精算するかを話し合っておきます。
2. 書類の受取人を届け出る：相続人が2人以上いるときは、税の書類を受け取る代表者を相続人の中から指定して届け出る仕組みがあります（9条の2）。
3. 口座振替を止める・切り替える：亡くなった人の口座からの引き落としは、口座が凍結されると止まります。滞納にならないよう、相続で口座凍結されたら：解除までの流れと公共料金・引き落としの対処で手順を確かめてください。
4. 登記を済ませる：1月1日の時点で登記簿に所有者として載っている人が課税の相手になるので（343条2項）、その日までに相続登記を済ませておくと、その年度の納税通知書が登記名義人に届きます。空き家の登記の手順は空き家の相続登記は必要？義務化で放置できなくなった理由と手順にあります。

亡くなった人が生前の固定資産税を滞納していた場合の扱いは、故人の税金の滞納は相続する？固定資産税・住民税と放棄の関係で整理しています。

空き家を持ち続ける限り、固定資産税は毎年かかります。税のほかに光熱費・保険・管理の費用を足した年間の負担は空き家の維持費：固定資産税・光熱費・保険・管理費の年間の目安で計算できます。