譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方

不動産を売った利益にかかる譲渡所得税の税率は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば長期で約20.315%、5年以下なら**短期で約39.63%**です。どちらも、所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。迷いやすいのは所有期間の数え方で、「買ってから5年」ではなく「売った年の1月1日で5年超か」で決まります。この記事では、税率の早見表、所有期間の数え方、相続した不動産の扱い、10年超の軽減税率を、具体の年を入れて示します。

長期と短期の税率の早見表

国税庁の案内に基づく税率は、次のとおりです。合計の列は、所得税に復興特別所得税（所得税額の2.1%）を加えて筆者が計算した値です。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計の目安
長期譲渡所得	売った年の1月1日で5年超	15%	5%	約20.315%
短期譲渡所得	売った年の1月1日で5年以下	30%	9%	約39.63%

計算の中身は、長期が「15%×1.021＋5%＝20.315%」、短期が「30%×1.021＋9%＝39.63%」です。たとえば利益が1,000万円なら、長期で約203万円、短期で約396万円です。同じ利益でも、短期のほうが税額は約2倍になります。

税率にかける「利益」をどう出すかは、譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順に移ります。

所有期間は「売った年の1月1日」で数える

長期か短期かの判定日は、売った年の1月1日です。売買契約日や引渡し日そのものではありません。判定の流れは次のとおりです。

1. 売った年（譲渡した年）を決める。
2. その年の1月1日を基準日にする。
3. 取得した日から基準日までが5年を超えているかを数える。

2026年に売る場合の目安を、取得日ごとに示します。

つまり、2021年1月1日に取得した物件は、2026年1月1日でちょうど5年なので、5年を超えておらず短期です。1月1日の時点でちょうど5年だと短期の扱いになるので、取得日が近いときは、購入時の売買契約書や登記事項証明書で取得の時期を確かめてください。

売る日を数か月ずらすだけで、税率が変わる場面もあります。たとえば2021年6月に取得した物件を考えます。

• 2026年12月に引渡し：2026年1月1日時点で約4年6か月なので、短期。
• 2027年1月に引渡し：2027年1月1日時点で5年6か月なので、長期。

譲渡の日は、原則として物件を引き渡した日で、売買契約の効力が生じた日を選んでもよいとされています。年末をまたぐ売却は、どちらの日で申告するのか、売る年が変わると税率がどう変わるかを、先に確かめておくと安全です。

なお、毎年1つずつ基準がずれるため、「令和元年12月31日以前の取得なら長期」のような表現は、年によって使えません。記事や手引きに書かれた年は、その年に売る人向けの数字です。

相続した不動産は、亡くなった人の取得日を引き継ぐ

相続や贈与で取得した不動産は、取得の時期も、取得費も、亡くなった人（被相続人）や贈与した人のものを引き継ぎます。所有期間は、被相続人が買ったときから、相続人が売った年の1月1日までで判定します。

相続して数か月で売っても短期になるとは限らず、親が長く持っていた不動産なら長期の税率になります。なお、限定承認で相続した場合は、引継ぎではなく、相続時の時価で譲渡があったとみなされる取り扱いがあり、別の注意が要ります。相続不動産の取得費と取得日の考え方は、相続不動産の売却益の税金：親の取得費と取得日を引き継ぐしくみで詳しく扱います。

10年超の居住用財産には軽減税率がある

所有期間が10年を超える自宅には、通常の長期税率より低い軽減税率があります。条件は、売った年の1月1日で、家屋と敷地の両方の所有期間が10年を超えていることなどです。

3,000万円特別控除と併用できます。控除を引いた後の金額に、この軽減税率を適用します。筆者の計算例を示します。控除後の課税長期譲渡所得が8,000万円の場合です。

差は約366万円です。検算は、8,000万×0.20315＝1,625.2万円、1,625.2−1,258.9＝366.3万円です。

ここで、「土地を10年以上持っていると税率が下がる」という誤解に注意してください。下がるのは、自分が住んでいた家とその敷地など、居住用財産の特例に当てはまるときだけです。賃貸用の土地や、使っていない土地、相続した空き地は、10年超でも5年超の長期税率のままです。土地を売る場合の注意点は土地を売却したときの税金：譲渡所得の計算と土地だけの注意点5つで示します。

復興特別所得税の今後と確認のしかた

2026年中に売る分は、これまでどおり復興特別所得税が所得税額の2.1%です。令和8年度の税制改正（所得税法等の一部を改正する法律は2026年3月31日に成立・公布）で、令和9年（2027年）分以後について、復興特別所得税の税率を1.1%に下げて期間を延長し、別に防衛特別所得税（所得税額の1%）を設けることになりました。合計は2.1%のままなので、税率の合計を示す約20.315%と約39.63%は、年をまたいで変わらない計算です。ただし、年分ごとの内訳は、国税庁の手引きで確かめてから使ってください。

税額を出すときは、税率の前に「利益」を正しく出すことが先です。利益の出し方を含む全体像は不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告、税の名前と仕組みは譲渡所得税とは：不動産を売った利益にかかる所得税・住民税で整理しています。

税率の前提になる「譲渡所得税」の意味と、申告が要るかどうかの見方は譲渡所得税とは：不動産を売った利益にかかる所得税・住民税にあります。