不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告

家や土地を売ったときの税金は、売った金額ではなく、売って出た利益にかかります。この利益を譲渡所得といい、「売った金額−（取得費＋譲渡費用）」で求め、そこから特別控除があれば引いた残りに税率をかけます。税率は、売った年の1月1日で持っていた期間が5年を超えていれば長期で約20.315%、5年以下なら短期で約39.63%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。税額を見積もる全体像を示し、詳しくは各記事へ案内します。

まず知っておく結論：税金は「利益」にかかる

4,000万円で売っても、取得費と譲渡費用が4,200万円なら利益はなく、譲渡所得税はかかりません。反対に、安く手に入れた土地なら、同じ売却額でも利益と税額が増えます。

国税庁のタックスアンサーによると、土地・建物を売った所得は、給与所得などとは分けて計算します（分離課税）。式は次のとおりです。

• 譲渡所得の金額＝売った金額（譲渡価額）−（取得費＋譲渡費用）
• 課税される譲渡所得の金額＝譲渡所得の金額−特別控除額

利益を判断する材料は3つです。

1. 売った金額：売買契約書に書かれた代金です。
2. 取得費：買ったときの代金や手数料などを基に計算します。建物は年数に応じて減らします。
3. 譲渡費用：仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費など、売るために直接かかったお金です。

用語としての「譲渡所得税」は、所得税・復興特別所得税・住民税をまとめて呼ぶ言い方です。法律上の名前は「譲渡所得」への所得税と住民税で、別名の税金があるわけではありません。意味の整理は譲渡所得税とは：不動産を売った利益にかかる所得税・住民税に、計算の手順は譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順にあります。

税額の出し方：計算の流れと目安

次の表は、計算の流れを示す筆者の仮の例です。

ステップ	やること	例（筆者の計算）
1	売った金額を確定する	4,000万円
2	取得費を出す（購入代金＋手数料。建物は年数で減らす）	2,500万円
3	譲渡費用を足す（仲介手数料など）	150万円
4	利益を出し、特別控除があれば引く	4,000−2,500−150＝1,350万円
5	税率をかける	長期なら1,350万円×約20.315%≒約274万円

表の最後の行は、長期の場合です。同じ利益でも、短期なら1,350万円×約39.63%で約535万円になり、税額が倍近くに増えます。検算は、1,350×0.20315＝274.25万円、1,350×0.3963＝535.0万円です。

取得費の中身は少し複雑です。購入したときの代金のほか、登記費用や不動産取得税なども含まれます。建物は、自宅などの非業務用なら、「取得価額×0.9×償却率×経過年数」で求めた減価償却費相当額を引きます。償却率は木造0.031、鉄筋コンクリート造0.015などです。買ったときの書類が残っていない場合は、売った金額の5%を取得費にできる扱いがあり、詳しくは取得費不明の不動産売却の税金：5%の概算と取得費の探し方で示しています。

譲渡費用の範囲は、仲介手数料、売主負担の印紙税、土地を売るための建物の取壊し費用、貸家を売るときの借家人への立退料などです。修繕費や固定資産税は、売るための直接の費用ではないので含まれません。抵当権抹消登記費用・引越し代・遺品整理費用のようにページに名前がない費用は、通達の考え方で仕分けた表を不動産売却の税金で引ける費用：仲介手数料など譲渡費用に入るものに載せています。

税率：長期と短期、所有期間の数え方

税率は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えるかどうかで分かれます。

合計の数字は、所得税に復興特別所得税（所得税額の2.1%）を足して計算した値です（15%×1.021＋5%、30%×1.021＋9%）。国税庁のページに書かれているのは内訳の税率なので、合計は筆者の計算です。

ここで間違えやすいのが数え方です。「買ってから5年」ではなく、売った年の1月1日を基準にします。2026年に売る場合は、2020年12月31日以前に取得していれば長期になります。引渡しの時期が年末年始にまたがると、売る年が変わって、税率の区分も変わることがあります。

相続や贈与で手に入れた不動産は、亡くなった人（被相続人）や贈与した人の取得日と取得費を引き継ぎます。相続してすぐ売っても、親が20年前に買ったものなら長期の扱いになります。この点は相続不動産の売却益の税金：親の取得費と取得日を引き継ぐしくみで詳しく扱います。税率の早見表と所有期間の数え方は譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方に分けています。

なお、復興特別所得税の期間や率は、令和8年度の税制改正（2026年3月31日に成立・公布）で見直されました。2026年中に売る場合は従来どおり2.1%で、2027年以後も復興と防衛の内訳が変わるだけで合計は2.1%のままという計算です。

税金を減らせる特例の全体像

利益が出ても、特例で税金が小さくなる、または0になることがあります。主なものを表にまとめます。

特例には期限があるものが多く、空き家の特例、買換え特例、赤字の特例はいずれも令和9年（2027年）12月31日の譲渡までです。延長されるかは、毎年12月ごろに出る税制改正大綱で確かめます。延長を前提に売却の時期を決めるのは避けてください。

また、特例どうしの併用には制限があります。たとえば空き家の特例と取得費加算の特例はどちらか一方で、居住用の3,000万円控除と買換え特例も併用できません。どれが自分の売却に当てはまるかは、家の使い方（自分が住んでいた家か、相続した家か）で入口が分かれます。

確定申告までの流れと、住民税のこと

不動産を売った年の翌年の2月16日から3月15日（期限の日が土日の年は翌平日）までに、確定申告をします。税務署から納付書は送られてこないので、振替納税などで自分で納めます。

1. 売買契約書、登記事項証明書、購入時の契約書などの書類を集める。
2. 取得費と譲渡費用を整理して、譲渡所得の内訳書［土地・建物用］に書く。
3. 特例を使う場合は、特例ごとの添付書類を足す。
4. 確定申告書を作り、期限までに提出し、納税する。

特例を受けるときの重要点は、利益が3,000万円控除で全額消えて税額が0になっても、特例を受けるには確定申告が必要だということです。国税庁の手引きにも「確定申告をすることにより」特例を受けられると書かれています。申告の手順と必要書類は不動産売却の確定申告：やり方・期限・必要書類を順番に解説にあります。

住民税は、所得税の確定申告をすれば、別に申告する必要はありません。申告の内容をもとに市区町村から通知が届きます。納める時期や、翌年の保険料などへの影響は不動産売却の翌年の住民税・国民健康保険料：上がるしくみと備えに整理しています。また、売った人を扶養に入れている家族がいる場合は、譲渡所得が合計所得金額に入るため、扶養控除や配偶者控除が受けられなくなることがあります。

払う時期の細かい点は譲渡所得税はいつ払う？売った翌年3月の申告・納付と住民税の時期、納付が難しいときの動きは不動産売却の税金が払えない：納付の相談・猶予と今からできることで扱います。

自分で進めるか、税理士に頼むか

計算式と手順は国税庁のサイトで公開されているので、売った物件が1つで、書類もそろっていれば、自分で申告する人もいます。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使うと、画面の案内に沿って内訳書まで作れます。

一方で、次のような場合は、税理士に頼む選択肢があります。税務書類の作成や税務相談は税理士の仕事（税理士法2条・52条）で、この記事は個別の税額を判定するものではありません。

• 購入時の書類がなく、取得費の出し方で迷っている。
• 相続した不動産で、取得費加算と空き家特例のどちらが有利かを比べたい。
• 共有名義や、複数の物件を同じ年に売った。
• 買換え特例や損益通算など、要件が細かい特例を使いたい。

費用の目安と頼むべきケースは不動産売却の確定申告の税理士費用と、税理士に頼むべきケースで整理しています。

税金の電話相談は、国税相談専用ダイヤルでも受け付けています。譲渡所得の一般的な取り扱いについて聞く窓口で、番号と受付時間は相続手続きの無料相談窓口一覧：登記・税・売却まで番号と受付時間にまとめています。

売却の種類別に読む順番

売るものによって、先に読む記事が変わります。

• 土地だけを売る：建物がないので減価償却がなく、消費税の扱いも違います。土地を売却したときの税金：譲渡所得の計算と土地だけの注意点5つへ。
• マンションや一戸建てを売る：建物の減価償却と、自宅の特例の関係をマンション売却の税金：減価償却・3000万円控除・住宅ローン控除の関係で示します。
• 税金がかからないかを知りたい：譲渡所得税がかからない場合：利益なし・特例適用でも申告は要る？へ。
• 計算をやってみたい：譲渡所得税の計算方法の例を手元の数字に置き換えます。

悩みの入口別に読む

困っていることからも探せます。

• 相続した空き家を売る：控除の全体は相続した空き家の3000万円控除、延長の見通しは空き家の3000万円控除は延長される？、取得費加算との選び方は取得費加算と空き家特例は併用できないへ。マンション、老人ホーム、耐震、共有名義、確認書の個別の疑問は、マンションは対象外？、老人ホームに入っていた親の家、耐震基準と取り壊し、共有名義で使う、確認書の申請に分けています。
• 取得費・費用を整理する：建物の分は減価償却の計算方法、相続税を払った人の更正の請求は取得費加算の更正の請求、書類の書き方は取得費加算の計算明細書、費用は不動産売却の税金で引ける費用へ。
• 申告書類と窓口：確定申告の必要書類、譲渡所得の内訳書の書き方、申告を忘れたときの期限後申告と加算税、税務署から届いたお尋ねへの対応、電話や会場の使い方は譲渡所得税の相談窓口にあります。
• 共有・分割・相続した土地：共有名義の不動産を売った時の税金、代表相続人が売って分けるときの換価分割の税金、土地にかかる税の全体は相続した土地の税金4種類へ。