譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順

譲渡所得税の計算は、売った金額から取得費と譲渡費用を引き、特別控除があればそれも引いて、残った利益に税率をかける手順です。税率は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば約20.315%、5年以下なら約39.63%です。ここでは、自宅を売った場合の2つの例を、数字を追いながら計算します。数字はすべて筆者が組んだ仮の例で、あなたの売却の税額を示すものではありません。最後に、自分で試算するときの記入表も付けました。

計算式と手順の全体

国税庁のタックスアンサー（No.3202）に書かれた式は、次の2本です。

• 譲渡所得の金額＝収入金額（売った金額）−（取得費＋譲渡費用）
• 課税譲渡所得金額＝譲渡所得の金額−特別控除額

これに税率をかけて、税額が出ます。順番に並べると次のとおりです。

手順	求めるもの	資料の例
1	売った金額	売買契約書
2	取得費（土地は購入額、建物は購入額−減価償却費相当額）	購入時の契約書、領収書
3	譲渡費用（仲介手数料、売主負担の印紙税など）	領収書、請求書
4	譲渡所得の金額＝1−（2＋3）	計算
5	特別控除を引く（3,000万円控除など）	特例の要件の確認
6	税率をかける（長期・短期、軽減税率）	売買契約書、登記事項証明書（取得の時期）

手順2と手順3は、金額の拾い方でぶれが出ます。取得費と譲渡費用の主な項目は、次のとおりです。

タックスアンサーに名前のない費用（抵当権抹消登記費用、引越し代、遺品整理費用）は、通達の2区分に当てはめた仕分けを不動産売却の税金で引ける費用の表にまとめています。窓口は譲渡所得税の相談窓口：税務署の電話相談と確定申告会場の使い方に案内しています。取得費の中の建物分は、非業務用なら「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で減らします。償却率は木造0.031、鉄筋コンクリート造0.015などで、経過年数は6か月以上の端数を1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てます。

例A：自宅を4,800万円で売った場合の計算

前提は次のとおりです（すべて仮の数字）。

• 2008年4月に、土地1,800万円・木造の建物2,000万円（合計3,800万円）で買った。
• 2026年6月に、4,800万円で売った。2026年1月1日で所有期間は5年を超えるので長期。
• 売主が払ったのは、仲介手数料と、売買契約書の印紙税1万円。

手順1：売った金額は4,800万円です。

手順2：取得費を出します。経過年数は、2008年4月から2026年6月までで18年2か月なので、2か月を切り捨てて18年です。

検算は、2,000×0.9＝1,800、1,800×0.031＝55.8、55.8×18＝1,004.4です。減価償却費相当額が取得価額の95%（1,900万円）を超えないことも確かめます。この例では下回っています。

手順3：譲渡費用です。仲介手数料の上限の目安は「（4,800万円×3%＋6万円）×1.1＝165万円」、印紙税は1万円（契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合の軽減後の額）で、合計166万円です。

手順4：譲渡所得の金額は、4,800−2,795.6−166＝1,838.4万円です。

ここから、特例の有無で分かれます。

特例を使えない場合の内訳は、所得税が1,838.4×15%＝275.76万円、復興特別所得税が275.76×2.1%＝5.79万円、住民税が1,838.4×5%＝91.92万円で、合計373.47万円です。検算は、1,838.4×0.20315＝373.47万円です。

例B：7,000万円で売って、控除と軽減税率を使う場合

同じ家を、2026年6月に7,000万円で売ったとします。10年超住んだ自宅で、3,000万円控除と軽減税率の条件を満たすと仮定します（要件の確認は自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除：要件と期限で行います）。

1. 仲介手数料の上限の目安は（7,000万円×3%＋6万円）×1.1＝237.6万円、印紙税は契約金額が5,000万円を超え1億円以下の軽減後の額3万円で、譲渡費用は240.6万円。
2. 取得費は例Aと同じ2,795.6万円。
3. 譲渡所得の金額は7,000−2,795.6−240.6＝3,963.8万円。
4. 3,000万円特別控除を引くと、課税長期譲渡所得金額は963.8万円。
5. 所有期間10年超の居住用財産の軽減税率（6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%）を使う。

通常の長期税率なら963.8×20.315%＝約195.8万円なので、軽減税率で約58.8万円の差が出る計算です。控除や軽減税率の条件を満たさない場合は、この表は使えません。税率の違いは譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方で確かめられます。

自分で試算するときの記入表

次の表に、手元の数字を書いていくと、おおよその税額が出ます。

購入時の書類がなく、イとウが分からない場合は、売った金額の5%を取得費にする扱いがあります。ただし実額より小さくなることが多いので、まず資料を探します。探し方は取得費不明の不動産売却の税金：5%の概算と取得費の探し方にまとめています。

計算でよくある見落としと、次に読む記事

• 建物の減価償却を引き忘れる：購入額をそのまま取得費にすると、利益が小さく見えて税額が足りなくなる。
• 売った年を取り違える：契約日と引渡し日が年をまたぐと、申告する年と税率の区分が変わることがある。
• 特例を使えば税額が0でも、申告を忘れる：特例は確定申告をして受ける。
• 所得税だけを見て住民税を忘れる：この記事の税額の目安は、住民税を含んだ合計です。住民税は申告後に市区町村から通知が届きます。

マンションの場合の違いはマンション売却の税金：減価償却・3000万円控除・住宅ローン控除の関係に、売却税金の全体は不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告にあります。計算の結果が0になる場合の確認は譲渡所得税がかからない場合：利益なし・特例適用でも申告は要る？へ進みます。

試算の結果に自信が持てないときや、取得費の判断で迷うときは、税理士に頼む選択肢があります。個別の税額の判断や申告書の作成は、税理士の業務です。

「譲渡所得税」という言葉の意味と、所得税・住民税の関係は譲渡所得税とは：不動産を売った利益にかかる所得税・住民税で整理しています。