譲渡所得税とは：不動産を売った利益にかかる所得税・住民税

譲渡所得税とは、土地や建物を売って出た利益（譲渡所得）にかかる、所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。条文や国税庁のページに「譲渡所得税」という名前の独立した税金があるわけではありません。売った金額そのものではなく、そこから買ったときの費用と売るための費用を引いた「利益」だけが課税の対象で、利益がなければ税金はかかりません。この記事では、何にかかる税金なのか、なぜ他の所得と分けて計算するのか、内訳はどうなっているのかを整理します。

譲渡所得税は何にかかる税金か

譲渡所得とは、土地・建物などの資産を売ったり手放したりして得た利益のことです。不動産の場合、その利益に対して、国には所得税と復興特別所得税、住んでいる市区町村と都道府県には住民税を納めます。

利益の求め方は、国税庁のタックスアンサーに次のように書かれています。

• 譲渡所得の金額＝収入金額（売った金額）−（取得費＋譲渡費用）
• 課税される金額＝譲渡所得の金額−特別控除額

つまり、課税の入口は売った金額ではなく利益です。たとえば3,000万円で売っても、取得費と譲渡費用が3,100万円なら利益はなく、譲渡所得税はかかりません。反対に、取得費が小さければ、売却額に近い金額が利益になることもあります。取得費の中身は不動産売却の税金計算の減価償却：建物の取得費の計算方法に、手元の数字で試算する手順は譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順にまとめています。

他の所得と分けて計算する（分離課税）理由

給与や事業の所得は、1年分を合算して税額を出す総合課税です。一方、土地・建物の売却益は、給与などとは分けて計算します。これを分離課税といいます。

分けて計算する大きな意味は2つあります。

1. 売却益が大きい年でも、給与にかかる所得税の累進税率（収入が上がるほど税率が上がる仕組み）に押し上げられない。税率は所有期間で決まる一律の率になる。
2. 赤字が出ても、原則として給与などとの損益通算ができない。ただし、マイホームの買換えや住宅ローンが残る家の売却には、損失を他の所得と通算できる特例がある。

つまり、「給料が高いから売却益の税率も高い」とはなりません。年収が違う人が、同じ利益を長期で得たときの税率は同じです。損失が出たときの扱いは不動産売却が赤字のとき：損益通算できる特例と確定申告の要否で扱います。

税の内訳：所得税・復興特別所得税・住民税

内訳は、所得税、所得税額に2.1%をかける復興特別所得税、住民税の3つです。長期（売った年の1月1日で所有期間が5年超）と短期（5年以下）で率が違い、長期の合計は約20.315%、短期は約39.63%です。率の早見表と所有期間の数え方は、譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方に置いています。この記事では、3つの税が何に当たるのかを順に見ます。

税	計算のもと	納め先と時期
所得税	課税譲渡所得金額に率をかける	税務署へ。翌年2月16日〜3月15日の確定申告で納める
復興特別所得税	所得税額に2.1%をかける	所得税とあわせて税務署へ
住民税	課税譲渡所得金額に率をかける	申告の内容をもとに市区町村が通知。別の申告書は要らない

復興特別所得税は、所得税の額に対してかかる税です。上の合計の数字は国税庁のページに書かれた数字ではなく、内訳から出した筆者の計算です。

国税庁には、長期の計算例があります。売った金額が1億4,500万円、取得費が1億円、譲渡費用が500万円のとき、課税長期譲渡所得金額は4,000万円で、税額は次のとおりです。

検算は、600万＋12.6万＋200万＝812.6万円で、4,000万円×0.20315＝812.6万円と一致します。

復興特別所得税については、令和8年度の税制改正（所得税法等の一部を改正する法律は2026年3月31日に成立・公布）で、令和9年（2027年）分以後は税率を1.1%に下げ、別に防衛特別所得税1%を設ける内容になりました。内訳は変わっても、合計は2.1%のままという計算です。2027年以降に売る予定のときは、国税庁の令和9年分の案内で内訳を確かめてください。

税率の使い分けは譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方で、売却税金の全体の見取り図は不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告で見られます。

利益がなければかからない、でも申告が要る場面がある

利益（譲渡益）が出なければ、譲渡所得にかかる所得税と住民税は発生しません。ただし、次のように申告が必要になる場面があります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を使うとき：控除で税額が0になっても、特例を受けるために確定申告をする。
• 売却損を、住宅ローンが残る家などの特例で他の所得と通算するとき：申告を行うことで通算や繰越控除の対象になる。

利益が出ているかどうかは、「売った金額が購入額より高いか」ではなく、取得費に建物の減価償却を反映し、譲渡費用を引いたうえで判断します。建物は年数が経つと取得費が減るため、買ったときより安く売ったつもりでも、計算上は利益が出ることがあります。

特例で税金が0になるのか、申告が要るのかは譲渡所得税がかからない場合：利益なし・特例適用でも申告は要る？で詳しく見ます。

申告と納付の時期

譲渡所得は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。譲渡した日は、原則として物件を引き渡した日で、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。契約と引渡しが年をまたぐときは、どちらの日で申告するかによって申告する年が変わります。

所得税と復興特別所得税を確定申告すれば、住民税のための別の申告は要りません。住民税は、申告の内容をもとに市区町村から納税通知が届きます。

譲渡所得の計算や特例の判断が複雑で、自分で進めるのが不安なときは、税理士に頼む選択肢があります。個別の税額の計算と申告書の作成は、税理士の業務です。