住所変更登記の義務化：2年以内・過料5万円以下とスマート変更登記

不動産の登記名義人の住所や氏名が変わったときの変更登記は、2026年（令和8年）4月1日から義務になりました。引っ越しや結婚で変わった日から2年以内に申請し、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料が科されることがあります。施行前の変更で登記していないものも対象で、その期限は2028年（令和10年）3月31日です。法務局に「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が住基ネットで変更を見つけて職権で直す「スマート変更登記」を使え、自分で申請する手間を省けます。この記事は、サイト内で住所等変更登記の期限と過料を扱う正本です。

住所変更登記の義務化とは：期限2年と施行前の変更の扱い

根拠は不動産登記法第76条の5です。所有権の登記名義人の氏名・名称や住所に変更があったときは、変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならない、と定めています。個人の引っ越し・結婚や離婚による氏の変更だけでなく、会社の本店移転や商号変更も対象です。法務省は、所有者や連絡先が分からない「所有者不明土地」を減らすため、令和3年の法改正で義務にしたと説明しています。

項目	内容	根拠
施行日	2026年（令和8年）4月1日	法務省Q&A
対象	所有権の登記名義人の氏名・名称・住所の変更	不動産登記法76条の5
期限	変更があった日から2年以内	同条
施行前の変更	2028年（令和10年）3月31日まで	法務省Q&A
過料	正当な理由なく怠ると5万円以下	同法164条2項
検索用情報の申出	2025年（令和7年）4月21日から受付、費用なし	法務省
スマート変更登記（個人）	2026年12月中旬以降に順次	法務省Q&A
スマート変更登記（法人）	2026年5月15日から（会社法人等番号の登記があるもの）	法務省Q&A

よく混同されるのが、2024年4月1日に始まった相続登記の義務化です。こちらは「相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内」「10万円以下の過料」で、期限も過料の上限も違います。相続で実家の名義を受け継いだ人は、相続登記を済ませた後に引っ越すと、今度は住所変更登記の2年が始まります。相続登記側の数字は相続登記の義務化：期限3年・過料10万円以下・相続人申告登記で確かめてください。

過料5万円以下はいつ科される？催告と正当な理由

過料は、刑事罰の罰金ではなく、行政上の秩序罰です。法務省のQ&Aによると、流れは次の3段階です。

1. 登記官が義務違反を把握すると、申請するよう求める催告書を送る。
2. 催告の期限内に登記や申出がなければ、裁判所へ通知する。ただし、本人の説明で登記官が正当な理由を認めた場合は通知しない。
3. 裁判所が要件を判断し、5万円以下の範囲で過料の裁判をする。

登記官が把握する場面として、法務省は、表示に関する登記の申請で、申請書の住所が登記記録と合わないと分かった場合や、住基ネットの照会で変更が分かり職権変更の意思確認の通知を送ったのに、拒否されたり期限内に回答がなかったりした場合を挙げています。

正当な理由と認められる例は、次の5つが示されています。

• 検索用情報の申出（法人は会社法人等番号の登記）をしているのに、まだ職権で変更されていない
• 市町村合併などの行政区画の変更で住所が変わった
• 本人に重い病気などの事情がある
• DV被害者などで避難を余儀なくされている
• 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない

法務省は、これ以外でも個別の事情から正当な理由が認められることがあるとしています。ただし、どの事情が当たるかを判断するのは登記官と裁判所です。「忙しかった」「義務だと知らなかった」は例に挙がっていないので、期限内に手を打つのが現実的です。

スマート変更登記と検索用情報の申出：申し出ておけば法務局が直す

スマート変更登記は、不動産登記法第76条の6に基づき、登記官が職権で氏名・住所の変更登記をする仕組みです。個人の場合は本人の申出がある場合に限られるため、まず「検索用情報の申出」をしておきます。

2026年度に通知が届く対象は、2026年3月31日までに登録が完了した人で、通知は2026年12月中旬以降に順次送られます。2026年4月1日以降に申出をした人は、2027年度以降の通知になります。通知が届かないときは、最後に申出をした法務局に問い合わせるよう案内されています。

使う前に知っておきたい点が4つあります。

• 海外に住んでいる人は対象外です。 住基ネットで確認できないためで、自分で2年以内に申請します。海外にいる間に申し出て、日本に戻った後は改めて申出をすれば対象になります。
• すぐには直りません。 法務省の予定に沿って行われ、個別に急いでもらうことはできません。売却や融資の予定があり急ぐ場合は、自分で住所変更登記を申請します。
• 引っ越しが重なると、最新の住所まで反映されないことがあります。 照会は定期的に行われるので、照会の後に引っ越した分は、次の照会まで登記に反映されません。
• 申出の前に引っ越した分も対象です。 登記上の住所が古いままの人も、申出をしておけば照会の対象になります。

2025年4月21日以降は、相続や売買などで所有権の登記を申請する時に、検索用情報を併せて申し出ることになりました。法務局の相続登記の記載例（2026年10月5日以降用）でも、申請人ごとに氏名ふりがな・生年月日・国籍等・メールアドレスを書く欄が設けられています。2025年4月21日以降に、申請人として登記名義人になった個人は、その申請の時に検索用情報を申し出る取り扱いです。自分の分が申し出済みかどうかは、管轄の法務局に問い合わせるか、登記事項証明書で確かめます。

自分は何をすればいい？場面別の分かれ道

自分で申請する場合の書類は、住民票の写し（転居が重なっていれば戸籍の附票の写し）と申請書で、登録免許税は土地・建物1個につき1,000円です。書き方は次の住所変更登記を自分でする方法：必要書類・登録免許税・申請書で、法務局の記載例に沿って順に示します。

相談先：法務局の手続案内と司法書士

法務省は、住所等変更登記の相談先として、法務局（予約制の手続案内）と、司法書士・司法書士会を挙げています。法務局の手続案内は1回20分以内の完全予約制で、電話・窓口・ウェブ会議から選べます。申請書の書き方や添付書類の確かめ方を聞く場で、書類を代わりに作ってもらう場ではありません。予約のしかたは法務局の相続登記の相談：手続案内の予約方法と聞けることにまとめています。

登記申請を代わりに行ったり、申請書を作ったりする仕事は、司法書士（と弁護士）に限られます（司法書士法3条・73条）。相続登記と住所変更登記をまとめて頼む、売却の決済と同時に住所を直す、といった場合は、見積書で登記ごとの報酬と実費が分かれているかを確かめると比べやすくなります。不動産以外も含めた名義変更の期限の全体は相続の名義変更の期限：不動産・預金・車・公共料金の一覧と優先順で一覧にしています。