不動産売却の内見の準備：印象を良くする掃除と当日の対応

内見は、買主が写真や図面では分からない「住んだときの様子」を確かめる場面で、買主の購入の判断に最も近い時間です。準備の順番は、①ものを減らして広く見せる、②水まわりと玄関をきれいにする、③全部の照明をつけて明るくする、④においをなくす、⑤聞かれる質問と答えを決めておく、の5つです。居住中でも空き家でも使えるチェックリストと、当日の動き方を示します。

内見の前日までにする準備：優先順位つきチェックリスト

全部を完璧にする必要はありません。買主の目に入りやすい場所から順に直します。

玄関と水まわりは、使い込んだ跡が残りやすく、買主が「手を入れる費用」を想像する場所です。ここがきれいだと、全体の印象が上がります。

貴重品と個人情報はしまいます。 通帳、印鑑、郵便物、書類、鍵は、見えない場所へ移します。内見者は不動産会社が連れてくる買主ですが、他に同行者がいることもあります。

照明・におい・音：印象を左右する3つの感覚

• 照明：昼でも、全部の部屋の電気をつけておくと、部屋が広く明るく見えます。暗い部屋ほど効果があります。電球が切れた部屋は、買主に「手入れが行き届いていない」と映ります。
• におい：自分では慣れて気づきにくい点です。ペット、たばこ、生ごみ、排水口、押し入れのこもったにおいが代表です。前日から窓を開けて換気し、ごみは出しておきます。強い芳香剤は、ごまかしと受け取られることがあるので控えめにします。
• 音：テレビや音楽は消します。周辺の音（電車、道路、近所の声）は消せないので、時間帯を変えると聞こえ方が違う場合があることを、聞かれたら正直に伝えます。

築年数が古く、においや傷みが避けられない家は、「きれいにする」より「手入れされていることを伝える」ほうが効きます。掃除の跡と、修理や交換の記録（領収書や保証書）を、すぐ出せるようにしておきます。

聞かれやすい質問と答えの準備

内見では、買主が決める材料になる質問を受けます。知っていることは伝え、知らないことは知らないと答えます。 次の項目を、担当者と一緒に整理しておきます。

大事なのは、知っていた不具合を隠さないことです。民法562条以下の契約不適合責任は、引き渡した物が契約の内容に適合しないときの責任です。買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば請求できる、という仕組みが566条にあります。売主が責任を負わない特約を結んでも、知りながら告げなかった事実の責任は免れません（572条）。内見で口頭で伝えたことは、告知書や売買契約書に書いて残すことで、後の行き違いを防げます。契約不適合責任の全体は売主の契約不適合責任で扱います。

当日の動き方：売主がすること・しないこと

売主が在宅で内見を受けるときの目安です。

1. 担当者が到着する時間に合わせて、玄関を開けて挨拶する。
2. 案内は担当者に任せる。聞かれたときだけ、住んでみて分かった点を答える。
3. 買主の後ろをついて回らない。買主が部屋を見る時間を確保する。
4. 価格の交渉や条件の話は、その場でしない。「担当者を通してお願いします」と答える。
5. 子どもやペットは別室か外出させる。

不在にする場合は、鍵の受け渡し、日時の連絡方法、電気・水道の使い方を担当者と決めておきます。

買主が購入を決めると、買主側の不動産会社から申込みが入ります。申込みがあったとき、売主側の不動産会社は遅滞なく売主に報告する義務があります（宅建業法34条の2第8項）。報告を受けたら、価格や引き渡しの条件を担当者と相談します。価格を巡る考え方は売り出し価格の決め方にあります。

重要事項の説明を受けるのは、物件を買う側です（宅建業法35条）。売主は、その説明に使う資料（管理規約、境界の資料など）をそろえる側になります。

時刻の目安	すること
1時間前	換気、全灯をつける、貴重品をしまう、ごみを出す
15分前	玄関を整え、スリッパを出す
当日	挨拶、案内は担当者、質問に答える
内見後	窓を閉め、担当者から感想を聞く

空き家で内見を受けるときの準備

相続した実家など、空き家の内見は居住中と準備が違います。

• 鍵：担当者に預けるか、キーボックスを使うかを決める。複数の鍵（玄関、勝手口、物置）の本数を確かめる。
• 電気・水道・ガス：契約を止めていると、照明がつかず、水が出ません。内見の日だけでも使える状態にする。ブレーカーの場所を担当者に伝える。
• 換気と掃除：長期間閉め切った家は、湿気とにおいがこもる。前日までに窓を開け、床と水まわりを拭く。
• 残置物：家具や荷物が残っていると、広さが伝わりにくい。残す場合は、置いたまま売るのか、片付けて売るのかを決める。進め方は実家の売却で残置物はどうするにある。
• 庭と外まわり：草が伸び、枝が道路に出ていると、印象が悪い。内見の前に刈る。
• 安全：床の傷み、段差、暗い場所を把握しておき、担当者に伝える。足元に注意するよう、買主に案内してもらう。
• 近隣：不審に思われないよう、内見の日時を担当者から近所に伝えるか、事前に一言挨拶しておく。

誰も住んでいない家は、売主が状態をよく知らない場合があります。分からない箇所は分からないと伝え、担当者に建物の状態を一緒に確かめてもらう方法があります。

売却の進め方や、誰に何を相談するかの全体は、不動産売却の相談先で整理しています。