不動産売却の相談先：不動産会社・税理士・司法書士・公的窓口

家を売る前の相談先は、悩みの種類で分かれます。価格と売り方は不動産会社、売却益の税金は税務署か税理士、名義や抵当権の登記は司法書士、境界は土地家屋調査士、売買のトラブルは不動産適正取引推進機構の電話相談が基本の使い分けです。法律上の揉め事や相続人どうしの争いは、弁護士の仕事になります。この記事では、窓口ごとにできることとできないこと、相談の順番、相談前の準備を整理します。

悩み別の相談先の早見表

悩み	相談先	その窓口でできること	できないこと
いくらで売れるか、どう売るか	不動産会社	査定、売り出し価格の相談、広告、買主探し	税額の判断、登記の申請
売却益にかかる税金	税務署、税理士	制度の説明、申告の代理や書類作成（税理士）	売り方の提案、価格の判断
名義変更、抵当権の抹消	司法書士	登記の申請の代理、書類の作成	売買の交渉、税額の判断
境界、土地の測量	土地家屋調査士、不動産会社	境界の確認、表示の登記に関する相談	価格の判断
不動産会社との取引のトラブル	不動産適正取引推進機構（電話相談）	電話での相談	個別のあっせん、弁護士としての法律判断
相続人どうしの争い、契約の紛争	弁護士	交渉、法的手続きの代理	売却の仲介
どこに相談すればよいか分からない	法テラス・サポートダイヤル	制度の案内、相談窓口の紹介	個別の法律判断

この記事は「悩みごとに誰へ聞くか」を整理するもので、窓口の電話番号と受付時間は相続・不動産売却の相談窓口一覧にまとめています。番号はそちらで確かめてください。専門家の仕事の違いは相続手続きの専門家の違いにあります。会社を選ぶ段階に進むときは、不動産会社の選び方の確認表を使うと、相談先を決めやすくなります。

価格と売り方は不動産会社：査定と鑑定評価の違い

家を売る仲介は、宅地建物取引業の免許を受けた不動産会社の仕事です。免許のない者が仲介を業として行うことは禁止されています（宅建業法3条・12条）。会社の免許は、国土交通省の宅地建物取引業者情報検索で、商号や免許番号から確かめられます。選び方は不動産会社の選び方で扱います。

不動産会社の相談でできること、できないことは次のとおりです。

• できる：査定、売り出し価格の案、売却の流れの説明、買主への広告、内見の調整、契約書の作成と説明。
• できない：税額の個別の判断、登記の申請、相続人どうしの争いの調整。

不動産会社の査定は、売り出し価格の目安を示すもので、不動産鑑定士の鑑定評価（法律で定められた評価）とは別のものです。鑑定評価は、不動産の経済価値を判定して価額で示すもので、不動産鑑定士が行います（不動産の鑑定評価に関する法律2条・3条）。遺産分割で家の値段に意見が分かれたときなどに、鑑定を頼む場面があります。通常の売却では、不動産会社の査定を複数集めて比べます。

税金は税務署か税理士：地方税は別の窓口

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。税の相談は次のように分かれます。

個別の税額を計算して申告の要否を判断できるのは、税理士です（税理士法2条・52条）。このサイトの税の記事は、制度の仕組みと計算の考え方までを扱います。税理士は日本税理士会連合会の税理士情報検索サイトで登録を確かめられます。全体像は不動産売却の税金、窓口の使い方は譲渡所得税の相談窓口にあります。

名義や抵当権は司法書士：相続した家は登記が先

司法書士は、登記の申請の代理と、法務局に出す書類の作成を業とします（司法書士法3条）。売却では次の場面で出てきます。

• 相続した家の名義を、亡くなった人から相続人に変える相続登記。
• 住宅ローンを完済した家の、抵当権の抹消。
• 売買で買主へ所有権を移す登記の申請。

売る家の名義が亡くなった人のままでは、売買の登記ができません。相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の義務です。期限と過料は相続登記の義務化で扱います。

土地の境界がはっきりしない、建物の登記が実際と合わないといった表示の登記は、土地家屋調査士の領域です。法務省の相談窓口の案内でも、専門家の一つとして土地家屋調査士が挙がり、境界や表示登記の案内は日本土地家屋調査士会連合会のページにつながります。

不動産会社とのトラブルは電話相談：何ができて何ができないか

不動産会社との売買の仲介で困ったとき（説明と違う、契約書の内容が分からない、解約したい）は、不動産適正取引推進機構（RETIO）の電話相談があります。

窓口のしくみは次のとおりです。電話番号と受付時間は相談窓口の一覧に載せています。

別に、消費者と宅建業者の売買のトラブルについては、機構が紛争処理（ADR）の事業も行っています。申立ての条件や費用は機構のサイトで確かめます。

強引な買取の勧誘や、押し売りのような契約は、消費者ホットライン188で近くの消費生活センターにつながります。自宅の買取での注意は自宅の買取・リースバックの強引な勧誘に、トラブルの型と相談先の使い分けは不動産売却のトラブルにあります。

相談の順番：相続した家を売る場合

相続した家を売る前の順番の例です。

1. 登記簿で名義を確かめる。亡くなった人の名義のままなら、相続登記が先。
2. 相続人全員で、誰が売るか、代金をどう分けるかを話し合う。争いになりそうなら弁護士へ。
3. 不動産会社に査定を頼み、売り出し価格の案をもらう。
4. 売却益の税の見通しを、税務署か税理士に聞く。
5. 媒介契約を結び、売り出す。

家族や共有者が遠方にいて、売却の手続きを任せる必要があるときは、不動産売却の委任状の書き方に項目と文例があります。売る準備の最初の1週間は、家を売るには何から始める？で整理しています。空き家の処分全般の相談先は、空き家の処分の相談先にあります。

相談の時間を有効に使うために、次の資料も手元に置きます。

• 登記事項証明書（名義、抵当権の有無）。
• 固定資産税の納税通知書（面積、評価額）。
• 購入時の契約書や図面。
• 住宅ローンの残高が分かる書類。
• 相続した場合は、戸籍、遺産分割協議書など。
• 売りたい時期、希望額、売れなかったときにどうするか。

内見が入る段階の準備は、不動産売却の内見の準備にチェックリストがあります。

相談先は一つに決めず、悩みごとに使い分けます。