マンションは空き家の3000万円控除の対象外？区分所有の要件

相続したマンションは、空き家の3000万円控除（被相続人居住用財産の特例）の対象外です。要件の一つが「区分所有建物の登記がされていないこと」で、分譲マンションの1室は区分所有建物として登記されているためです。築年数が古くても、被相続人が一人で住んでいても、この点は変わりません。代わりに検討するのは、相続税を払った人なら取得費加算の特例、相続人自身が住んでいたなら自宅の3000万円控除です。この記事では、対象外になる線引きと、代わりの特例の使い分けを整理します。

なぜマンションは、空き家の3000万円控除の対象外になるのですか？

空き家の3000万円控除の対象になる「被相続人居住用家屋」は、国税庁 No.3306 によると、次の3つをすべて満たす建物です。

1. 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたこと
2. 区分所有建物の登記がされていないこと
3. 相続の開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

分譲マンションは、1棟の建物の中を専有部分に分けて登記し、各部屋に所有者がいる区分所有建物です。2の要件に当たらないため、昭和56年5月31日以前に建った古いマンションでも、この特例は使えません。反対に、一戸建てで区分所有の登記がない家は、1と3も満たせば対象になります。

建物の種類	区分所有の登記	空き家の3000万円控除
分譲マンションの1室	あり	対象外
一戸建て（登記が通常の建物）	なし	他の要件を満たせば対象
二世帯住宅・長屋で、区分所有として登記されたもの	あり	対象外

登記の種類は、法務局で取る登記事項証明書で分かります。建物の登記簿の表題部が「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれていれば、区分所有建物として登記されている目安です。迷うときは、不動産会社か司法書士に見せて確かめます。

マンションを売るときは、どの特例を検討しますか？

使えるかもしれない特例は、売る人の事情によって違います。

相続税を納めていない人は、取得費加算を使えません。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下で、申告が要らなかった場合も同じです。そのため、このルートを使えるのは、実際に相続税を納めた人に限られます。

自宅の3000万円控除のほうは、売る本人が実際に住んでいた家が前提です。相続したマンションに住んだことがない相続人は、この控除の対象外になります。この控除の要件は自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除に詳しくあります。

取得費加算を使うと、税額はどのくらい変わりますか？

取得費加算は、支払った相続税の一部を、売ったマンションの取得費に上乗せできる特例です（国税庁 No.3267）。加算額は次の式で決まります。

加算額＝その人の相続税額×（売った財産の相続税評価額）÷（その人の取得財産の価額＋相続時精算課税適用財産の価額＋純資産価額に加算される暦年課税分の贈与財産の価額）

仮の数字で試します。すべて筆者の計算です。相続税額が600万円、売ったマンションの相続税評価額が2,000万円、取得した財産の合計が8,000万円なら、加算額は600万円×2,000万円÷8,000万円＝150万円です。譲渡所得が150万円小さくなり、長期譲渡所得の税率約20.315％（所得税15％・復興特別所得税・住民税5％）で、税額は約30万円（150万円×20.315％＝30万4,725円）軽くなります。

売却益がそもそも小さい場合は、加算額が効く範囲も小さくなります。加算額は、この特例を使わない場合の譲渡益が上限です。売る前に、親の購入時の売買契約書やローンの書類を探して取得費が分かるようにしておくと、概算の5％で計算するより有利になる場合があります。取得費が分からないときの扱いは取得費不明の不動産売却の税金で確かめてください。

取得費加算の期限は、どう数えますか？

一戸建ての空き家は、空き家の3000万円控除と取得費加算のどちらか一方を選びます。同じ物件で両方は使えません（国税庁 No.3306、No.3267）。マンションは前者が使えないので、選ぶ余地はなく、後者の条件を満たすかどうかの判断になります。一戸建ての場合の選び方は取得費加算と空き家特例の併用で比べています。

期限の数え方の例を示します（筆者の日付の例）。相続の開始が2024年5月10日で、相続税の申告期限が2025年3月10日だとすると、その翌日以後3年を経過する日は2028年3月ごろです。売る時期の目安は、おおむね相続から3年10か月です。期限を過ぎると使えないので、相続税の申告を終えたら、売却の予定を早めに立てます。

マンションを売るまでの管理費や空室の扱いは相続したマンションの売却にまとめています。売り出しの前に価格の目安を知りたいときは、複数社に査定を頼む方法があります。