自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除：要件と期限

自宅を売ったときの譲渡所得税の3000万円控除（正式には居住用財産の譲渡所得の特別控除）は、売った利益から最高3,000万円を差し引ける制度です。所有期間の長さは問われず、短期でも使えます。ただし、使うには確定申告が必要で、「住まなくなってから3年目の年末までに売る」「親族には売らない」「前年・前々年に同じ特例を使っていない」といった要件があります。この記事では、国税庁 No.3302 に沿って、要件、期限、他の特例との関係を整理し、相続した空き家の3000万円控除と見分けるポイントも示します。

3000万円控除を使える家とは、どんな家ですか？

国税庁 No.3302 では、次のいずれかを売る場合が対象です。

• 現に住んでいる家屋
• 以前住んでいた家屋：住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 上の家屋とあわせて売る敷地や借地権
• 家屋を取り壊した後の敷地（下の条件を満たすもの）
• 災害で家屋が滅失した後の敷地（期限あり）

複数の家を持っているときは、主として住んでいた家屋だけが対象です。別荘や、この特例を受けるためだけに入居した家、新築期間中の仮住まいは対象外です。

期限の数え方の例（筆者の日付の例）です。2024年6月15日に引っ越して住まなくなった場合、3年を経過する日は2027年6月15日で、その日が属する年の12月31日、つまり2027年12月31日までに売れば対象です。この期限が、売るか貸すか迷っているうちに過ぎてしまう例が多いので、住まなくなった日をカレンダーに書いておきます。

条件	内容
契約の時期	家屋を取り壊した日から1年以内に、敷地の売買契約を結ぶ
売る期限	住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
取り壊し後の使い方	取り壊してから契約までの間、貸駐車場など他の用途に使わない

使えない場合は、どんなときですか？

次のいずれかに当たると、3000万円控除は使えません（国税庁 No.3302）。

1. 親子・夫婦などの特別の関係がある人へ売った：生計を一にする親族、売った後その家屋に同居する親族、内縁の人、特殊な関係のある法人も含まれます。
2. 売った年の前年・前々年に、この特例（空き家特例を除く）や、マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けている。
3. 売った年・前年・前々年に、買換えの特例や交換の特例を受けている。
4. 売った家屋や敷地に、収用等の特別控除など、他の特例を受けている。

家を2回、近い時期に売るときは、2の「前年・前々年」に注意します。1回使うと、翌年と翌々年は使えず、3年目から使えます。

他の特例とは、どう組み合わせますか？

自宅を売るときに検討する特例は、3000万円控除のほかにもあります。組み合わせの可否を整理します（国税庁の説明による）。

買換え特例との比べ方は譲渡所得税の買い替え特例で扱います。住み替えで新居のローン控除と比べるときは住み替えの税金も参考になります。3000万円控除と買換え特例のどちらを選ぶかで、合計所得金額が変わり、家族の扶養控除や配偶者控除に影響する場合があります。

税額は、どのくらい変わりますか？

仮の数字で計算します。すべて筆者の計算で、実際は取得費や譲渡費用で変わります。

売却代金5,000万円、取得費と譲渡費用の合計が1,800万円なら、譲渡所得は3,200万円です。3000万円控除を使うと、課税される譲渡所得は200万円になります。所有期間が5年超の長期譲渡で、税率が所得税15％・復興特別所得税（所得税額の2.1％）・住民税5％の合計約20.315％なら、税額は200万円×20.315％＝約40万6,300円です（国税庁 No.3208）。控除を使わないと、3,200万円×20.315％＝約650万円です。差は約609万円になります。

さらに、売った年の1月1日で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていれば、所有期間10年超の軽減税率が併用できます（国税庁 No.3305）。課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％になり、上の200万円には、所得税10％（20万円）、復興特別所得税（所得税額の2.1％、4,200円）、住民税4％（8万円）で、合計28万4,200円です。この場合は、控除なしより約622万円軽く、軽減税率なしの控除だけより約12万円軽くなります。

申告には、何を用意しますか？

3000万円控除は、確定申告をしなければ受けられません（国税庁の手引き）。申告期間は、売った年の翌年2月16日から3月15日です。

1. 売買契約書、仲介手数料などの領収書（譲渡費用）
2. 買ったときの契約書など、取得費が分かる書類
3. 登記事項証明書（不動産番号の記載で省略できる場合あり）
4. 譲渡所得の内訳書［土地・建物用］（国税庁サイトで様式と記載例がある）
5. 売買契約日の前日の住民票の住所と、売った家の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなど居住の事実を示す書類

申告の全体の流れは不動産売却の確定申告のやり方で扱います。

相続した空き家の3000万円控除とは、何が違いますか？

名前が似ていますが、別の特例で、使える人も家も違います。

相続した親の家に自分が住んでいなかった場合は、空き家の特例を検討します。要件は相続した空き家の3000万円控除の要件と期限にまとめています。相続したマンションの場合はマンションは空き家の3000万円控除の対象外？で確かめてください。

売却前に、家の価格帯を知っておくと、控除でどこまで利益が引けるかの見当がつきます。複数の不動産会社に査定を頼む方法があります。