取得費加算と空き家特例は併用できない：どちらを選ぶかの比べ方

取得費加算の特例と、空き家の3000万円控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、同じ相続財産の売却に重ねて使えません。どちらか一方を選びます。多くの場合は、譲渡益から最大3,000万円を引ける空き家の控除のほうが、税額を減らす力は大きくなります。ただし、控除の要件に合わない家や、期限が合わない売却では、取得費加算が残る選択肢になります。この記事では、2つを並べて、どちらを使うかを比べる手順を、筆者の計算例で示します。

2つの特例はどう違うか

まず、制度としての違いを並べます。

項目	取得費加算の特例	空き家の3000万円控除
しくみ	払った相続税の一部を、取得費に加える	譲渡所得から最高3,000万円を引く
減る額の上限	譲渡益まで（加算額が益を超えない）	3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）、または譲渡益
相続税が課されている必要	ある（相続税が課されていない人は使えない）	ない
売る期限	相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで
家の条件	土地・建物・株式など、相続した財産（種類を問わない）	昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でない、売り方の条件など
売却代金の上限	なし	1億円以下

併用の可否は、国税庁のNo.3306と、令和7年分の手引きに書かれています。手引きには、空き家の特例を受ける場合は、取得費加算の特例などを重ねて受けることはできないとあります。取得費加算の仕組みは取得費加算の特例：相続税を払った人が売却益の税金を減らすしくみ、空き家の控除の要件は相続した空き家の3000万円控除：特別控除の要件と2027年末の期限で確かめられます。

筆者の計算例：どちらがいくら有利か

仮の数字で、2つを並べます（所有期間は長期。売った年の1月1日で、親の取得日から5年超とします）。

• 兄弟2人（子2人）が、亡くなった親の家と土地を相続し、課税価格は合計1億円、そのうち売る人が取得した財産の価額は5,000万円（債務や葬式費用、生前贈与はないものとする）。
• 売る人の相続税額は385万円（基礎控除4,200万円、課税遺産総額5,800万円、法定相続分各2,900万円×15%−50万円＝385万円、兄弟の合計770万円を取得割合で分けた額）。
• 売った家と土地の相続税評価額は3,000万円。
• 売った価額は4,000万円、譲渡費用150万円。親の取得費は不明で、売った価額の5%の200万円（概算取得費）。
• 譲渡益は「4,000万円−200万円−150万円＝3,650万円」。

取得費加算の額は、「385万円×3,000万円÷5,000万円＝231万円」です。長期の税率は、所得税15%・復興特別所得税（所得税額の2.1%）・住民税5%で、合わせて約20.315%です（2027年分以後は復興特別所得税が1.1%、防衛特別所得税が1%の内訳になりますが、合計の負担は変わらない内容で、令和8年度の改正として2026年3月31日に成立・公布されています）。

検算は、3,650万円×0.20315＝741.5万円、3,419万円×0.20315＝694.6万円、650万円×0.20315＝132.0万円です。この例では、空き家の控除が、取得費加算より約562万円、税額を小さくします。同じ相続税を払っていても、3,000万円の控除は、231万円の加算より、はるかに大きくなります。

譲渡益が小さい場合も見ます。同じ家で、譲渡益が2,000万円だったとします。空き家の控除は、益が3,000万円未満なので、2,000万円が限度で、課税譲渡所得は0円です。取得費加算は、2,000万円−231万円＝1,769万円に約20.315%で、約359.4万円です。いずれの場合も、特例を使うには確定申告が必要です。

取得費加算が候補に残る場面

次の場面では、空き家の控除が使えない、または使いにくいため、取得費加算の計算も見ておく価値があります。

1. 家が空き家特例の対象でない：昭和56年6月1日以後の建築、マンション（区分所有）、相続前に被相続人以外が住んでいた、など。要件はマンションは空き家の3000万円控除の対象外？区分所有の要件と空き家の3000万円控除の耐震基準と取り壊し：売る前か後かの比較で確かめられます。
2. 売却代金が1億円を超える：空き家の控除は、売却代金が1億円以下であることが条件です。
3. 期限が合わない：たとえば2024年5月10日に相続が開始し、相続税の申告期限が2025年3月10日だとします。空き家の控除は、2027年12月31日までです。取得費加算は、申告期限の翌日から3年を経過する日の2028年3月10日までです。2028年1月から3月10日までに売る場合は、空き家の控除は期限外で、取得費加算だけが候補です（空き家の控除の期限が延長されない場合）。期限の確かめ方は空き家の3000万円控除は延長される？改正の経緯と最新の確かめ方に載せています。
4. 相続人が3人以上で、相続税が大きい：空き家の控除が1人2,000万円までになるため、相続税の額と売る財産の割合によっては、取得費加算の額との差が縮まります。数字を入れて比べます。
5. 空き家以外の財産も売る：土地・建物・株式など、財産ごとに計算するので、空き家以外の財産には取得費加算を検討できる場合があります。ただし、同じ年に複数の財産を売るときの重ね方は、税務署に確かめてください。

相続税が課されていない人（基礎控除以下だった人）は、取得費加算が使えません。相続税がかかるかの目安は相続税の基礎控除：3,000万円＋600万円×人数で一次判定する方法で見られます。

比べる手順

1. 譲渡益を出す：売った価額から、取得費（実額、不明なら5%）と譲渡費用を引く。出し方は譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順にある。
2. 空き家の控除の要件を確かめる：建築年・区分所有・売り方・売却代金・確認書。要件に合わなければ、ここで終わる。
3. 取得費加算の額を計算する：相続税の申告書の数字と、売った財産の相続税評価額で、「相続税額×売った財産の評価額÷その人の取得財産の価額」を計算する（贈与を受けていた場合の調整は国税庁のNo.3267で確かめる）。計算明細書の書き方は取得費加算の計算明細書の書き方：記載例と添付する書類で示す。
4. それぞれの課税譲渡所得と税額を並べる：長期なら約20.315%、短期なら約39.63%。相続した不動産は、親の取得日を引き継ぐ。
5. 期限を見る：売る時期が、どちらの期限に収まるか。年末や年またぎの引渡しは、譲渡の日の数え方も確かめる。
6. ほかの影響を見る：譲渡所得は合計所得金額に入るので、売った人を扶養や配偶者控除の対象にしている家族がいると、それらの控除に影響することがある。

ここまでを自分で並べたうえで、最終的な選択は、税務署の電話相談や税理士に確かめてください。窓口は譲渡所得税の相談窓口：税務署の電話相談と確定申告会場の使い方に、税理士に頼む場面は不動産売却の確定申告の税理士費用と、税理士に頼むべきケースに載せています。個別の税額の計算や申告書の作成を代わりにするのは、税理士の仕事で、このサイトはできません。

申告のときの扱いと、先に動くこと

特例は、確定申告で受けます。空き家の控除を選ぶときの添付書類は、市区町村の確認書や登記事項証明書などで、準備に日数がかかります。取得費加算を選ぶときは、相続税の申告書の写しなどをもとに、計算明細書を作って添付します。

売る前に決めておくとよいことは、次の3つです。

• 空き家の控除の要件に合うか（合わなければ取得費加算の計算に進む）。
• 相続税を払ったか、払う見込みか（払わないなら取得費加算は使えない）。
• 売る時期（期限が先に来る方に合わせる）。

相続した不動産の売却期限は相続不動産の売却期限：3年以内に売ると使える税の特例の早見表に早見表があります。次は、親の取得費が分からない場合の扱いを取得費不明の不動産売却の税金：5%の概算と取得費の探し方で確かめてください。