不動産の査定とは：査定額の決まり方と鑑定評価・売れる値段の違い

不動産の査定とは、不動産会社が「この物件は、この条件ならこのくらいの価格で売れそうだ」と見立てて、売主に伝える価格の意見です。売ると決めた後の売り出し価格を考える材料で、売れる値段を約束するものでも、国家資格者が行う鑑定評価でもありません。査定額は取引事例の比較を中心に、物件の個別の事情を足し引きして出されます。査定額を受け取ったら、金額より先に「どの事例を、どう補正したか」という根拠を確かめるのが、査定を使いこなす基本です。

不動産の査定額が決まるしくみ：取引事例比較法を中心に

不動産会社が使う査定の方法に、法律で決まった一つの型はありません。ただ、考え方の土台は国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」にある3つの手法と重なります。

基準は、取引事例比較法を、近隣や似た地域で類似の不動産の取引が行われている場合に有効な手法とし、原価法を、建物またはその敷地で再調達原価の把握と減価修正ができる場合に有効な手法としています。自宅や空き家の売却の査定では、土地とマンションに前者、一戸建ての建物に後者の考え方を当てる会社が多いと考えられますが、使う方法は会社ごとに違うため、聞いて確かめます。

取引事例比較法の核心は、事例の取引価格をそのまま当てはめないことです。基準は、取引に特殊な事情が含まれていれば適切に補正する（事情補正）、取引の時点と価格を求める時点が違えば価格水準の変動を直す（時点修正）、そのうえで地域要因と個別的要因を比べる、という順番を示しています。

手順	内容	計算
1	近くの事例を選ぶ。土地100㎡が3,000万円で売れた	3,000万円 ÷ 100㎡ ＝ 30万円/㎡
2	事情補正：その事例は買い手が急いでおり、通常より1割安いと判断	30万円 ÷ 0.9 ＝ 約33.3万円/㎡
3	時点修正：取引から今まで地価が2％上がったと判断	約33.3万円 × 1.02 ＝ 約34.0万円/㎡
4	個別の比較：道路付けや形の差を直し、対象の80㎡に掛ける	34.0万円 × 80㎡ ＝ 2,720万円

実際の査定では、事例を複数使って比較し、手順4の個別の差も細かく数字にします。表で見てほしいのは、1件の取引価格が補正を通じて別の価格に変わることです。1つの事例の数字がそのまま自宅の値段になるわけではないので、「近所で3,000万円で売れたから、うちも3,000万円」という見方は成り立ちません。

査定額と鑑定評価額・売れる値段の違い

「査定」「鑑定」「売れる値段」は別のものです。違いは、誰が、何のために、どんな責任で出すかにあります。

• 査定額：不動産会社が売却を頼まれる立場で出す価格の意見。媒介契約を結ぶための営業の一部でもあります。
• 鑑定評価額：不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準に従って不動産の経済価値を判定し、価額で示したもの。不動産の鑑定評価に関する法律は、鑑定評価を不動産の経済価値を判定してその結果を価額で示すことと定め（2条1項）、不動産鑑定士の業務としています（3条1項）。他人の求めに応じて報酬を得て業として行う不動産鑑定業は、同法24条の登録を受けた不動産鑑定業者が行うものとされています（2条2項・3項）。
• 売れる値段（成約価格）：実際に買主が見つかって売買契約を結んだ価格。売り出し価格、買主の事情、交渉の結果で決まります。

鑑定評価基準が想定する「正常価格」は、売り急ぎや買い進みのような特別な動機がない、合理的な条件の市場で成り立つ価格です。実際の売却では、住み替えの期限があったり、買主が予算の上限で探していたりして、正常価格と違う価格になることがよくあります。査定額が高くても、売り急ぎの事情があれば下がるのは自然です。

鑑定評価が必要になる場面と費用の調べ方は不動産の査定に費用はかかる？無料の理由と有料の鑑定が要る場面で扱います。ここでは、通常の売却で不動産会社の査定を使い、鑑定評価は話し合いで価額が決まらないときの選択肢になる、と区別しておいてください。

査定の根拠を聞いてよい理由：宅建業法34条の2

不動産会社が売却の媒介を引き受けるときは、契約書面に「売買すべき価額又は評価額」を書きます。宅建業法34条の2第2項は、この価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定めています。標準媒介契約約款にも、価額に関する意見を述べるときは根拠を示して説明するという定めがあります。

法律が根拠の形式（事例を何件示すか、など）を決めているわけではなく、義務の対象は媒介契約で価額に意見を述べる場面です。それでも、根拠を聞くことは正当な質問です。聞くときは、次の点を並べるとよいでしょう。

1. 比較に使った取引事例は何件か、いつ・どこで・どんな条件の取引か
2. 事例の価格をどう補正したか（事情補正、時点修正、個別の差）
3. 建物をどの方法で評価したか（築年数、傷み、リフォームの扱い）
4. 想定する売却期間と、売れなかった場合の見直しの考え方

質問の例：「この査定額は、どの取引事例を使って、どう補正したものですか。事例の一覧を見せてもらえますか。」

根拠を聞いても答えられない、事例を出さずに「うちなら高く売れます」と繰り返す、といった反応は、判断の材料になります。高い査定額を提示して媒介契約を取ろうとする手法への備えは不動産の査定が高すぎる会社に注意：根拠の聞き方と売り出し価格にまとめています。

自分でできる査定額の確かめ方と、査定の使い方

不動産会社の査定を受ける前に、自分でも相場の幅を調べておくと、根拠の説明を理解しやすくなります。

1. 国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くの取引価格・成約価格を3〜5件拾い、単価（1㎡あたり）を出す。利用約款は、売り急ぎ・買い急ぎなどの事情が価格に反映されて通常と異なる価格になることがあると注意しています。
2. 査定を2〜3社に頼み、各社の根拠を並べる。訪問が要るかどうかは不動産の机上査定と訪問査定の違い：使い分けと訪問で見られる点で確かめる。
3. 査定額を一覧にして、相場の幅の中で説明がつく額か見る。
4. 売り出し価格は査定額と相場、売りたい期限から自分で決める。

相場の調べ方の全体は家を売るといくら？成約価格のデータの調べ方と査定の使い分けにあります。複数の会社の査定をまとめて受けたいときの選択肢に、不動産一括査定があります。申し込むと複数の会社から連絡が来ることがある点と、査定を受けても売る義務はない点を前提に使ってください。

売り方そのもの（仲介か買取か）に迷っているなら、先に不動産の買取と仲介の違い：査定から売り方を選ぶ判断材料と流れで比べる点を確かめると、頼む査定の種類を決めやすくなります。