不動産売却の税金計算の減価償却：建物の取得費の計算方法

自宅など事業に使っていなかった建物を売るときは、建物の取得費を「購入価額そのまま」にはできません。購入価額から、減価償却費相当額を引いた残りが取得費です。減価償却費相当額は、「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します（国税庁No.3261）。この記事は、償却率の表、経過年数の数え方、95%の上限、計算例3つ、購入価額が分からないときの出し方を示します。土地は減価償却しないので、計算するのは建物だけです。

公式と償却率：構造で数字が変わる

建物は年数がたつと価値が下がるため、売るときの取得費も、その分を引いて小さくします。事業に使っていなかった建物（自宅など）は、次の式です。

減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数 建物の取得費＝建物の取得価額−減価償却費相当額

償却率は、建物の構造ごとに決まっています。耐用年数の1.5倍の年数（1年未満は切り捨て）に対応する、旧定額法の償却率です。

建物の構造	償却率
木造	0.031
木骨モルタル	0.034
（鉄骨）鉄筋コンクリート造	0.015
金属造①（軽量鉄骨造で骨格材の肉厚が3mm以下）	0.036
金属造②（軽量鉄骨造で骨格材の肉厚が3mm超4mm以下）	0.025

登記簿の「構造」欄や、建築時の図面で、どれに当たるかを確かめます。譲渡所得の内訳書にも、同じ5つの償却率が印刷されています。

経過年数の数え方と、95%の上限

経過年数は、建物を取得した（新築した）月から、売った（引き渡した）月までの期間です。端数の扱いは、6か月以上なら1年に切り上げ、6か月未満なら切り捨てです。

国税庁の記載例では、昭和61年3月に新築のマンションを買い、令和7年2月3日に引き渡した場合を「38年11か月」と数え、端数の11か月を切り上げて39年にしています。数え方の例を、筆者の日付で示します。

もう一つの決まりが上限です。減価償却費相当額は、取得価額の95%が限度です。つまり、建物の取得費は最低でも購入価額の5%が残ります。上限に達する経過年数は、次の式で出ます。

• 木造：0.9×0.031×年数が0.95以上になる年数。34年で0.9486、35年で0.9765なので、35年以上で上限。
• 鉄筋コンクリート造：0.9×0.015×年数が0.95以上になる年数。70年で0.945、71年で0.9585なので、71年以上で上限。

計算例3つ：木造・鉄筋コンクリート造・築古の木造

3つとも、筆者が組んだ仮の数字です。建物は自宅として使い、事業には使っていません。

例1：木造の一戸建て。建物の購入価額1,800万円、2004年9月取得、2026年10月に引き渡し。経過年数は22年です。

• 減価償却費相当額＝1,800万円×0.9×0.031×22＝1,104.84万円
• 建物の取得費＝1,800万円−1,104.84万円＝695.16万円

例2：鉄筋コンクリート造のマンション。建物の価額2,400万円（契約書で土地と建物が分かれている）、1998年3月取得、2026年8月に引き渡し。経過年数は28年です。

• 減価償却費相当額＝2,400万円×0.9×0.015×28＝907.2万円
• 建物の取得費＝2,400万円−907.2万円＝1,492.8万円

例3：築46年の木造。建物の購入価額1,500万円、経過年数46年。式どおりに計算すると、1,500万円×0.9×0.031×46＝1,925.1万円で、購入価額の95%（1,425万円）を超えます。そこで上限の1,425万円を償却費相当額とし、建物の取得費は75万円（購入価額の5%）です。

検算は、例1が1,800×0.9＝1,620、1,620×0.031＝50.22、50.22×22＝1,104.84です。例2は2,400×0.9＝2,160、2,160×0.015＝32.4、32.4×28＝907.2です。

引き忘れた場合の差も、例1で確かめます。償却を引かずに取得費を1,800万円とすると、利益は1,104.84万円小さく見えます。長期の税率（約20.315%）をかけると、税額を約224万円少なく見積もる計算です（1,104.84×0.20315＝224.4）。少なく申告すると、あとで直す手間がかかります。全体の計算の流れは譲渡所得税の計算方法：売却額−取得費−譲渡費用−控除の手順に、償却の後の費用の引き方は不動産売却の税金で引ける費用：仲介手数料など譲渡費用に入るものにあります。

土地と建物の価額が分かれていないとき

マンションや建売住宅では、契約書に土地と建物の価額が分かれていないことがあります。この場合は、購入時の土地と建物の時価の割合で分けます。建物の取得価額が不明なときは、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」（建築年と構造ごとの1平方メートル当たりの単価）で建物の価額を出しても差し支えないとされています。国税庁の記載例（事例2）の数字で、流れを確かめます。

国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、建築年月日などを入れると、この計算を自動で行います。購入価額そのものが分からないときの5%の扱いは、取得費不明の不動産売却の税金：5%の概算と取得費の探し方で扱います。

相続した建物と、賃貸などに使っていた建物の違い

親から相続した家を売る場合、取得価額も取得した時期も、親が買ったときのものを引き継ぎます（国税庁No.3270）。内訳書の記載例にも、被相続人の購入年月日と購入価額を、その土地・建物の購入年月日と購入価額として書く、と示されています。つまり経過年数は、相続した日からではなく、親が取得した月から数えます。相続した後に払った登記費用は、事業に使っていない建物なら取得費に加えられます。親の取得時の資料の探し方と、相続不動産の税金の全体は相続不動産の売却益の税金：親の取得費と取得日を引き継ぐしくみにあります。

事業に使っていた建物（賃貸など）は、この式を使いません。取得から売るまでの毎年の減価償却費を足し合わせた額を引き、必要経費にしなかった年があっても、その年の分も引きます。賃貸や事業に使った期間がある人は、年ごとの償却の記録（確定申告書の控えなど）を集めて、税務署か税理士に確かめてから計算してください。使い方の違いで計算が変わる点は、マンション売却の税金：減価償却・3000万円控除・住宅ローン控除の関係でも触れています。