不動産売却の印紙税：売買契約書の金額別の税額と軽減措置

売買契約書の印紙税は、契約書に書かれた売買金額の区分で決まります。たとえば3,000万円で売る契約書なら、本則では2万円、2027年3月31日までに作成する契約書は軽減措置で1万円です。売主が個人でも、契約書を紙で作るなら印紙が要ります。一方、電子契約のように紙の契約書を作らない場合は、印紙税の対象になる「文書」がないため、印紙は不要です。

契約金額別の印紙税額：本則と軽減措置の早見表

不動産の売買契約書は、印紙税の「第1号文書」にあたります。税額は記載された契約金額の区分ごとに決まっていて、国税庁は次の表を示しています。右の2列が、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される契約書に使える軽減措置後の額です。

契約書に書かれた売買金額	本則	軽減措置の期間内	軽減される額（筆者の計算）
10万円超〜50万円以下	400円	200円	200円
50万円超〜100万円以下	1,000円	500円	500円
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	1万円	5,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円	1万円	1万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円	3万円	3万円
1億円超〜5億円以下	10万円	6万円	4万円

住宅の売却で当てはまることが多いのは、「1,000万円超〜5,000万円以下」の区分です。1,800万円の空き家も、4,000万円のマンションも、軽減措置の期間内なら1万円で、本則の半分になります。

区分の境目では、数字が少し動くだけで税額が変わります。5,000万円ちょうどなら1万円ですが、5,020万円なら3万円で、差は2万円です（筆者の計算）。値引き交渉で売買金額が境目をまたいだときは、契約書に実際に書く金額で区分が決まります。10万円以下の契約金額は軽減の対象外で200円、1万円未満は非課税、金額の記載がない契約書は200円という決まりもありますが、住宅の売却ではまず出てきません。

契約金額はどの金額か：手付金・消費税・土地と建物の合計

印紙税の区分に使う「記載金額」は、契約書に書かれた売買金額です。国税庁は、時価600万円の土地を500万円で売ると契約書に書いたなら、記載金額は500万円と説明しています。査定額や固定資産税評価額ではなく、契約書の金額が基準です。

迷いやすい点を、場面ごとに整理します。

• 土地と建物をまとめて売る：契約書に書かれた売買金額で区分を判断します。内訳の書き方が気になるときは、契約書の案を見ながら不動産会社に、どの金額が印紙税の区分に使われるのかを聞いておきます。
• 手付金：契約書に手付金の額が書かれていても、手付金は記載金額に当たらないと国税庁は整理しています。手付金を除いた額で区分するのではなく、売買金額そのもので区分します。
• 消費税が含まれる場合：売主が消費税の課税事業者で、契約書に「消費税額等」が区分して書かれているか、税込価格と税抜価格の両方が書かれていれば、消費税額等は記載金額に含めません。国税庁の例では、売買代金が税込で書かれているだけだと消費税額等が明らかとは言えず、税込の金額が記載金額になります。個人が自宅を売る場合に消費税がかかるかどうかは、土地の売却に消費税はかかる？で整理しています。
• 契約金額を後から変えた場合：売買金額を増やす覚書を結ぶなど、契約書の内容を変える文書は、印紙税が別にかかることがあります。変更の覚書を作る前に、不動産会社に印紙の要否を聞いておきましょう。

誰がいつ払うか：2通作ると2通分かかる

印紙税は、契約書を作成した時に納める税金です。契約日に契約書へ収入印紙を貼り、印鑑か署名で消印して納めます。決済の日まで待つのではなく、契約書に署名押印する時点で必要になる点に注意してください。

国税庁の整理では、一つの契約について2通以上の契約書を作った場合、そのすべてが契約の成立を証明する目的で作られていれば、すべてが課税の対象です。売主と買主が1通ずつ持つ形にすると、2通分の印紙税がかかります。たとえば1,200万円の売買契約書を2通作れば、軽減措置の期間内で1通1万円、合計2万円です（筆者の計算）。

2通目に「写し」や「副本」と書いてあっても、当事者の署名や押印があれば課税の対象になります。署名も押印もない、単なるコピーは対象になりません。

誰が負担するかは、契約書で決める事柄です。民法558条には、売買契約の費用は特に定めがなければ当事者が等しい割合で負担するという規定があります。どの通の印紙を誰が用意するのかは、契約書の案を受け取った段階で不動産会社に確かめておきます。売主が負担した分の印紙税は、譲渡所得の計算で譲渡費用に入れられると国税庁は案内しています。税金の計算に入れ忘れないよう、領収の控えや契約書の写しを残しておきましょう。費用全体の中での位置づけは、不動産売却にかかる費用一覧の早見表にまとめています。

文例（不動産会社への質問）：「売買契約書は何通作りますか。それぞれの通に貼る印紙は、どちらの負担になりますか。電子契約にした場合は印紙が不要になりますか。」

貼り忘れや消印のし忘れには注意が必要です。納めるべき印紙税を作成の時までに納めなかった場合、本来の額とその2倍を合わせた3倍の過怠税が徴収されると、国税庁は案内しています。印紙は貼ったのに消印をしなかった場合は、消印されていない印紙の額面と同じ額の過怠税です。

電子契約なら印紙は不要？紙の契約書との分かれ目

印紙税の対象は、課税物件表に掲げられた「文書」です。国税庁の質疑応答事例は、電磁的記録は文書に含まれないとして、電子メールで送信した注文請書などの電磁的記録には印紙税が課されないと回答しています。不動産の売買契約書を電子契約で結び、紙の契約書を作らない場合は、同じ考え方で印紙が不要になる、と整理できます。

ただし、分かれ目があります。

1. 紙で署名押印して作ったものは、紙の文書として課税される：紙の契約書に署名押印し、その後にPDFにしても、紙の文書を作った時点で印紙税がかかります。
2. 電子契約のあとに紙を渡す場合は、紙が課税文書になりうる：電子契約とは別に、同じ内容を紙で作って署名押印して交付すると、その紙が契約書として扱われる可能性があります。紙と電子のどちらを正本にするのか、契約前に確かめます。
3. ファクスや電子メールで送ったものは写しと同じ扱い：国税庁は、送信先で出力された文書は写しと同様で、課税の対象にならないとしています。

電子契約を使えるかどうかは、不動産会社と買主の対応次第です。売主だけが希望しても、紙の契約書で進むことは珍しくないので、売却を頼む会社を選ぶ段階で、電子契約に対応しているかどうかを聞いておくと印紙代の見込みが立てやすくなります。契約から引き渡しまでの流れは、不動産売却の契約の流れで確かめられます。

軽減措置の期限と、2027年4月以降の契約を考えるとき

軽減措置の対象は、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された契約書です。契約書を作成した日で判断するので、契約日が3月31日までなら、決済や引き渡しが4月以降になっても軽減後の税額です。

2027年4月以降に契約する予定がある場合、期限が延びるかどうかは、令和9年度の税制改正で決まります。例年、与党の税制改正大綱が年末ごろにまとまるので、年が明けたら国税庁の軽減措置の案内（タックスアンサー No.7108）で、適用期間の表記が変わっているかを確かめます。延長を前提に資金計画を立てるのではなく、延長されなかった場合の本則の額（上の表の「本則」の列）も見込んでおくと安心です。

印紙税は、売却にかかる費用のうち金額の小さい部分です。1,000万円超〜5,000万円以下の売買なら1万円〜2万円ですから、仲介手数料や譲渡所得の税金と比べれば小さく、先に見積もるべき大きな費用は別にあります。売ったあとに手元に残る額を出す順番は、マンション売却でいくら残る？手取り額の計算方法で、ローンの返済や税金と合わせて示しています。住宅ローンが残る家の契約では、決済の日に残高を返す段取りも関わるので、住宅ローンが残っている家を売るにはも続けて読むと流れがつながります。