不動産売却にかかる費用一覧：手数料・税金・登記・解体の早見表

不動産売却の費用は、どの家でもかかる「仲介手数料と印紙税」、ローンや名義の状態で変わる**「登記の費用」、土地や古い家で出てくる「測量・解体・片付けの費用」、そして利益が出たときの「譲渡所得税と住民税」**の4つに分けると見通せます。このうち金額が法律で決まるのは、手数料の上限、印紙税、登録免許税、税率で、それ以外は見積もりで確かめるしかありません。下の早見表で自分に当てはまる行を選び、決まる金額から順に計算していきましょう。

不動産売却の費用の早見表：何に、いくら、いつ払うか

費用	かかる場面	金額の決まり方	払う時期の目安
仲介手数料	不動産会社の仲介で売る	上限は告示（税込で代金の200万円以下5.5%、200万円超400万円以下4.4%、400万円超3.3%の合計。800万円以下は特例で33万円まで）	媒介契約書の受領時期の欄で決める
印紙税	紙の売買契約書を作る	契約金額で決まる（軽減措置あり。1,000万円超5,000万円以下なら1万円）	契約書の作成時
抵当権の抹消の登録免許税	住宅ローンなどの抵当権が残っている	不動産1個につき1,000円	決済日（ローンの完済時）
住所等の変更の登録免許税	登記の住所・氏名が今と違う	不動産1個につき1,000円	売却の登記より前
相続登記の登録免許税	亡くなった人の名義のまま	不動産の価額の0.4%	売り出す前
司法書士の報酬	登記を司法書士に頼む	各事務所の料金表・見積もり	決済日
ローンの一括返済の手数料	ローンが残っている	借入先の金融機関の手数料表	決済日
測量・境界確定の費用	土地や一戸建てで境界が不明	土地家屋調査士などの見積もり	売買契約の前後
解体費	更地にして売る	解体業者の見積もり（構造・広さ・立地で変わる）	引き渡しの前
残置物の片付け・清掃	家財が残っている	業者の見積もり	引き渡しの前
譲渡所得税・住民税	売って利益（譲渡所得）が出た	利益に税率を掛ける（所有5年超なら所得税15%・復興特別所得税・住民税5%）	売った翌年の確定申告で
固定資産税の精算	年の途中で引き渡す	売買契約書の取り決め	決済日

金額が法律や告示で決まる費用は、物件の価格さえ分かれば先に計算できます。たとえば3,000万円で売る場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（3,000万円×3%＋6万円に消費税を加えた額、筆者の計算）、印紙税は軽減後の1万円です。手数料の計算の仕方は仲介手数料の上限と計算式、印紙税の金額別の一覧は不動産売却の印紙税にまとめています。

どの家でもかかる費用：仲介手数料と印紙税

仲介手数料は、不動産会社に買い手探しから契約までを頼んだときの報酬です。告示で決まっているのは上限なので、上限いっぱいが決まりというわけではありません。価格が800万円以下の物件は、事前の説明と合意を条件に33万円まで受け取れる特例があり、その中身は800万円以下の空き家の仲介手数料で取り上げました。不動産会社が自ら買主になる買取なら、仲介手数料は通常かかりません。

印紙税は、紙の売買契約書に収入印紙を貼って納めます。2014年4月1日から2027年3月31日までに作る不動産の譲渡契約書は軽減措置の対象で、契約金額500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（国税庁 No.7108）。売主と買主がそれぞれ原本を1通ずつ持つなら、2通それぞれに印紙が要ります。

この2つは、売れたときに発生する費用です。売り出したまま売れなければかからないので、資金計画では「売れたときに代金から払う費用」として見込んでおきます。

ローンと名義で変わる費用：抵当権の抹消・住所変更・相続登記

登記の費用は、売る人の状況によって要るものが変わります。

1. 住宅ローンが残っている：抵当権の登記を消す「抹消の登記」が要ります。登録免許税は不動産1個につき1,000円で（登録免許税法 別表第一）、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。敷地権が登記されたマンションの部屋は、建物1個として数えるのが一般的で1,000円になります。敷地権の有無や筆数で個数が変わるので、登記事項証明書で確かめます。ローンを返し終えると、金融機関から登記識別情報や解除証書などの書類が届き、それを添えて申請します（法務省民事局の案内）。
2. 登記の住所や氏名が今と違う：引っ越しや結婚で変わったままなら、売却の登記の前に住所等の変更の登記をします。これも不動産1個につき1,000円です。2026年4月1日からは住所等の変更の登記が義務になっていて、期限の決まりは住所変更登記の義務化で確かめてください。
3. 亡くなった人の名義のまま：相続した家は、相続人の名義に変える相続登記を先に済ませないと買主への登記ができません。登録免許税は不動産の価額の0.4%です。必要書類と費用の内訳は相続登記の費用に整理しています。

実際の売却では、決済の日に、買主への所有権の移転の登記と、売主側の抵当権の抹消の登記を、司法書士がまとめて申請する形がよく取られます。司法書士の報酬には公的な相場の統計がないので、不動産会社から紹介された事務所でも、自分で探した事務所でも、見積書で「どの登記を、いくらで」を確かめましょう。ローンの一括返済の手数料と、返済の申し出の期限は、借入先の金融機関の案内で確かめておきます。

物件しだいの費用：測量・解体・片付け・修繕

金額の幅が大きいのが、物件の状態で決まる費用です。どれも公的な相場の統計はなく、見積もりで比べるのが基本になります。

• 測量・境界確定：土地や一戸建てで、隣地との境界がはっきりしないと、買主から確定を求められることがあります。隣人の立ち会いが要るため、時間もかかります。詳しくは土地の売却に測量は必要？。
• 解体：古家を取り壊して更地で売る場合です。翌年1月1日の時点で家が建っていなければ、固定資産税の住宅用地の特例が外れて土地の税額が上がりうる点も合わせて考えます。比べ方は空き家の解体。
• 残置物の片付け：相続した実家に家財が残っている場合です。荷物ごと買い取ってもらう方法もあり、比べ方は実家の売却で残置物はどうする？にあります。
• 清掃・修繕・建物状況調査：売る前に直すかどうかは、直す費用と価格への影響を比べて決めます。直さずに、契約書で建物の状態を正直に伝える方法もあります。

これらは「やるかどうか」を選べる費用でもあります。測量や解体を先にするか、買主の負担にして価格に反映させるかは、査定のときに不動産会社に両方の前提で見込みを出してもらうと判断しやすくなります。

売った後の税金と、手取りを出すための計算の順番

売って利益が出ると、譲渡所得に所得税・住民税がかかります（2027年1月1日以後に生じる所得は、復興特別所得税が1.1%に下がり防衛特別所得税1%が加わりますが、所得税額に対する付加は合計2.1%のままです）。譲渡所得は「売った金額−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、土地・建物は給与などと分けて税額を出します（国税庁 No.3202）。売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で、所得税15%と住民税5%、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります（No.3208）。自宅を売った場合の3,000万円特別控除など、利益から差し引ける特例もあり、全体像は不動産売却の税金で確かめてください。

ここで大事なのは、上の表の費用のうち、税金の計算で差し引ける「譲渡費用」は一部だけという点です。

譲渡費用の見分け方は不動産売却の税金で引ける費用で詳しく扱っています。

手元にいくら残るかは、「売却価格−売却の費用−ローンの残高−税金」の順で出します。マンションを例にした計算の手順は、次のマンション売却でいくら残る？で、ローンと税金を含めて示しています。

費用の見込みは、売れる価格が分からないと計算できません。一括査定で複数社の査定額を集める方法もありますが、返ってくる査定額は成約を約束する額ではなく、各社の見込みです。複数社とやり取りが続くこともありますが、売るかどうかを決めるのは査定を見たあとです。査定の場で、仲介手数料の額や、測量・解体を誰が負担する前提かも聞いておくと、費用まで含めて比べられます。