住宅ローンが残っている家を売るには：残債の確かめ方と売り方

住宅ローンが残っていても、家は売れます。売買の決済の日に、買主から受け取る代金でローンの残りを一括で返し、抵当権の登記を消してから、買主へ引き渡すのが基本の形です。売れるかどうかの分かれ目は、「売却見込額から売却の費用を引いた額」が「決済日のローン残高」以上かどうかで、以上なら通常の売却、足りなければ不足分の払い方を決める売り方になります。

まず残高を確かめる：返済予定表ではなく「決済日の一括返済額」

売れるかどうかを判断する出発点は、ローンの残高です。ただし、手元の返済予定表に載っている残高と、決済日に必要な金額は一致しないことがあります。

残高を調べる方法は主に次の3つです。

1. 返済予定表・年末の残高証明書：年末時点の残高証明書や、借入時の返済予定表で、おおまかな残高が分かります。
2. 借入先のインターネットバンキングや窓口：直近の残高が確認できる借入先が多くあります。
3. 借入先に直接聞く：売却の予定日を伝えて「その日に全額返すと、いくら必要か」を聞きます。この金額が、売却の判断に使う本当の数字です。

決済日の一括返済額は、残高にその日までの利息が加わり、一括返済の手数料がかかる場合があります。手数料の有無や額、返済を申し出る期限は借入先ごとに違い、契約書や借入先の案内で決まっています。住宅金融支援機構のローンなのか、銀行や信用金庫のローンなのか、借入先の名前も合わせて控えておくと、その後の相談がスムーズです。

借入先に聞くときは、次のように伝えます。

文例：「自宅の売却を考えています。〇月〇日に全額を繰り上げ返済した場合の必要額と、手続きの期限、手数料を教えてください。抵当権の抹消に必要な書類がいつ届くかも知りたいです。」

売り出す前にこの連絡を入れておくと、決済の日に書類が間に合わない事態を避けられます。返済が遅れている場合は、売却の準備より先に、借入先へ事情を相談するのが先です。進め方は任意売却とは？競売との違い・流れ・相談する前に知ることで確かめられます。

残債と売却額を比べる：アンダーローンとオーバーローン

売却見込額は、査定額そのものではなく、近くの成約価格などから「この価格なら売れそう」と置く額です。調べ方は家を売るといくら？成約価格のデータの調べ方にまとめています。

比べるときの式は次のとおりです。

売却見込額 − 売却の費用 − 決済日のローン残高 ＝ 手元に残る額（または不足額）

売却の費用は、仲介手数料（売却見込額が400万円を超える場合の上限は、税抜の売却額の3%＋6万円に消費税を加えた額）、売買契約書の印紙税、抵当権を消す登記の登録免許税などです。次の例は、売却見込額が3,500万円で、仲介手数料を上限、印紙税を軽減措置後の1万円、抹消登記の登録免許税を一戸建てなど土地1筆・建物1棟の2,000円とした場合の筆者の計算です。敷地権付きのマンションは建物1個の1,000円になるので、差は1,000円です。

• 仲介手数料の上限：（3,500万円×3%＋6万円）×1.1＝122万1,000円
• 印紙税：1万円（売却額が1,000万円超〜5,000万円以下の区分）
• 抹消登記の登録免許税：2,000円（不動産1個につき1,000円、土地と建物で2個）
• 合計：約123万3,000円。司法書士の報酬や引っ越し代は含めていません。

ローン残高	売却額から費用を引いた額	結果	呼び方
2,000万円	約3,376万7,000円	約1,376万7,000円が手元に残る	アンダーローン
3,400万円	約3,376万7,000円	約23万3,000円不足	売却額は残高より高いが、費用を引くと不足
4,000万円	約3,376万7,000円	約623万3,000円不足	オーバーローン

真ん中のケースが落とし穴です。売却額（3,500万円）は残高（3,400万円）を上回っているのに、費用を引くと約23万円足りません。売却額と残高だけで比べて「大丈夫」と判断せず、費用を引いたあとの額で判定します。

残高より売却額が高い状態をアンダーローン、残高が売却額を上回る状態をオーバーローンと呼びます。オーバーローンは、売っても完済できない状態で、不足分の払い方によって売り方が変わります。足りない場合の比べ方は、次のオーバーローンのマンション売却で扱います。

アンダーローンなら：売却代金で完済して売る流れ

売却見込額が費用と残高をまかなえるなら、通常の売却の手順で進められます。住宅ローンの返済中だから特別な手続きが増える、というわけではなく、決済の日の段取りが違うだけです。

1. 査定を受けて売却見込額を置く：売却の費用も合わせて聞き、上の式で手元に残る額を出します。
2. 借入先に連絡し、完済の手続きを確かめる：必要額、期限、抵当権抹消書類が届く時期を聞きます。
3. 媒介契約を結んで売り出す：売却を頼む会社の選び方や契約の種類は、不動産売却の流れと期間から続けて確かめられます。
4. 売買契約を結ぶ：契約書の印紙は、不動産売却の印紙税で金額を確認します。
5. 決済と引き渡し：買主の代金から、ローンの完済と抵当権の抹消、買主への所有権の移転を同日に進めます。

決済の当日は、司法書士がまとめて登記を申請する形がよく見られます。抵当権の抹消に必要な書類は、法務省の案内では、登記識別情報（または登記済証）、解除証書や弁済証書といった登記原因証明情報、借入先の会社法人等番号、委任状が挙げられています。いずれも抵当権者である金融機関などから送られるものです。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションは敷地の権利の数によって個数が増えることがあるため、登記事項証明書で確かめます。決済日の流れ全体は不動産売却の決済と引き渡しに書いています。

売却見込額を知るために査定を受ける場合、出てくる額は売れる値段ではなく、各社が根拠とともに示す見込みです。媒介契約に書く価額について意見を述べるときは、不動産会社に根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。一括査定で数社の見込みを並べ、残高との差を見てから、売り出すかどうかを決められます。

売却額が残高に届かないとき：選べる道

アンダーローンでなかった場合は、手持ち資金で不足分を埋める、住み替えローンに上乗せする、借入先の同意を得て売る任意売却にする、の3つに分かれます。金額別の比べ方と選ぶ順番は、オーバーローンのマンション売却で表にしています。

不足分を借入先と相談せずに放置するのは避けてください。手続きは借入先の同意が前提になるため、金額が固まった段階で、早めに相談します。住み替えローンは、新居の購入と並行して進めるため、住み替えの住宅ローンでも審査や残債の扱いを確かめられます。住宅金融支援機構の任意売却の案内には、返済の継続が困難なときに残債務を圧縮する方法として検討できると書かれています。ただし、機構が確認していない価格で売り出すと抵当権の抹消に応じてもらえないことがあるなど、決まった手順があります。

売って損が出たとき・利益が出たときの税金

ローンが残る家を売る場合、税金は売却の損益で変わります。

• 利益が出たとき：売った利益に所得税と住民税がかかりますが、自宅なら3,000万円の特別控除などの特例を使える場合があります。計算の順番はマンション売却でいくら残る？に筆者の計算例を載せています。特例は確定申告をして初めて受けられると、国税庁は案内しています。
• 損が出たとき：マイホームを売った価額がローンの残高を下回って譲渡損失が出た場合、損益通算や繰越控除ができる特例があります。令和9年12月31日までの譲渡が対象で、所有期間や残高の要件は住み替えの住宅ローンの比較表で確かめられます。

特例の適用は、売る人の状況で変わります。使えるかどうかを確かめたい場合は、売る前に税務署か税理士に相談しておくと、売却の時期を決める材料になります。

ローンが残る家を売るときの進め方チェックリスト

• 借入先、残高、決済日に必要な一括返済額を確かめたか
• 売却見込額から費用を引いた額と、残高を比べたか
• 返済が遅れていないか（遅れていれば、先に借入先へ相談する）
• 足りない場合、不足分の払い方（手持ち資金・住み替えローン・任意売却）を決めたか
• 抵当権抹消の書類が決済日に届く段取りを、借入先と不動産会社に確かめたか
• 自宅の特例や譲渡損失の特例が使えるかを確かめたか

ここまでで、売却額が足りないと分かった場合は、オーバーローンのマンション売却：足りない分の払い方と住み替えローンへ進んでください。手持ち資金、住み替えローン、任意売却の3つを、費用と注意点で比べています。