住宅取得等資金の贈与の非課税：上限額・期限・申告の要件
親や祖父母から家を買う・建てる・増改築するための資金の贈与を受けた場合、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで贈与税がかかりません。対象は2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与です。受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であることなどの要件があり、税額がゼロになる場合でも、贈与の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告をしないと使えません。この記事は、国税庁の案内（No.4508）に沿って、上限額・期限・要件・申告の順に整理します。
非課税の上限額と適用期限
上限額は、受贈者1人あたりの金額で、住宅の性能で2段階に分かれます。
| 住宅の種類 | 非課税の上限額 | 主な基準（いずれかに適合し、住宅性能証明書などで証明） |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 | 新築は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上／耐震等級2以上か免震建築物／高齢者等配慮対策等級3以上。中古・増改築は断熱等性能等級4以上か一次エネルギー消費量等級4以上 |
| 上記以外の住宅 | 500万円 | — |
過去にこの非課税の適用を受けたことがある人は、原則としてその分を引いた残りが上限になります。上限は受贈者ごとなので、父と母の両方から受けても、合わせて上限までです。
適用期限は2026年12月31日までの贈与です。財務省の令和8年度税制改正の大綱には、この制度の延長は入っていません。2027年以後の扱いは、2026年12月ごろに公表される見込みの令和9年度税制改正の大綱で示されるので、2027年以後に資金を受ける予定の人は、大綱の公表後に国税庁の案内が更新されたかを確かめます。
受ける人（受贈者）の要件チェックリスト
国税庁の案内で、受贈者は次のすべてを満たす必要があります。
- 贈与者の直系卑属（子・孫など）である。配偶者の父母・祖父母は、養子縁組をしていなければ対象外
- 贈与を受けた年の1月1日に18歳以上である
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（新築などをする住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満なら1,000万円以下）
- 2009年分から2023年分の贈与税の申告で、この非課税の適用を受けたことがない（一定の場合を除く）
- 配偶者・親族など特別の関係がある人から住宅を買ったり、その人と請負契約を結んで建てたりしたものではない
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、資金の全額を充てて住宅の新築・取得・増改築をする
- 贈与を受けたときに日本国内に住所がある（一定の例外あり）
- 翌年3月15日までに住むか、その後遅滞なく住むことが確実と見込まれる
- 受贈者が住宅の所有者になる（共有持分を持つ場合を含む）
所得の要件は、贈与を受けた年の合計所得金額で見ます。前年の所得ではない点に気をつけます。
住宅の要件：新築・中古・増改築
| 区分 | 主な要件 |
|---|---|
| 共通 | 日本国内の家屋。登記上の床面積（マンションは専有部分）が40㎡以上240㎡以下で、半分以上が受贈者の居住用。敷地の取得資金も含む |
| 新築・新築未使用の取得 | 上の共通の要件 |
| 中古の取得 | 1982年（昭和57年）1月1日以後に建てられたもの。それより古くても、耐震基準に適合していると証明されたものなどは対象 |
| 増改築 | 自分が持ち、住んでいる家の工事。工事費用が100万円以上で、その半分以上が居住部分の工事。確認済証・検査済証の写しや増改築等工事証明書などで工事の内容を証明 |
- 2026年中：贈与を受ける（贈与契約書・振込）
- 2027年2月1日〜3月15日：贈与税の申告（非課税の適用を書き、書類を添える）
- 2027年3月15日まで：資金の全額を充てて住宅を取得し、住む（または遅滞なく住む見込み）
- 2027年12月31日まで：住んでいなければ、原則として特例を受けられず修正申告
申告の手順と添付書類
非課税の上限内で税額がゼロでも、申告をしないと非課税は使えません。手順は次のとおりです。
- 贈与を受ける：贈与契約書を作り、資金は振込で受ける。住宅の代金の支払いに充てた流れを記録に残す。
- 住宅を取得し、書類をそろえる：新築や取得の契約書の写し、省エネ等住宅なら住宅性能証明書など。土地・建物の登記事項証明書は、申告書に不動産番号を書けば添付を省略できる。
- 戸籍の謄本などを取る：贈与者との関係を示すため。
- 翌年2月1日〜3月15日に申告する：非課税の適用を受ける旨を書いた贈与税の申告書に、書類を添えて受贈者の住所地を所轄する税務署へ出す。e-Taxでも出せる。
- 住むのが遅れたら：翌年12月31日までに住んでいなければ、原則として修正申告をする。
申告書の作り方と提出の方法は、贈与税の申告のやり方で手順にしています。
暦年課税・相続時精算課税と組み合わせる
上限を超える額を受けたときは、超えた部分を暦年課税か相続時精算課税で計算します。国税庁の案内（No.4503）では、非課税の適用後もなお贈与税の課税価格に入る住宅取得等資金がある場合に、住宅資金の精算課税の特例を使え、この特例では贈与者が贈与の年の1月1日に60歳未満でも精算課税を選べます。この特例の対象も2026年12月31日までの贈与です。
| 組み合わせ（省エネ等住宅の例） | 贈与税 | 相続のときに足す額 |
|---|---|---|
| 非課税1,000万円＋暦年課税の基礎控除110万円＝1,110万円を父から受ける | 0円 | 非課税分は足さない。暦年課税の110万円は、加算対象期間内なら足す |
| 3,000万円を父から受け、1,000万円は非課税、2,000万円は精算課税 | 2,000万円−110万円−1,890万円（特別控除）＝0円 | 精算課税分の1,890万円を足す。特別控除の残りは610万円 |
計算は筆者によるもので、各年に父からほかの贈与がない前提です。検算：1,000＋110＝1,110。2,000−110＝1,890、2,500−1,890＝610（単位は万円）。
精算課税を選ぶときの書類と期限は相続時精算課税の手続きで確かめてください。精算課税を選ぶとその贈与者からは暦年課税に戻れない点も、相続時精算課税のデメリットで確かめてから決めます。住宅資金のほかに贈与税がかからないもの（生活費・教育費など）は、贈与税が非課税になるもの一覧で一覧にしています。孫の学費を援助する場合は教育資金の生前贈与を参考にしてください。
よくある質問
Q. 夫の親から住宅資金をもらっても非課税になりますか？
配偶者の父母・祖父母は直系尊属ではないので、原則として対象外です。国税庁の案内では、養子縁組をしていれば直系尊属に当たります。夫婦で家を買うなら、夫は夫の親から、妻は妻の親から受けるのが制度の形です。
Q. 非課税で受けたお金は、親が亡くなったときに相続税で足されますか？
足されません。国税庁の案内では、生前贈与の加算の対象から、住宅取得等資金の非課税の適用を受けた金額は除かれています。非課税枠を超えて暦年課税や精算課税で受けた部分は、それぞれの決まりで足される場合があります。
Q. 2027年に家を買う予定ですが、資金は2026年中にもらっておくべきですか？
制度の対象は2026年12月31日までの贈与で、受けた年の翌年3月15日までに資金の全額を充てて住宅を取得するなどの条件があります。2026年中に受けて2027年3月15日までに取得が間に合うかが分かれ目です。2027年以後に延長されるかは、2026年12月ごろに示される見込みの令和9年度税制改正の大綱で確かめます。
出典・参考にした公的な情報
- No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁）
- No.4503 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例（国税庁）
- No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）（国税庁）
- No.4405 贈与税がかからない場合（国税庁）
- 令和8年度税制改正の大綱（資産課税）（財務省）
- 贈与税の申告手続（国税庁）
出典の確認日：2026-10-23。制度や受付条件は変わることがあります。手続きの前に、各窓口の最新の案内を確認してください。
この記事は一般的な情報で、個別の法律判断・医療的な診断をするものではありません。