譲渡所得税の買い替え特例：課税の繰り延べと3,000万円控除の選択

譲渡所得税の買い替え特例（正式には「特定のマイホームを買い換えたときの特例」）は、売った年の譲渡益への課税を、買い換えた家を将来売るときまで繰り延べる制度です。税金がなくなるのではなく、先送りにするだけです。使えるのは、居住期間が10年以上で所有期間が10年を超える自宅を、売却代金1億円以下で売って買い換える場合で、3,000万円特別控除とは併用できません。ここで扱うのは自宅の買換えで、事業用資産の買換えの特例は別の制度です。住み替えの場面で「今年の税金を抑えたい」のか「税金を確定させて終わりにしたい」のかで、選ぶ方が変わります。

買い替え特例は「非課税」ではなく「繰り延べ」

国税庁は、この特例を「譲渡益が非課税となるわけではありません」と案内しています。しくみは次のとおりです。

1. 売った家の譲渡益を、売った年は課税の対象にしない。
2. 買い換えた家の取得価額を、実際に払った額ではなく、売った家の取得価額を引き継いだ額にする。
3. 買い換えた家を将来売るとき、引き継いだ分だけ取得価額が低いので、譲渡益が大きく出る。

国税庁の例で見ます。1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えたとします。

時点	特例を使わない場合	買い替え特例を使う場合
5,000万円で売った年	譲渡益4,000万円に課税	課税されない（繰り延べ）
将来、新居を8,000万円で売った年	譲渡益（新居の分）1,000万円に課税	実際の譲渡益1,000万円に、繰り延べた4,000万円を加えた5,000万円に課税

将来、まとめて課税される額は同じ4,000万円分です。つまり、特例が助けるのは「売った年に大きな税金を払う負担」と、買い換えのための資金繰りです。税金の総額が減る制度ではありません。長期の税率（約20.315%）は譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方で確かめられます。

買い替え特例の要件

国税庁のNo.3355にある要件を、売る家と買う家に分けて示します。

売る家は、現に住んでいる家だけでなく、住まなくなって3年目の年末までのものも対象です。また、複数の家を持っている場合は、主として住んでいた家だけが対象になります。相続した家に本人が住んだことがなければ、居住用の特例（この特例も3,000万円特別控除も）の対象にならず、相続した家に合うのは相続した空き家の3000万円控除：特別控除の要件と2027年末の期限です。

売却額より買換額が少ないとき、多いとき

買い換えた家の価額が、売った価額より高いか、同じなら、売った家の譲渡益は全額繰り延べられます。買い換えた家の価額のほうが低いと、差額の部分だけは課税されます。国税庁のNo.3358の例を使うと、次のようになります。

• 売った価額：1億円、買い換えた価額：7,000万円、取得費：1,000万円、譲渡費用：500万円。
• 課税される収入金額は「1億円−7,000万円＝3,000万円」。
• 必要経費は「（1,000万円＋500万円）×（3,000万円÷1億円）＝450万円」。
• 譲渡所得は「3,000万円−450万円＝2,550万円」。

買換えの価額が売った価額に届かない場合は、その差が小さいほど、課税される範囲も小さくなります。

買い換えた家の取得価額は、引き継いで計算する

繰り延べた分は、買い換えた家の取得価額から引かれる形で戻ってきます。国税庁のNo.3362の例（売った価額5,000万円、譲渡費用100万円、売った家の取得価額3,000万円）では、買った額が5,000万円の場合、引き継ぐ取得価額は「3,000万円＋100万円＝3,100万円」です。土地3,500万円・建物1,500万円なら、土地は2,170万円、建物は930万円に配分されます。実際に払った5,000万円ではなく3,100万円が取得価額になる点が、将来の譲渡益を大きくします。

買った額が売った額より多い場合は、同じ例で6,000万円の家を買うと「（3,000万円＋100万円）＋（6,000万円−5,000万円）＝4,100万円」です。買った額が売った額より少ない場合は、「（旧取得価額＋譲渡費用）×買った額÷売った額」で引き継ぎ、4,000万円の家なら「3,100万円×4,000万円÷5,000万円＝2,480万円」です。計算の式は買った額の大小で3通りあるため、実際に買い換えるときは、国税庁のNo.3362の式に自分の数字を当てはめてください。

3,000万円控除と買換え特例、どちらを選ぶか

自宅を売る人には、この特例のほかに、居住用財産の3,000万円特別控除と、所有期間10年超の軽減税率があります。このうち、買換え特例は3,000万円特別控除・軽減税率とは併用できません（国税庁のNo.3358）。売った年、その前年、前々年に3,000万円特別控除や軽減税率を受けていると、買換え特例も使えません（相続した空き家の特例は除く）。

比べ方を、筆者の仮の数字で示します。5,000万円で売って、取得費1,000万円・譲渡費用100万円、譲渡益3,900万円とします（所有期間10年超で、家屋と敷地の両方が条件を満たす自宅）。

検算は、900万円×0.1421＝127.89万円です。控除を使うと売った年に税額が確定して終わりますが、買換え特例は税額を将来に先送りします。先送りした分は、新居を売る年に、新居の値上がりや値下がりとは別に、引き継いだ低い取得価額のぶんだけ上乗せされます。新居を売る予定がいつ頃かによって、選び方が変わります。比べるときは、次の点も見てください。

• ほかの控除への影響：譲渡所得は合計所得金額に入るので、売った人を配偶者控除や扶養控除の対象にしている家族がいると、それらの控除が受けられなくなることがあります。どちらを選ぶかで合計所得金額が変わります。
• 将来の3,000万円控除：新居などを売る年の前年・前々年に買換え特例を受けていると、その売却では3,000万円特別控除を使えません。
• 住宅ローン控除：入居した年・前年・前々年にこの特例を受けると、住宅ローン控除は受けられません。3,000万円特別控除を受ける場合も同様です。

どちらが有利かは、新居の価額、将来売るかどうか、家族の所得で変わります。個別の税額の判断は、税務署の電話相談や税理士にお願いします。住み替えで出てくる税金は、住み替えの税金：3,000万円控除と住宅ローン控除の併用の注意にまとめています。

申告に必要な書類と、使う前の確認リスト

買換え特例は、確定申告をしないと受けられません。主な書類は次のとおりです。

1. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
2. 売った家が特例の対象であることを記載した書類（契約前日の住民票の住所と売った家の所在地が違うときや、10年以内に住所を移したことがあるときは、戸籍の附票の写しなど）
3. 売った家の登記事項証明書（所有期間10年超を確かめるもの）
4. 買った家の登記事項証明書、または売買契約書の写し
5. 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることを示すもの）
6. 中古住宅の場合は、築年数や耐震基準を示す書類
7. 申告の時点で新居に住んでいないときは、入居の予定日などを書いた書類

売った年の翌年に買い換えた場合は、一部の書類を、買った日から4か月を経過する日までに出すことができます。登記事項証明書は、不動産番号を記載した明細書を出せば添付を省略できます。申告全体の流れは不動産売却の確定申告：やり方・期限・必要書類を順番に解説、特例ごとの添付書類は不動産売却の確定申告の必要書類：特例ごとの添付書類一覧で確かめられます。

迷ったときの相談先は、譲渡所得税の相談窓口：税務署の電話相談と確定申告会場の使い方に載せています。売る前の段階で、税額の見通しを立てたい場合は、税理士（個別の税務相談と申告の代理ができる資格者）に、売買契約を結ぶ前に相談するのが安全です。

使う前の確認は、次の6点です。

• 売る家と敷地の、所有期間と居住期間が、どちらも10年を超えているか。
• 売却代金が1億円以下か（分割売却を含む）。
• 買う家の面積（居住部分50㎡以上、敷地500㎡以下）と、築年数・省エネの要件を満たすか。
• 買う家に入居する期限が、売った年と買った年の関係で、いつになるか。
• 3,000万円特別控除と、税額と将来の動きの両方を比べたか。
• 売買契約を結ぶ前に、税務署か税理士に確かめたか。

全体の特例の位置づけは、不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告から見渡せます。自宅の3,000万円控除の要件は、自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除：要件と期限です。