マンションの相続税評価額はどう変わった？2024年からの区分所有補正率

2024年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の分譲マンション（区分所有の一室）は、建物と土地それぞれの従来の評価額に「区分所有補正率」を掛けて評価します（国税庁 No.4667）。築年数が浅い、高層階、敷地の持分が小さいといった物件ほど市場価格と評価額の差が大きく、補正率が1を超えて評価額が上がります。市場価格との差が小さい物件は補正なし、評価額が市場価格を上回るような物件は下がることもあります。この記事では、何が変わったか、補正率の計算、国税庁の計算例での影響、対象外の物件と調べ方を説明します。

何が変わった？2024年からのマンションの相続税評価

見直し前は、マンションの一室を次の2つの合計で評価していました。

• 建物（区分所有権）：固定資産税評価額×1.0
• 土地（敷地利用権）：敷地全体の評価額（路線価×地積、または固定資産税評価額×倍率）×敷地権の割合

高層のマンションでは、一室あたりの敷地の持分が小さく、建物の固定資産税評価額も市場価格ほど高くないため、評価額が市場価格を大きく下回ることがありました。そこで2024年1月1日以後の取得分から、両方の額に区分所有補正率を掛ける方法に変わりました。根拠は国税庁の個別通達「居住用の区分所有財産の評価について」（令和5年課評2-74）です。

区分所有補正率の計算：4つの要素と評価水準

区分所有補正率は、まず「評価乖離率」を出し、その逆数の「評価水準」で場合分けして決めます。

段階	計算	端数などの決まり
A 築年数	築年数×△0.033	1年未満の端数は1年
B 総階数指数	（地階を除く総階数÷33）×0.239	総階数÷33は小数第4位切捨て、1を超えたら1
C 所在階	所在階×0.018	複数階にまたがるときは低い階、地階は0
D 敷地持分狭小度	（敷地利用権の面積÷専有部分の床面積）×△1.195	敷地利用権の面積＝敷地面積×敷地権の割合。割り算は小数第4位切上げ
評価乖離率	A＋B＋C＋D＋3.220	0以下なら評価額は0
評価水準	1÷評価乖離率	—
区分所有補正率	評価水準が0.6未満：評価乖離率×0.6／0.6以上1以下：補正なし／1超：評価乖離率	—

評価乖離率は、従来の評価額と市場価格の開きを、築年数などの4つの要素から見積もる数字です。評価水準（評価額÷市場価格の推計）が0.6未満のときは、市場価格の6割の水準まで評価額を引き上げるよう、乖離率に0.6を掛けた補正率を使います。評価水準が0.6〜1の物件は従来どおりで、1を超える（評価額が市場価格の推計を上回る）物件は、乖離率をそのまま掛けて評価額を下げます。

築年数が浅いほどAのマイナスが小さく、総階数が高く所在階が上ほどBとCが大きく、敷地の持分が小さいほどDのマイナスが小さくなります。つまり新しい・高い・上の階・敷地持分が小さいほど乖離率が大きくなり、補正の影響を受けやすい仕組みです。

国税庁の計算例で見る影響

国税庁 No.4667 の計算例は次の物件です。

• 建物の固定資産税評価額400万円
• 正面路線価50万円/㎡、敷地面積3,500㎡、敷地権の割合1,050,000分の6,300
• 築27年、総階数11階、所在階3階、専有部分の床面積60㎡、敷地利用権の面積21㎡

国税庁の計算では、A＝△0.891、B＝0.079、C＝0.054、D＝△0.419で、評価乖離率は2.043、評価水準は約0.489です。0.6未満なので補正率は2.043×0.6＝1.2258になります。

合計は約1.23倍、金額で327万4,100円増えます（合計と増加額は筆者の計算）。この物件の場合、評価額が上がった分だけ相続税の課税価格も増え、基礎控除を超えるかどうかの判定や税率の区分に影響します。

対象外の物件と、ほかの評価・特例への影響

次のものには、この評価方法を使いません（国税庁 No.4667）。

1. 構造上、主に居住用に使えないもの（事業用のテナント物件など）
2. 区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）
3. 地階を除く総階数が2以下のもの
4. 居住用の専有部分が一棟で3室以下で、すべてを所有者か親族が住まいに使うもの（二世帯住宅など）
5. 不動産会社が販売用に持つ、たな卸資産にあたるもの

補正後の額は、ほかの計算の出発点にもなります。部屋を貸していれば貸家・貸家建付地の評価を、自宅なら小規模宅地等の特例の減額を、補正後の額を基に計算します。小規模宅地等の特例の面積の数え方はマンションでも小規模宅地等の特例は使える？敷地権の面積の考え方、建物部分の評価の基本は相続税での家屋の評価額：固定資産税評価額をそのまま使う理由で説明しています。

投資用のマンションについては、別の見直しも予定されています。財務省の令和8年度税制改正の大綱では、2027年1月1日以後の相続などで、亡くなる前5年以内に買った貸付用の不動産を、通常の取引価額（取得価額を基にした額の80%とすることも可）で評価する方向が示されています。通達の改正で行う予定の内容なので、2027年以後の相続では国税庁の通達改正を確かめてから評価します。

マンションの評価に使う数字の集め方

補正率の計算に使う数字は、ほとんどが登記事項証明書でそろいます。

1. 登記事項証明書を取る：法務局で、建物の構造・階数、専有部分の床面積、建築年月、敷地面積、敷地権の割合を確かめる。
2. 固定資産評価証明書を取る：マンションのある市区町村（東京23区は都税事務所）で、建物の固定資産税評価額を確かめる。
3. 路線価を調べる：亡くなった年の路線価図で、マンションの敷地に面する道路の路線価を見る。手順は相続する土地の評価額の調べ方：路線価図の読み方と計算の手順にあります。
4. 計算明細書に入れる：国税庁の「区分所有補正率の計算明細書」に数字を入れて補正率を出し、建物と土地の評価額に掛ける。

床面積は販売時のパンフレットではなく、登記事項証明書に書かれた数字を使います。現金や預金と違って、マンションは計算の段階が多く、補正率の小さな誤りが建物と土地の両方の評価額に響きます。

マンションが複数ある、貸している部屋がある、小規模宅地等の特例と組み合わせたいという場合は、相続税に慣れた税理士に評価を任せる選択肢があります。依頼する前に、評価の対象になる物件の登記事項証明書と固定資産評価証明書をそろえておくと、見積もりが早く出ます。

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