マンションでも小規模宅地等の特例は使える？敷地権の面積の考え方

マンションでも小規模宅地等の特例は使えます。分譲マンションの敷地利用権は「土地または土地の上に存する権利」に当たり、亡くなった人の自宅として要件を満たせば、評価額が330㎡まで80%減額されます。 ただし、面積は敷地全体ではなく「敷地全体の面積×敷地権の割合」で数えるため、1戸あたりの面積はかなり小さくなります。この記事では、国税庁が示す数値を使って、面積の出し方と減額の大きさを計算します。

マンションでも使える：敷地利用権が「宅地等」に当たる

小規模宅地等の特例は、亡くなった人や同じ生計の親族が住んだり事業に使ったりしていた「宅地等」の評価額を減らす制度です（租税特別措置法69条の4）。国税庁は「宅地等」を「土地または土地の上に存する権利」と説明しています（No.4124）。分譲マンションの部屋を持つ人は、建物の一部（区分所有権）と一緒に、敷地を使う権利（敷地利用権）を持っています。この敷地利用権が「宅地等」に当たるため、戸建てと同じ枠組みで特例の対象になります。

自宅のマンションで使う区分は「特定居住用宅地等」です。限度面積と減額の割合は戸建てと変わりません。

減額の対象は敷地利用権だけで、区分所有権（建物部分）は減額されません。誰が相続すれば使えるか（配偶者・同居していた親族・持ち家のない親族）という取得者の要件は戸建てと共通で、小規模宅地等の特例をわかりやすく：自宅の土地の評価が80%減る要件で整理しています。

面積は「敷地全体×敷地権の割合」で数える

マンションの敷地は、全部の部屋の持ち主が分け合っています。1戸の持ち主が持つ敷地の面積は、登記された敷地全体の地積に敷地権の割合を掛けて出します。国税庁は、マンションの評価で使う「敷地利用権の面積」を「一棟の区分所有建物の敷地の面積×敷地権の割合」としています（No.4667）。特例で数える面積も、この持分に当たる面積です。

国税庁 No.4667 の計算例の数値で出してみます。

• 敷地全体の面積：3,500.00㎡
• 敷地権の割合：1,050,000分の6,300
• この部屋の敷地利用権の面積：3,500㎡×6,300÷1,050,000＝21㎡（筆者の計算）

この部屋の敷地利用権は21㎡なので、限度面積330㎡を大きく下回ります。330㎡を超えて特例の対象から外れる部分が出ることは、マンションでは通常ありません。

登記事項証明書の「敷地権の表示」を最初に取り寄せておくと、面積と評価の両方に使えます。

手順	見るもの	例（国税庁 No.4667 の数値）
1. 敷地全体の地積を確かめる	登記事項証明書（一棟の建物の表題部）	3,500.00㎡
2. 敷地権の割合を確かめる	登記事項証明書（敷地権の表示）	1,050,000分の6,300
3. 掛け算する	地積×割合	21㎡
4. 限度面積と比べる	特定居住用は330㎡まで	21㎡すべてが対象になりうる

筆者の計算例：戸建てより減額が小さくなりやすい理由

2024年1月1日以後の相続では、居住用のマンションは、従来の評価額に「区分所有補正率」を掛けて評価します（No.4667）。特例はこの評価額に対して80%を減額します。国税庁の計算例（築27年・11階建ての3階・専有部分60㎡・路線価50万円/㎡）の評価額を使い、同じ人がこの部屋を配偶者に相続させたとして減額を計算します。

検算は2通りで行いました。部屋全体の評価額は490万3,200円＋1,287万900円＝1,777万4,100円で、ここから減額1,029万6,720円を引くと747万7,380円です。敷地利用権の残り257万4,180円（1,287万900円×20%）に建物490万3,200円を足しても747万7,380円で一致します。部屋全体の評価額に対する減額の割合は、1,029万6,720円÷1,777万4,100円＝約57.9%です。

比べるために、路線価20万円/㎡の土地165㎡と、評価額500万円の建物の戸建てを考えます（筆者の設定）。土地の評価額は3,300万円、減額は2,640万円で、家全体の評価額3,800万円に対する減額の割合は約69.5%です。

マンションで減額が小さくなりやすいのは、次の2つの理由からです。

1. 敷地の面積が小さい：1戸あたりの敷地利用権は数十㎡のことが多く、80%を掛ける元の金額が小さくなります。
2. 建物の割合が大きい：特例が効かない区分所有権が評価額に占める割合が、戸建てより大きくなりがちです。築年数が浅い部屋ほど、この傾向が出やすくなります。

一方、面積に余りが出ることは利点にもなります。人に貸していた土地（貸付事業用宅地等）も特例を使う場合、限度面積は「居住用の面積×200/330＋貸付用の面積≦200㎡」で調整します（No.4124）。自宅マンションの21㎡を選んでも、200㎡の枠のうち使うのは約12.7㎡（21×200÷330）で、貸付用にはまだ約187.3㎡を使えます（筆者の計算）。どの土地に特例を使うかの選び方は、評価額と面積の組み合わせで結果が変わります。新しい評価方法の全体はマンションの相続税評価：2024年からの新しい評価方法と影響で扱っています。

家族の状況で変わる：マンションで使えないことがある場面

取得者の要件は戸建てと同じですが、マンションならではの分かれ目があります。

特に「同じマンションの別の部屋」は誤りやすい点です。二世帯で同じ建物に住んでいても、区分所有の登記があるかどうかで扱いが変わるため、登記事項証明書で確かめます。

申告の前に確かめること

特例を使うと相続税がゼロになる場合でも、申告書を出さなければ特例は使えません（No.4124）。マンションの相続で特例を使うときは、次の順に確かめておくと、申告の直前に慌てずに済みます。

1. 登記事項証明書を取る：敷地全体の地積、敷地権の割合、区分所有の登記の有無を確かめます。
2. 評価額を出す：路線価または倍率、区分所有補正率を当てはめます。補正率の計算には築年数・総階数・所在階・専有部分の面積が要ります。
3. 誰が取得するかを決める：配偶者か、同居の子か、家なき子に当たる子かで、要件と売れる時期が変わります。
4. 申告期限までに遺産分割を終える：期限までに分割できないと、期限内の申告では特例が使えません。法定相続分などで申告・納税しておき、原則として申告期限から3年以内に分割すれば、更正の請求で使えるようになります。更正の請求は、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内です（No.4208）。
5. ほかの特例との順番を確かめる：死亡保険金の非課税枠など、ほかの控除と合わせた全体の流れは生命保険の相続税の非課税枠：500万円×法定相続人の計算から順に読めます。

要件を満たしているつもりでも外れる典型例は、小規模宅地等の特例が使えない場合：よくある7つの落とし穴にまとめています。家族の状況に当てはめて「使えるか」「いくら減るか」を判断するのは税理士の仕事です（税理士法52条）。

相続税に詳しい税理士を紹介するサービスを使う方法もあります。紹介先が登録税理士かは税理士紹介サービスを使う前に確かめる4つの点で確かめ、見積もりでは区分所有補正率を使った評価の経験と、報酬の内訳を確かめてください。

「小規模宅地等の特例 マンション」の話が相続税の手続き全体のどこに当たるかは、相続税とは？かかる人の目安・計算の流れ・申告期限10か月の全体像で確かめられます。