マンション売却の売り時はいつ？築年数・季節・金利で考える判断材料

マンションの売り時は、月や築年数で一つに決まるものではなく、4つの材料を並べて決めます。材料は、築年数による価格の差、引っ越しが増える3月に向けた季節の動き、金利と買主の借入額、所有期間が5年を超えるかどうかの税の区切りです。このうち税の区切りは、数か月のずれで負担が変わる場合があるため、先に確認します。この記事では、それぞれの数字と確かめ方を、Q&Aの形で順に説明します。相場の調べ方はマンションの売却相場の調べ方：成約事例の見方と築年数の影響にまとめています。

築年数は、売り時にどう影響しますか？

築年数が進むと、成約㎡単価は下がる傾向があります。東日本レインズの首都圏の中古マンション（2026年7〜9月の成約）で、築年帯が一つ進むごとの下がり方は次のとおりです（筆者の計算）。

築年帯が一つ進むごとの下がり幅は、築16〜20年から築21〜25年で約9%（99.3→90.3万円）、築21〜25年から築26〜30年で約12%（90.3→79.1万円）、築26〜30年から築30年超で約42%（79.1→45.7万円）です。全体の㎡単価の表はマンションの売却相場の調べ方にあります。

築30年超の帯の差が大きいのは、築年数に加えて、立地や広さの構成が他の帯と異なる影響もあると考えられ、築年数だけの影響とは言い切れません。前年の同じ時期と比べた首都圏全体の動きは、築21〜25年が3.0%、築26〜30年が13.3%の上昇で、築30年超だけが1.3%の下落でした。地域ごとに見ると上下が分かれ、築年の構成が違えば全体の数字も変わるため、築年が進むほど一律に下がる、とは読めません。

築年数の区切りを理由に、急いで売るべきとは言えません。 判断は、同じマンションと近くの似た築年数の事例の動きを見て決めます。売らずに持ち続ける間の管理費・修繕積立金・固定資産税と、将来の大規模修繕の一時金も、売らない場合のコストとして並べます。

売り出す季節は、何月がよいですか？

引っ越しが増えるのは3月です。総務省の住民基本台帳人口移動報告で、2025年3月の市区町村間の移動者数は90万5,179人でした。2025年の年間の移動者数は519万548人なので、1か月あたりの平均（約43万3千人）の約2.1倍にあたります（筆者の計算）。

ただし、移動者が多いことと、マンションの成約が多いことは同じではありません。賃貸や転勤の動きも含まれるためです。3月に向けて買主が動くと考えて、その前から内見を受けられる状態にするのが、季節を使う一つの考え方になります。逆算するときは、次の期間を足します。

1. 売り出しから買主の購入申込みまでの期間（物件や価格で変わる）。
2. 契約から決済までの期間（買主の住宅ローンの審査を含む）。
3. 媒介契約の有効期間（専任媒介は3か月以内）。

3月の引き渡しを目標にするなら、前年の秋から年明けに売り出す段取りが必要です。月ごとの成約件数は、東日本レインズの月例マーケットウォッチなどで、自分の地域の実績を確かめます。

金利が上がると、売り時は変わりますか？

買主の多くは住宅ローンを使うため、金利は買主の予算に影響します。仕組みの例を示します（筆者の計算。元利均等・35年・金利一定と仮定）。毎月の返済額が10万円なら、借りられる額の目安は、金利1.0%で約3,543万円、金利2.0%で約3,019万円です。金利が1ポイント上がると、同じ返済額で借りられる額は約524万円減る計算です。

市場の動きは、2026年9月の東日本レインズの資料では、首都圏の中古マンションの成約件数が前年同月比で22.7%減って6か月連続の減少、在庫件数は15.1%増えて7か月連続の増加でした。成約㎡単価は81.07万円で、前年同月比4.8%の下落です。同じ月の成約物件の平均築年数は28.53年で、前年同月（26.26年）より高く、単価の下落には築年構成の変化も影響していると考えられます。売り出す物件が増えると、同じ地域の競合が増えるため、価格と条件の見直しを求められる場面が出ます。

金利と市場は、売主が操作できません。自分で動かせる材料は、売り出し価格と、管理情報などの準備と、内見の対応です。価格を決めるときは、宅建業者が価額の意見に根拠を示す義務がある点（宅建業法34条の2第2項）を使い、査定の根拠を聞いて決めます。

所有期間の「5年超」は、税にどう影響しますか？

売った利益（譲渡所得）への税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかで変わります（国税庁 No.3202・3208・3211）。

2027年1月1日以後に生じる所得は、復興特別所得税が1.1%に下がり、防衛特別所得税1%が加わる改正があり、所得税額に対する付加の合計は2.1%のままです（国税庁）。2027年に売る場合の税額は、この改正を踏まえて計算します。

数字は国税庁の税率から計算した合計で、売る年の最新の案内で確かめます。例として、2021年10月に買ったマンションを2026年中に売ると、2026年1月1日時点で所有期間が約4年3か月なので短期です。2027年1月1日以後に売る（引き渡す）と、約5年3か月で長期になります。年末に契約して年明けに引き渡す場合、譲渡の日は引き渡しの日か売買契約の日のどちらかを選べます（国税庁 No.3102）。年をまたぐ売却は、税理士か税務署に先に確かめてください。

次の場合は、数え方が違います。

• 相続したマンション：親の取得した日を引き継ぐため、相続して間もなく売っても短期になるとは限りません（国税庁 No.3270）。相続税を払った人が使える取得費加算の特例には期限があります。相続の場合は相続したマンションの売却：管理費の負担・空室期間と売り時の考え方で扱います。
• 住んでいたマンション：住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると、自宅の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。引っ越した後に売る場合は、この期限が売り時の目安の一つです。

税の計算の全体は譲渡所得税の税率：長期20.315%・短期39.63%と所有期間の数え方で扱います。

売り時を決める順番：4つの材料の使い方

1. 税の区切りを確認する：取得日と売る予定の年の1月1日を並べ、5年超か、3年目の年末かを見る。
2. 相場と売らない場合のコストを出す：成約事例から価格帯を出し、毎月の保有コストを足す。費用はマンション売却の手数料と費用で確かめます。
3. 季節から逆算する：目標の引き渡し時期から、決済・契約・売り出しの時期を引く。
4. 市場の動きを見て、価格を見直す日を決める：売り出しから1〜2か月で反応がなければ、価格を見直すと決めておく。

1. 税：売る年の1月1日で所有期間5年超か／住まなくなって3年目の年末か
2. 相場と保有コスト：成約価格の価格帯／管理費・積立金・固定資産税
3. 季節：目標の引き渡しから逆算（専任媒介は3か月以内）
4. 市場：成約と在庫の動き／価格の見直しの日

売る流れの全体はマンション売却の流れ：管理組合への確認から引き渡しまでの手順から確かめます。

売り時を決める材料の一つは、複数の会社の査定です。一括査定サービスを使うと、物件の情報を1回入力するだけで、複数の会社に査定を頼めます。査定額は売れる価格を約束するものではないため、金額の高さより、どの事例を根拠にしたかを見比べます。申し込むと、何社かから電話やメールが来ることがあります。売るかどうかは、査定を見てから決めて構いません。