マンション売却の手数料と費用：仲介手数料・印紙税・抹消登記の内訳

マンションを売るときの費用で一番大きいのは仲介手数料（上限は売買代金の3.3%＋6万6,000円が目安・税込）で、ほかに売買契約書の印紙税、住宅ローンを返して抵当権を消す登記の費用、ローンの一括返済の手数料がかかります。管理費・修繕積立金・固定資産税は「売主の負担が増える費用」ではなく、引き渡しの日で買主と分け合う精算です。3,000万円で売る例では、決まった額で出せる費用だけで約107万円になります（下の筆者の計算）。

マンション売却でかかる費用の一覧：手数料・税・登記の内訳

費用は「どの売主にもかかるもの」と「状況によって出るもの」に分けると見通しが立ちます。マンション特有なのは、管理組合への支払いの精算と、管理会社が出す書類の発行手数料です。

費用	決まり方	目安の考え方
仲介手数料	国の告示で上限が決まる（宅建業法46条）	売買代金×3%＋6万円に消費税（400万円超の場合の上限・筆者の計算）
売買契約書の印紙税	契約金額の区分で決まる。2027年3月31日までに作成した契約書は軽減税率	1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減後）
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円（登録免許税法 別表第一）	敷地権が登記された区分建物は建物1個で数える扱いが一般的。敷地権が付かない場合は土地の分が加わる
住所等変更の登録免許税	不動産1個につき1,000円	登記の住所が今の住所と違うときだけ
司法書士への報酬	事務所ごとに決まる	見積書で確かめる
ローンの一括返済の手数料	金融機関ごとに決まる	借りている金融機関の案内で確かめる
管理費・修繕積立金・固定資産税	引き渡し日を境に買主と日割りで分ける（売買契約で決める）	先払いした分は買主から受け取るのが一般的な形
譲渡所得の税金	利益が出たときだけ	計算は売却益の税金の記事へ

仲介手数料の上限は、売買代金（消費税を除く）を3つに区切って、200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%（いずれも税込）を掛けて足した額です。400万円を超える物件なら、筆者が区分を足し合わせて計算すると「代金×3%＋6万円、それに消費税」と同じ額になります。上限であって定額ではないので、交渉の余地や「上限いっぱいが普通か」は仲介手数料の上限と計算式で詳しく扱います。売買代金が800万円以下の場合は、事前に説明と合意があれば上限が33万円まで上がる特例があります。

仲介手数料は価格でどう変わるか：マンションの価格帯別の上限

マンションの価格帯で上限を並べると、次のとおりです（課税事業者の不動産会社に頼む場合。筆者の計算）。

検算の例：3,000万円なら、3,000万円×3%＝90万円、これに6万円を足して96万円、消費税10%を加えて105万6,000円です。7,000万円なら210万円＋6万円＝216万円、×1.1で237万6,000円になります。

印紙税は、契約書に書かれた金額で決まります。軽減後の税額は、500万円超1,000万円以下が5,000円、1,000万円超5,000万円以下が1万円、5,000万円超1億円以下が3万円です（国税庁 No.7108）。軽減は2026年10月時点で2027年3月31日までに作成された契約書が対象なので、契約がそれより後になる場合は、延長されたかを国税庁の案内で見直してください。

不動産会社が売主の依頼で特別に出した広告の料金や、遠くへの出張の旅費は、仲介手数料とは別に実費で求められることがあります（標準媒介契約約款10条）。逆に言えば、頼んでいない広告の費用を後から求められる筋合いは薄いので、「通常の販売活動の費用は手数料に含まれるか」を媒介契約の前に聞いておきます。

ローンが残るマンションの抹消登記と、管理費・税金の精算

住宅ローンが残っているマンションは、決済の日に売却代金でローンを一括で返し、同時に抵当権を消す登記（抵当権抹消登記）をします。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。敷地の権利が部屋と一体の「敷地権」として登記されている区分所有のマンションは、部屋（専有部分の建物）1個として数えるのが一般的なので、1,000円になります（筆者の計算）。敷地権が登記されていない古いマンションなどでは、土地の筆数の分だけ個数が増えます。どちらに当たるかは、登記事項証明書に「敷地権」の記載があるかで見分けられ、迷うときは司法書士の見積書か法務局で確かめます。

登記の住所が引っ越し前のままなら、抹消の前に住所等変更登記も要ります。2026年4月1日から住所の変更登記は義務になりました。手続きの期限と過料については住所変更登記の義務化を読んでください。これらの登記は買主の所有権移転登記と同じ日にまとめて司法書士が扱うのが一般的で、報酬は事務所ごとに違うので見積書で確かめます。

管理費と修繕積立金は、区分所有者が持分に応じて負担するものです（区分所有法19条）。毎月の前払いが多いので、引き渡しの月の分を日割りで買主と分ける精算が行われます。固定資産税も1月1日時点の所有者に1年分の納税通知が来るため、引き渡し日からの分を買主が負担する形で精算するのが通例です。どちらも起算日（1月1日か4月1日か）や計算方法は売買契約で決めるので、契約書の精算の条項を読んでおきます。

管理会社が作る「重要事項に係る調査報告書」などの書類は、買主への説明に使われ、発行に手数料がかかる管理会社もあります。誰が負担するかは不動産会社に聞いておくと、決済の前に慌てません。

3,000万円で売る場合の手取り：筆者の計算例

ここでは、3,000万円で売れて、決済の日にローンが1,200万円残っている、という仮の数字で、決まった額で出せる費用だけを引きます。仲介手数料の上限105万6,000円、印紙税1万円、抵当権抹消の登録免許税1,000円で合計106万7,000円、手取りの目安は3,000万円−1,200万円−106万7,000円＝1,693万3,000円です。ここから、司法書士の報酬、ローンの一括返済の手数料、引っ越しの費用が引かれます。ローンの残高の確かめ方や、売った利益にかかる税金まで含めた計算は、マンション売却でいくら残る？手取り額の計算方法に順番どおりの計算例があります。

マンション特有の精算は、手取りを大きく減らすものではありません。管理費や修繕積立金の先払い分は、引き渡しの日から先の分が買主から戻る方向だからです。逆に、売主が気をつけるのは次の2点です。

• 滞納の精算：管理費や修繕積立金に滞納があると、買主に請求が及ぶため（区分所有法8条）、決済までに売却代金から払う段取りを決めておきます。滞納額は管理会社に書面で出してもらいます。
• 修繕積立金の一時金：大規模修繕のために集める一時金が決まっている場合、誰が負担するかは契約で決めます。決まったばかりの一時金を買主が嫌がり、値引きの交渉になることがあります。

利益が出た場合は、翌年に譲渡所得の申告が要ります。仲介手数料と、売主が負担した印紙税は、譲渡所得の計算で差し引ける譲渡費用に入ります（国税庁 No.3255）。一方、修繕費や固定資産税のような維持管理の費用は入りません。税額の計算と使える特例はマンション売却の税金で扱います。

費用の合計は売れる値段で変わるので、手取りを見積もるには、まず価格の見込みが要ります。一括査定を使う場合、査定額は売れる値段そのものではなく、各社が根拠を示して出す見込みです。申し込むと複数の会社から連絡が来ることがあり、売るかどうかは査定を見てから決めて構いません。査定の際に「仲介手数料はいくらで、販売活動の費用は手数料に含まれるか」も一緒に聞くと、会社ごとの手取りの差が見えます。

費用を確かめる順番：見積もりを集めるときのチェックリスト

• 管理会社に、管理費・修繕積立金の月額と滞納の有無を確かめた（滞納は区分所有法8条で買主にも請求されうるので、決済までに精算する）
• 登記事項証明書で、名義人の住所と、敷地権の有無・抵当権の数を確かめた
• 金融機関に、一括返済の手数料と、抹消書類を受け取る手続きを確かめた
• 不動産会社から、仲介手数料の額と支払時期（媒介契約書の欄）を書面で受け取った
• 司法書士の見積書で、抹消・住所変更の登記の報酬と登録免許税が分かれて書かれている
• 売買契約書の案で、管理費・固定資産税の精算の起算日を確かめた

マンションの売り時の考え方はマンション売却の売り時はいつ？、相続したマンションに特有の管理費の負担や名義の手続きは相続したマンションの売却で続けて扱います。費用を不動産の種類を問わず一覧で見たい場合は不動産売却にかかる費用一覧が入口です。