相続不動産の売却期限：3年以内に売ると使える税の特例の早見表

相続不動産を売る期限は、法律上ありません。期限があるのは売却益の税金を軽くする特例のほうで、相続した家・土地でよく使うのは次の2つです。取得費加算の特例は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」まで（相続からおおむね3年10か月）、相続した空き家の3,000万円特別控除は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで、かつ制度の期限である2027年12月31日までに売る必要があります。「3年以内に売ると得」と言われるのは、この2つの期限がどちらも3年を基準にしているからです。

相続不動産の売却期限の早見表

売却にかかわる期限を、起算の日と過ぎたときの影響つきで並べます。

期限の種類	起算と期限	対象になる人・物件	過ぎたら
取得費加算の特例	相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	相続税が課された人が、相続した土地・建物などを売る	加算ができず、売却益の計算は通常どおり
相続した空き家の3,000万円特別控除	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（制度は2027年12月31日の売却まで）	昭和56年5月31日以前建築で、亡くなった人が一人で住んでいた家とその敷地など	控除が使えない
自宅を売ったときの3,000万円特別控除	住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで	相続した家に、相続人自身が住んでいた場合	控除が使えない
相続登記	取得を知った日から3年以内（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）	相続で不動産を取得したすべての人	10万円以下の過料の可能性。売るには登記が要る
売買契約書の印紙税の軽減	2027年3月31日までに作成した契約書	不動産の売買契約書	本則の税額になる

相続放棄の3か月や準確定申告の4か月など、売却以外の相続の期限は相続の期限一覧にまとめています。ここでは売る時期を決めるのに必要な期限だけを、数え方まで詳しく見ます。

取得費加算の特例の期限の数え方

取得費加算の特例は、その人が納めた相続税のうち、売った財産に対応する部分を取得費に足せる制度です。要件は「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」で、相続税がかからなかった人は使えません（国税庁 No.3267）。

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（No.4205）。ここから売却期限を出す手順は次のとおりです。

1. 相続の開始を知った日を確かめる（通常は亡くなった日）。
2. その翌日から10か月の日が、相続税の申告期限になる。
3. 申告期限の翌日から数えて3年を経過する日が、売却の期限になる。

筆者の計算例：2025年6月10日に亡くなり、その日に知った場合、相続税の申告期限は2026年4月10日です。その翌日の2026年4月11日から3年を経過する日は2029年4月10日なので、この日までに売れば対象になります。期限の日が土日にあたる場合の扱いや、ぎりぎりの日付の判定は、税務署か税理士に確かめてください。

加算できる額は、次の式で計算します。

加算額＝その人の相続税額×（売った財産の相続税評価額）÷（その人が相続で取得した財産の価額の合計など）

筆者の計算例：相続税額300万円、売った土地の相続税評価額2,000万円、取得した財産の合計6,000万円なら、加算額は300万円×2,000万円÷6,000万円＝100万円です（検算：100万円÷300万円＝2,000万円÷6,000万円＝3分の1）。実際の計算では分母に一定の贈与財産を加えるなどの調整があり、加算額はこの特例を使わない場合の売却益が上限です。しくみの詳しい説明は取得費加算の特例のしくみで扱います。

相続した空き家の3,000万円特別控除の期限の数え方

空き家の特例の期限は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。月日に関係なく、3年後の年の年末までと覚えると数えやすくなります。ただし制度そのものが2027年12月31日までの売却を対象にしているので、2025年以降の相続では、制度の期限のほうが先に来ます。

（表の日付は筆者の計算例です。）

この特例にはほかにも要件があります（国税庁 No.3306）。

• 家が昭和56年5月31日以前に建てられ、区分所有の登記（マンションなど）がされていないこと
• 相続の直前に、亡くなった人以外に住んでいる人がいなかったこと（老人ホーム等に入っていた場合は別の要件で認められることがある）
• 相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 家と敷地を相続した人が3人以上なら、控除の上限は1人2,000万円

家を残したまま売る場合は、耐震基準を満たしているか、売った年の翌年2月15日までに買主の側で耐震改修か取壊しをすることが条件になります。国土交通省は、売った後の工事を要件にする場合、買主の協力が要るので売買契約で特約を決めるよう勧めています。要件の全体は相続した空き家の3000万円控除の要件と期限で確かめてください。

期限から逆算する売却のスケジュール

特例の期限は「売った日」で判定します。譲渡の日は原則として引渡しの日で、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます（No.3102）。期限が近いときは、どちらの日付で申告するかを含め、早めに税務署か税理士と確かめます。

期限から逆算して、次の段取りを早いものから並べます。

仲介で売る場合、売り出してから買い手が見つかるまでの期間は物件によって大きく違います。期限が迫っていて時間がない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法も比べます。買取は早く現金化しやすい一方、価格は仲介より低くなる傾向があるので、両方の見積もりを並べて決めます。売却全体の段取りは相続不動産の売却の流れで確かめられます。

期限を気にしなくてよいもの：長期・短期と取得費

「相続してすぐ売ると税金が高くなるのでは」と心配する人がいますが、相続した不動産は、亡くなった人の取得の時期を引き継ぎます（No.3270）。所有期間は、亡くなった人が買った時から相続人が売った年の1月1日までで数えるので、親が5年を超えて持っていた家なら、相続の翌月に売っても長期譲渡所得になります。税率を下げるために5年待つ必要はありません。

同じく、取得費も亡くなった人のものを引き継ぎます。親が買ったときの売買契約書や領収書は、売る時期にかかわらず、申告で使う大事な書類です。売却期限よりも先に、まず書類を探すことから始めると、特例を選ぶ判断も早くなります。実家を売る場合の家族の決め方は、次の実家の売却の流れで扱います。

期限に間に合うかを判断するには、売れそうな価格と期間の見通しが要ります。複数の不動産会社に査定をまとめて頼める一括査定サービスも、その見通しを得る方法の一つです。示される査定額は販売の目安で、その額で売れるとは限らないため、根拠の説明を比べます。申し込むと複数の会社から連絡が来ること、売るかどうかは査定を見てから決めてよいことも知っておきます。