相続不動産の売却の流れ：登記から売却・申告までの順番と期限

相続不動産の売却は、①相続人の確定 → ②遺産分割 → ③相続登記 → ④査定と媒介契約 → ⑤売買契約 → ⑥決済・引渡し → ⑦翌年の確定申告の順に進みます。名義が亡くなった人のままでは、買主へ名義を移す登記ができないので、③の相続登記までを先に終わらせるのが要です。一方、④の査定は登記の手続きと並行して頼めるため、売り出し価格の見当をつけながら名義変更を進めると、全体の期間が短くなります。

相続不動産の売却の流れ：7つの段階と期限

段階ごとに、誰が何をして、どんな期限がかかるかを一枚にまとめます。

段階	すること	主に動く人	かかわる期限
①相続人の確定	遺言の有無を確かめ、戸籍で相続人を確定する	相続人の代表	相続放棄を考えるなら3か月以内
②遺産分割	誰が売主になるか、代金をどう分けるかを協議書にする	相続人全員	相続税の申告がある人は10か月以内
③相続登記	売主の名義に変える	相続人（または司法書士）	取得を知った日から3年以内
④査定・媒介契約	複数社の査定を比べ、不動産会社と媒介契約を結ぶ	売主	専任媒介は3か月以内で更新
⑤売買契約	条件を決めて契約し、手付金を受け取る	売主・買主・不動産会社	印紙税の軽減は2027年3月31日作成分まで
⑥決済・引渡し	残代金の受け取りと所有権移転の登記、鍵の引渡し	売主・買主・司法書士	譲渡の日（原則は引渡しの日）
⑦確定申告	売却益と特例を申告する	売主（各相続人）	売った年の翌年2月16日〜3月15日

税の特例を使うなら、⑥の決済の日付が特例の期限に間に合っているかが分かれ目になります。期限の数え方は相続不動産の売却期限と税の特例の早見表で、相続した家・土地をそもそも売るかどうかで迷っている人は相続した不動産はどうするかの判断材料で先に整理してください。

売る前の段階：相続人の確定・遺産分割・相続登記

①相続人の確定。 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍をそろえ、相続人を確定します。法務局で法定相続情報一覧図の写しを無料で交付してもらうと、登記や銀行の手続きで戸籍の束を何度も出さずに済みます。

②遺産分割。 売る前提なら、協議書で次の3点を決めます。

• 売主の形：代表者一人の名義で売るか、相続人の共有名義で売るか
• 代金の分け方：仲介手数料や登記費用などを引いた残りを、誰に何割ずつ渡すか
• 売り方の枠：最低価格、売り出しの期限、売れなかったときの扱い

代表者名義で売って代金を分ける方法（換価分割）は、協議書の書き方を誤ると贈与と見られる余地が残ります。条項の例は相続不動産の換価分割の進め方にあります。

③相続登記。 協議書で決めた人の名義にします。登録免許税は、不動産の価額（固定資産税評価額を基にする）の1,000分の4です。筆者の計算例：土地1,500万円・建物300万円なら、合計1,800万円×4/1,000＝72,000円です（検算：1,800万円の0.4％＝7万2,000円）。

相続登記には「相続人申告登記」という簡単な手続きもありますが、これは申請義務を果たしたとみなされるだけの手続きで、法務省は売却には別に相続登記が必要と案内しています。売ると決めているなら、最初から相続登記を選びます。ただし、2024年4月1日より前の相続でまだ登記していない家の義務の期限は2027年3月31日で、売却に時間がかかっても延びません。売るのが間に合いそうにないときは、先に相続人申告登記で義務を果たし、売る段取りの中で相続登記をする、という順番もあります。期限と過料は相続登記の義務化でまとめています。自分で申請する場合の手順は相続登記を自分でする手順で確かめられます。

相続登記を申請するときは、登記名義人になる人の検索用情報（氏名のふりがな・生年月日など）の申出に加えて、2026年10月5日からは国籍等の申出も必要になりました。日本国籍を証する情報には、本籍地の載った住民票の写しなどが使えます。古い申請書の様式を使わないよう、法務局のページで新しい様式を確かめます。

登記で見落としやすいのが、相続登記の後に申請人の住所が変わる場合です。所有権移転の登記では、売主の住所が登記記録と合わないと申請が却下されます（不動産登記法25条7号）。登記から売却までに引越しをした人は、住所の変更登記も決済までに済ませます。

売る段階：査定・媒介契約・売買契約・決済

④査定と媒介契約。 査定は相続登記の完了前でも頼めます。査定の精度を上げるために、次の資料を用意します。

• 固定資産税の課税明細（評価額、地積・床面積）
• 親が買ったときの売買契約書、建築時の図面、増改築の記録
• 境界の資料（測量図、境界標の位置）

不動産会社は、査定額などの価額に意見を述べるとき、根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。数字の高さだけで決めず、「なぜその額か」を各社に聞いて比べます。媒介契約の種類は媒介契約の3種類の比べ方で整理しています。

⑤売買契約。 相続した古い家は、雨漏りや設備の故障などを相続人が知らないことが多いので、知っている不具合は告知書に書き、契約不適合責任の範囲を特約で決めます。考え方は売主の契約不適合責任と免責の考え方にまとめています。共有名義で売る場合は、全員が売主として署名するか、委任状で代理を立てます。

⑥決済・引渡し。 残代金の受け取り、所有権移転の登記の申請、鍵の引渡しを同じ日に行います。当日の流れとお金の入り方は不動産売却の決済と引き渡しで確かめてください。

売った後：確定申告と特例の期限

売って利益が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに譲渡所得の確定申告をします。譲渡の日は原則として引渡しの日ですが、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます（国税庁 No.3102）。共有で売った場合や換価分割の場合は、各相続人がそれぞれ申告します。

相続した不動産では、取得費と取得の時期を亡くなった人から引き継ぎます（No.3270）。親が長く持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡所得になります。取得費が分からないときは売った金額の5％を取得費にできますが（No.3258）、実際より小さくなりがちです。

使える可能性のある特例は2つで、どちらか一方を選びます。

期限の日の数え方と、ふつうの売却との比べ方は相続不動産の売却期限と税の特例の早見表に任せ、ここでは売る手順を優先します。空き家の特例の確認書は家のある市区町村に申請し、交付まで日数がかかります。国土交通省は、相続登記が済んでいない場合や換価分割の場合は遺産分割協議書等で確認するとしています。申告の直前に慌てないよう、決済が終わったらすぐ申請します。どちらの特例が有利か、自分の場合の税額はいくらかは、税理士の仕事です（税理士法52条で、税理士でない者は個別の税務相談をできない）。

段階別の必要書類

相続登記が終わると、新しい名義人に登記識別情報が通知されます。これは売却の決済で使う大事な書類なので、なくさないよう保管します。実家を兄弟で売る場合の家族の決めごとは、次の実家の売却の流れで扱います。

④の査定の段階で、複数の不動産会社の意見をまとめて聞きたいときは、一括査定サービスも選択肢になります。査定額は売り出しの目安であって売れる値段そのものではないこと、複数社から連絡が来ること、査定の後で売らない判断をしてもよいことを踏まえて使います。