住み替えの住宅ローン：残債がある場合の住み替えローンと審査

ローンが残ったまま住み替えるときは、売却額と残債の関係で進め方が分かれます。売却代金が残債と費用を上回るなら、売却代金で今のローンを完済し、手取りを新居の資金にします。下回るなら、足りない分を現金で出すか、新居の借入に上乗せする住み替えローンを使います。売る前に新居を買う場合は、売れるまで二つのローンの返済が重なる（ダブルローン）期間が生じ、審査でも今のローンの返済が負担に入ります。 この記事では、三つの場合の数字、完済と抹消の段取り、住み替えローンの注意点、審査の見方を順に示します。

売却額と残債の関係で三つに分かれる

場合	状況	お金の動き	主な注意点
A　手取りが出る	売却額 > 残債＋費用	売却代金で完済し、残りが新居の資金になる	手取りの計算を先に出す
B　足りない	売却額 < 残債	不足分＋費用を現金か住み替えローンで埋める	借入総額と返済額が増える
C　二重になる	売る前に新居を買う	売れるまで二つのローンを返済する	買換特約と返済負担の確認

筆者の計算で、仮の数字を入れて二つのケースを比べます。

ケースA：売却額3,000万円、残債2,400万円。仲介手数料の上限（税込）は105万6,000円、契約書の印紙税は1万円（2027年3月31日までに作る契約書の軽減措置）、抹消登記は土地と建物で2,000円です。手取りは3,000万円−2,400万円−105万6,000円−1万円−2,000円＝493万2,000円です。

ケースB：売却額2,500万円、残債2,800万円。仲介手数料の上限は89万1,000円、印紙税は1万円、抹消登記は2,000円です。差額は2,800万円−2,500万円＝300万円で、費用を加えた不足は300万円＋89万1,000円＋1万円＋2,000円＝390万3,000円です。この390万3,000円を、現金で出すか、借入に上乗せするかを決めます。

仲介手数料の上限は、200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円超の部分3.3%の合計（課税事業者の場合）です。実際の手数料は上限より低いこともあり、引越しや片付けの費用は表に入れていません。売却益が出るときの税金は住み替えの税金で確かめられます。

売却代金でローンを完済する段取り

売却代金で完済する場合、決済日の前後に次の作業が重なります。

1. 売買契約を結ぶ前後に、借入先へ完済と抵当権の抹消を伝え、必要な書類と手続き、手数料の有無を聞く
2. 決済日に、買主から残代金を受け取り、その場でローンを完済する
3. 決済に立ち会う司法書士が、所有権の移転や抵当権の抹消に必要な書類・情報を確かめてから、残代金が支払われる
4. 借入先から届く解除証書や委任状などの書類で、抵当権の抹消登記を申請する

不動産適正取引推進機構の手引は、決済日に司法書士が書類を確認したあとで残代金を支払う流れを説明しています。全国銀行協会は、完済しても抵当権の登記は自動では消えず、放置すると新しい融資を受けにくくなるおそれがあるため、速やかに抹消登記を申請するよう案内しています。借入先から送られる書類は、日付や不動産の表示が空欄のままのものがあれば自分で記入し、紛失しないようにします。登録免許税は不動産（土地または建物）1物件につき1,000円です。売却では、抹消の書類を誰がそろえ誰が申請するかを、決済の前に不動産会社と司法書士に確かめます。

ローンの残高は、毎月の返済で変わるため、決済日の時点の金額を借入先に確かめます。ローンが残る家の売却全般は、住宅ローンが残っている家を売るにはで整理しています。

住み替えローン（買い替えローン）の仕組みと注意点

全国銀行協会は、住み替えローンを、今の住まいを手放し、新しく購入する住宅への買い替えをスムーズにするためのローンと説明しています。実際の商品では、今のローンの不足分を新居の借入に含められるものがあります。取扱いの有無、上乗せできる額、金利、審査の基準は、銀行ごとに違います。

上乗せの影響を、仮の数字で見ます。新居の借入が3,500万円のところ、ケースBの不足390万3,000円を上乗せして3,890万3,000円を借りるとします。金利を年1.5%、返済期間を35年、元利均等返済と仮定した筆者の計算では、毎月の返済は次のとおりです。

この表の金利は計算のための仮の数字で、実際の金利は金融機関と時期で変わります。上乗せした分は、新居の借入の一部として返し続ける借金です。売却で不足が出る場合は、上乗せの前に、現金で出せる額、親族の援助、新居の価格を下げる選択肢も比べます。

審査で見られること・ダブルローンの負担

住宅ローンの審査では、年収に対する年間の返済額の割合（返済負担率）や、他の借入れが見られます。基準は金融機関ごとに違い、今のローンが残っている間は、その返済も含めて見る金融機関があります。

自分で目安を出すには、次の式を使います。

返済負担率＝（今のローンの年間返済額＋新居のローンの年間返済額）÷ 年収

仮の数字で試します。年収600万円、今のローンの年間返済額が120万円（月10万円）、新居のローンが前の表の3,890万3,000円（年間約142万9,000円）とします。完済前の二重の期間は（120万円＋142万9,000円）÷ 600万円＝約43.8%、売却して今のローンを完済したあとは142万9,000円 ÷ 600万円＝約23.8%です。同じ新居の借入でも、今のローンが残っているかで、見られる割合が大きく変わります。

ダブルローンの期間を短くするには、次の方法があります。

• 売り先行にして、新居の購入を売却の見通しがついてからにする
• 買い先行にするなら、期限と下限額を決めた買換特約を付ける（住み替えの進め方に説明がある）
• 売却と新居の決済の日を近づける
• 売り出し価格の見直しの時期をあらかじめ決める

売却がうまくいかない期間に備えて、半年程度の二重の支払いに耐えられるかを、家計で確かめておきます。

譲渡損失が出たときの税の特例

売却価格が購入時より下がって譲渡損失が出た場合に、使える特例が二つあります。どちらも確定申告が必要です。

どちらも、損益通算でき、控除しきれない分は翌年以後3年間繰り越せます。繰越控除は、合計所得金額が3,000万円を超える年は受けられません。どちらの特例も、住宅ローン控除と併用できると国税庁が説明しています。また、どちらも親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外で、売った年の前年・前々年に3,000万円特別控除などを受けていると使えません。個別の要件への当てはまり方は、所轄税務署か税理士に確かめます。

相談の順番は、借入先（今のローンの完済条件）、複数の不動産会社の査定、新居の借入先の事前審査、税務署です。弁護士、司法書士、税理士の頼み分けは専門家の違いと頼み分けにあります。

ローンが残る家の売却価格の幅を知るには、複数社の査定を比べる方法があります。査定額は成約価格とは別のもので、各社の見込みです。申し込み後に複数の会社から連絡が来ることがあります。残債との差を出すため、先にローンの残高証明書を取り寄せておきます。売るかどうかは、差額を見てから決めて構いません。