住み替えの進め方：売り先行と買い先行の違いと資金計画の立て方

住み替えとは、今の家を売って（または手放して）、新しい家に移ることです。進め方は、今の家を先に売る売り先行、新居を先に買う買い先行、売買の日を同じ日にそろえる同時進行の3通りで、不動産適正取引推進機構の手引は、売り先行が望ましいとしています。 買い先行は、今の家が売れなかったときに困るため、期限と金額を決めた買換特約を付けるのが賢明だとされています。この記事では、3通りの違い、売り先行の手順、買い先行の条件、売却の手取りから逆算する資金計画の立て方を示します。

売り先行・買い先行・同時進行の違い

進め方	流れ	よい点	注意点
売り先行	今の家を売る → 新居を買う	売却代金が確定してから新居の予算を決められる	売却から新居の引渡しまで間が空くと、仮住まいと引越し2回が必要になる
買い先行	新居を買う → 今の家を売る	新居を落ち着いて探せ、仮住まいが要らない	今の家が売れないと二重の負担になる。買換特約が必要
同時進行	売買契約の日や決済の日をそろえる	仮住まいを短くできる	日程の調整が難しく、片方が遅れると両方が止まる

手引は、買換えの方法を売り先行と買い先行に分け、売り先行を「この方法が望ましい」としています。買い先行の場合は、新居の契約に、手持ちの物件を「○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかったとき、またはその売却代金が受領できなかったとき」は契約が消滅する趣旨の特約を付けておくことが賢明だと述べています。

手元の資金に余裕がある、売りたい家の売れ行きに不安が少ない、新居の売買を急ぐ必要がある、といった事情で、進め方は変わります。決める材料は、売却の見込み期間、新居の候補が出る時期、手元資金の三つです。

売り先行の手順

売り先行は、次の順で進みます。

1. 今の家の査定を複数社に頼み、売却価格とローン残高を比べる
2. 売却と購入にかかる費用、新居に使える資金を計算する（後の資金計画の節）
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、有効期間が3か月までと定められている
4. 買主が決まったら売買契約を結び、決済と引渡しの日を決める
5. 新居の購入契約を、売却の見通しがついた時点で結ぶ
6. 売却の決済日に、ローンを完済し、抵当権を抹消する。決済日には司法書士が登記に必要な書類・情報を確かめてから残代金が支払われる
7. 新居の引渡しまで間が空くなら、仮住まいを確保する

売買契約から決済・引渡しまでの期間は、手引によると、数週間から数か月後が一般的です。売却の引渡しと新居の引渡しをできるだけ近づけるために、契約の段階で、引渡しの日を相談しておきます。仮住まいを避けたいときは、今の家の買主に引渡しを待ってもらう（売主が決済後もしばらく住み続ける）取り決めを、売買契約書に書く方法もあります。待ってもらえるかは買主の合意次第で、期間と賃料のような条件を契約書に書いておきます。

売却の期間の目安は不動産売却の流れと期間で、契約の種類による違いは媒介契約の種類と選び方で確かめられます。

買い先行をするときの条件：買換特約と下取り

買い先行は、新居を逃したくない場合の進め方です。手引は、新居の購入契約に付ける買換特約として、売却できなかったときに契約が自動的に消滅する形（解除条件型）と、買主が契約を解除できる形（解除権留保型）があると説明しています。いずれも、期限、売却価格の下限、解除の方法を、契約書に具体的に書いておくことが前提です。

特約の期限は、今の家が売れるまでの見込み期間より長めにします。専任媒介の有効期間が3か月までなので、1回目の媒介契約の満了ごとに、価格を見直す時期が来ます。

もう一つの対策が、期限内に売れなかったときに業者が買い取る下取りです。手引は、下取り価格は売却希望価格を大きく下回るのが通常だとして、買取の時期、価格、条件を十分に確かめ、書面にしておくよう勧めています。買取と仲介の違いは不動産の買取と仲介の違いにあります。

買い先行で資金を借りるときは、ローンの事前審査で、今の家のローン残高が返済負担に入るかどうかが論点になります。詳しくは住み替えの住宅ローンで整理しています。

資金計画の立て方：売却の手取りから逆算する

手引は、必要な資金は購入資金だけではないとして、登記費用、火災保険料、住宅ローンの諸費用、不動産取得税などの税金、引越費用、媒介報酬（仲介手数料）、照明やカーテン、家具の買換えなどを挙げています。借入計画は、借入可能額ではなく、将来にわたって返済可能な額にすることが大切だとされています。

資金計画は、売却の手取りの見込みから始めます。

項目	金額（仮の数字）
売却価格（査定額）	3,500万円
今の家のローン残高	−1,800万円
仲介手数料の上限（税込）	−122万1,000円
契約書の印紙税（軽減措置の対象）	−1万円
抵当権の抹消登記の登録免許税（一戸建ての土地と建物の場合）	−2,000円
手取りの見込み	1,576万7,000円

検算：3,500万円−1,800万円＝1,700万円、−122万1,000円＝1,577万9,000円、−1万円＝1,576万9,000円、−2,000円＝1,576万7,000円です。仲介手数料の上限は、200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円超の部分3.3%の合計（課税事業者の場合）で、売買代金3,500万円なら122万1,000円になります。抹消登記の登録免許税は、法務局の案内で不動産（土地または建物）1物件につき1,000円で、土地が複数あればその分増えます。印紙税は、2027年3月31日までに作る1,000万円超5,000万円以下の売買契約書で1万円（軽減措置）です。引越しや片付け、売却益の税金は、この表に入っていません。

新居の価格が4,000万円なら、手取り1,576万7,000円を充てたあとの不足は、4,000万円−1,576万7,000円＝2,423万3,000円です。この2,423万3,000円に、新居の登記や火災保険、引越し、仮住まいの費用が上乗せされます。借り入れる額は、その合計から自己資金を引いて決め、毎月の返済が家計に収まるかで上限を考えます。

売却益が出るときの税金は、3,000万円特別控除などの特例で変わります。新居で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使う予定なら注意が要ります。国税庁は、入居した年とその前年・前々年に、今の家を売って3,000万円特別控除を受けていると、住宅ローン控除は受けられないと説明しています（入居した年の翌年から3年目までに別の資産を売ってこの特例を受ける場合も同じです）。特例の使い分けは住み替えの税金に書いています。

つなぎ融資・仮住まい・住み替えローンの考え方

売り先行で新居の購入資金が先に要る、または買い先行で今の家のローンが残る場面には、つなぎ融資や住み替えローンが関わります。つなぎ融資は、売却代金が入るまでの間、新居の資金を一時的に借りるローンです。取扱いの有無、期間、金利、審査の基準は金融機関ごとに違うので、候補の金融機関に直接聞きます。住み替えローンは、全国銀行協会の用語解説によると、今の住まいを手放し、新しく購入する住宅へ買い替えるのをスムーズにするためのローンです。商品名や条件は銀行ごとに違い、取引銀行に確かめるよう案内されています。

仮住まいは、賃貸の家賃、敷金・礼金や仲介手数料、引越し2回の費用が重なります。期間は、売却の引渡しから新居の引渡しまでの日数で決まるので、日程の組み方で変わります。

住み替えを誰に相談するかは、段階で分けます。

• 売却の価格と時期：複数の不動産会社の査定
• 新居の購入と契約：購入を頼む不動産会社
• 借入れの可否と上限：金融機関（事前審査）
• 売却益や特例：所轄税務署、税理士

高齢の親や自分の老後に向けた住み替えは、移る先の比べ方と資金の考え方を老後の住み替え：持ち家を売って移る先の選び方で扱います。

不動産取引の電話相談の窓口は相続・不動産売却の無料相談窓口一覧にあります。

住み替えの資金計画では、今の家の売却価格の幅を知る必要があります。複数社の査定を比べる一括査定は、その一つの方法です。査定は価格の目安で、成約の保証ではありません。申し込み後は複数の会社から連絡が入ることがあり、売るかどうかは査定を見てから決められます。新居の予算は、査定の根拠を聞いて比べたあとに決めます。