空き家の相続登記は必要？義務化で放置できなくなった理由と手順

はい、必要です。2024年4月1日から相続登記（不動産の名義を相続人に変える登記）が義務になり、誰も住んでいない空き家や、使う予定のない実家も対象です。相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に申請する義務があり、2024年4月1日より前に始まった相続で登記していない空き家は、2027年3月31日までが期限です（取得を知った日が遅い場合は、その日から3年）。さらに、空き家を売る・解体するといった次の一歩も、名義が亡くなった人のままでは進められません。

空き家も相続登記の義務化の対象：期限と過料

相続登記の義務は、不動産登記法76条の2に定められています。対象は「相続で所有権を取得した人」で、住んでいるか、価値があるかは関係ありません。

期限の起点は「亡くなった日」ではなく「知った日」です。たとえば、遠方の叔父の空き家を相続したことを後から知った場合は、知った日から3年が数えられます。

過料は刑事罰の罰金とは違う行政上の制裁で、期限を過ぎたら自動的に科されるものではありません。法務省の説明では、登記官が義務違反を把握するとまず申請を促す催告をし、期間内に申請がないときに地方裁判所へ通知し、額は裁判所が決めます。相続人が非常に多く戸籍を集めるのに時間がかかる、遺言の有効性が争われている、重い病気、経済的に費用を負担できないといった事情は、正当な理由の例として挙げられています。義務化の全体像は相続登記の義務化：期限3年・過料10万円以下・相続人申告登記にまとめています。

空き家を売る・解体するにも、登記が先になる理由

空き家の相続登記が後回しにされやすいのは、「住まないし、使わないから」です。しかし、空き家をどうするにしても、名義が整っていないと手続きが止まります。

• 売る：買主に名義を移す登記は、いまの登記名義人から行います。名義が亡くなった親のままでは、先に相続人への相続登記をしないと売買の決済ができません。共有の相続人全員の名義になっていれば、売るときに全員の協力が要ります。
• 解体する：建物を取り壊したら、取り壊した日から1か月以内に建物の滅失登記を申請する義務があります（57条）。名義や相続人が整理されていないと、誰が申請するかでもめやすくなります。
• 税の特例を使って売る：相続した空き家を売って3,000万円特別控除を使うときは、家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」をもらいます。国土交通省の案内では、相続登記が済んでいない場合は遺産分割協議書などで相続人を確認するとしていますが、買主に名義を移すために、結局は売るまでに相続登記が要ります。
• 市区町村からの連絡：空き家の管理について市区町村が指導などをするとき、国土交通省のガイドラインは、所有者等が複数ならできる限り全員に行うとしています。相続登記がされていないと、相続人それぞれに連絡が届くことがあります。

空き家の5つの道（売る・貸す・管理・解体・国庫帰属）の比べ方は相続した空き家はどうするか：売る・貸す・管理・手放すの判断と手順で整理しています。

遺産分割がまとまらないときの相続人申告登記

「兄弟で誰が実家を継ぐか決まらない」という理由で登記が止まっている場合は、相続人申告登記という手続きで、期限内に義務を果たす方法があります（76条の3）。法務局に「所有者が亡くなって相続が始まったこと」と「自分がその相続人であること」を申し出ると、申し出た人は申請義務を果たしたものとみなされます。

相続人申告登記はオンライン（かんたん登記・供託申請）でもでき、法定相続人全員の確定や相続分の計算も要りません。ただし、名義が変わらないので売却には使えず、後で遺産分割がまとまって取得した人は、分割の日から3年以内に相続登記を申請する義務を負います。話し合いを進めるための時間を確保する手続き、と考えてください。

空き家の相続登記の手順と費用

自分で進める場合の大まかな流れです。

1. 親名義の不動産を漏れなく調べる：2026年2月2日から、法務局で「所有不動産記録証明書」を取れるようになりました。相続人は、亡くなった親が登記名義人になっている不動産の一覧を請求でき、手数料は書面で1通1,600円（検索条件1件）です。ただし登記上の住所が古いままだと漏れることがあり、未登記の建物も載らないので、市区町村の名寄帳と突き合わせます。
2. 戸籍を集めて相続人を確かめる：亡くなった親の出生から死亡までの戸籍と、相続人の戸籍・住民票を集めます。
3. 遺産分割で取得する人を決める：協議がまとまったら遺産分割協議書を作り、相続人全員が署名・実印を押します。
4. 申請書を作る：法務局のウェブサイトに相続の申請書の様式と記載例があります。2026年10月5日から、登記名義人になる人の国籍等を申し出る新しい様式に変わっているので、古い様式を使わないようにします。
5. 法務局に申請する：不動産のある地域を管轄する法務局に、窓口・郵送・オンラインで申請します。戸籍などの書類は紙で出す必要があり、オンラインだけでは完結しません。

• 税率：固定資産税評価額などを基にした不動産の価額×0.4%（相続による所有権移転）
• 例1：土地の評価額300万円・建物80万円 → 380万円×0.4%＝15,200円
• 例2：地方の空き家で土地の評価額60万円・建物40万円 → 土地は課税標準100万円以下の免税措置の対象（2027年3月31日までの登記で、申請書に根拠条文の記載が必要）、建物は40万円×0.4%＝1,600円
• 価額は市区町村の固定資産評価証明書で確かめる

免税措置は土地だけが対象で、建物には使えません（租税特別措置法84条の2の2第2項）。持分で取得する場合は、土地全体の価額に持分割合を掛けた額で判定します。費用の全体は相続登記の費用：自分でする場合と司法書士に頼む場合の内訳で比べています。

自分でするか、頼むか

戸籍の収集や申請書の作成は、時間をかければ自分でもできます。法務局の登記手続案内は完全予約制で1回20分以内、電話・窓口・ウェブ会議から選べ、申請書の書き方などを聞けます。ただし法務局は書類を代わりに作る窓口ではありません。自分で進める手順は相続登記を自分でする手順：書類集めから法務局への申請までで詳しく説明しています。

次のような場合は、専門家に頼む選択肢を考えます。相続登記の申請の代理や申請書の作成を業務として行えるのは、司法書士と弁護士です。

• 相続が何代も重なり、祖父母の名義のまま残っている
• 相続人が多い、連絡がつかない相続人がいる
• 空き家と土地が複数の市区町村に散らばっている
• 売却の日程が決まっていて、急いで名義を整えたい

相続登記から戸籍の収集、遺産分割協議書の作成までをまとめて頼める「相続手続きの代行サービス」もあります。使う場合は、登記を司法書士が担当するか、どの手続きを誰が・いくらで行うかを見積書で確かめてください。代行サービスの選び方は相続手続きの代行サービスとは：頼める範囲・費用・資格者の確かめ方にまとめています。

相談先の全体は空き家の処分の相談先：自治体の窓口・不動産会社・専門家の違いで、悩みの種類ごとに比べられます。