配偶者居住権とは？自宅に住み続けたい配偶者が使う条件と注意点

配偶者居住権とは、夫や妻が亡くなった後、残された配偶者が住んでいた自宅に、原則として生きている間ずっと無償で住み続けられる権利です（民法1028条）。家の「所有権」は子などが相続し、配偶者は「住む権利」だけを取得するので、家を丸ごと相続するより少ない取り分で住まいを確保でき、そのぶん預金などを多く受け取れます。ただし、遺産分割か遺言で取得すると決めなければ生じないこと、登記をしないと第三者に主張できないこと、権利を売れないことを知ってから選ぶ必要があります。

配偶者居住権を取得できる条件

条文の要件は次の3つです。2020年4月1日に施行された制度なので、それより前に始まった相続や、それより前に書かれた遺言による遺贈には使えません。

1. 法律上の配偶者であること。 民法は「被相続人の配偶者」と定めています。
2. 亡くなった人が所有していた建物に、相続が始まった時に住んでいたこと。 ただし亡くなった人がその建物を配偶者以外の人（たとえば子）と共有していた場合は取得できません（1028条1項ただし書）。夫婦だけの共有なら対象になります。
3. 次のどれかで取得すると決まったこと。 ①遺産分割（協議・調停）で取得するとされた、②遺言で配偶者居住権が遺贈された、③家庭裁判所の審判で取得が定められた（1029条。相続人の間に合意があるとき、または配偶者が希望し、生活の維持に特に必要と認められるとき）。

権利の続く期間は、原則として配偶者が亡くなるまでの「終身」です。遺産分割協議や遺言で「10年」のように期間を決めることもできます（1030条）。

遺言で残す場合、条文が挙げているのは「遺贈」です。また、婚姻期間が20年以上の夫婦で配偶者居住権を遺贈したときは、その分を遺産に足し戻さない（持ち戻し免除）意思があったと推定されます（1028条3項で903条4項を準用）。文案は公証人や専門家に確かめてもらうと安心です。

文例（遺言の一部）：「遺言者は、遺言者の有する下記の建物について、妻〇〇に配偶者居住権を遺贈する。存続期間は、妻〇〇の終身の間とする。」

配偶者短期居住権との違い

似た名前の配偶者短期居住権は、手続きをしなくても相続が始まった時に生じる、期間の短い権利です（1037条）。遺産分割がまとまるまでの間、配偶者が急に家を追い出されないための仕組みと考えると分かりやすいでしょう。

項目	配偶者居住権	配偶者短期居住権
生じ方	遺産分割・遺贈・審判で取得	相続開始で当然に生じる
住んでいた条件	被相続人の建物に居住	被相続人の建物に無償で居住
期間	原則として終身（別の定めも可）	遺産分割で家の帰属が決まった日か、相続開始から6か月を経過する日の遅いほうまで（遺贈などで第三者が建物を取得した場合は、その人から消滅の申入れを受けた日から6か月）
使い方	使用と収益（所有者の承諾があれば第三者に貸せる）	無償で使用のみ
登記	できる（第三者に主張するには登記が要る）	登記の決まりはない
譲渡	できない	できない（1041条で1032条2項を準用）

配偶者が配偶者居住権を取得すると、短期居住権はその時点で消えます（1039条）。

登記のしかたと、住み続ける間の決まり

配偶者居住権は、登記をしてはじめて、建物を買った人など第三者に対しても主張できます（1031条2項で605条を準用）。建物の所有者には、配偶者に登記を備えさせる義務があります（1031条1項）。登記は、権利を得る配偶者と、義務を負う建物の所有者が共同で申請するのが原則です（不動産登記法60条）。

手順の流れは次のとおりです。

1. 遺産分割協議書（または遺言）に、建物を誰が取得するか、配偶者居住権を設定すること、存続期間を書く。
2. 建物の所有権を相続した人の相続登記をする。
3. 所有者と配偶者が共同で、配偶者居住権の設定の登記を申請する。登記されるのは存続期間などで、所有者の承諾で第三者に使わせてよい定めがあればそれも登記されます（不動産登記法81条の2）。
4. 登録免許税は建物の価額の1,000分の2です（登録免許税法 別表第一）。

申請書は、法務局の「不動産登記の申請書様式について」のページに、配偶者居住権設定（遺産分割）の場合の様式が掲載されています。法務局の手続案内（予約制）で、申請書の書き方を聞くこともできます。

住み続ける間の主な決まりは、次のとおりです。

• 従前の使い方に従い、注意して使う義務がある（1032条1項）。
• 配偶者居住権は譲渡できない（1032条2項）。
• 所有者の承諾なしに、増改築や第三者への賃貸はできない（1032条3項）。
• 使用に必要な修繕は配偶者ができ、通常の必要費は配偶者が負担する（1033条・1034条）。
• 配偶者がこうした義務に違反し、所有者が相当の期間を定めて是正を求めても直らないときは、所有者は配偶者に意思表示をして配偶者居住権を消滅させることができる（1032条4項）。

売却しにくくなる点と、二次相続での扱い

配偶者居住権を選ぶときに最も考えておきたいのが、将来の住み替えです。配偶者は権利を売れないので、たとえば施設に入ることになっても、居住権を現金に換えることはできません。所有者の承諾があれば第三者に貸して賃料を得る道はありますが、建物を売って現金にしたい場合は、所有者である子と配偶者の間で話し合いが必要になります。その場合の税金の扱いは個別の判断になるため、税理士に確かめてから進めます。

所有者の側から見ても、登記された配偶者居住権が付いた建物を買う人は限られます。家を売って兄弟でお金を分けたい事情があるなら、換価分割など他の方法と比べてから決めましょう。分け方の比較は遺産分割の方法4つの違い、実家を売る話し合いは実家の売却で兄弟の意見が分かれたときの記事で扱っています。

一方で、配偶者居住権は配偶者が亡くなると消えます。民法が使用貸借の「借主の死亡によって終了する」決まり（597条3項）を準用しているためです（1036条）。権利が子に相続されることはなく、建物の所有者は居住権の付かない家を持つ形に戻ります。配偶者が亡くなって起きる二次相続では、居住権は配偶者の死亡で消えているので、相続する財産に居住権は含まれません。登記記録に残った居住権は、抹消の登記を申請して消します。法務局の様式のページには、配偶者居住権の登記の抹消（死亡による消滅）の様式が用意されています。夫婦の2回目の相続まで含めた税金の考え方は二次相続とは何かの記事で、配偶者の相続税の軽減との関係は相続税の配偶者控除の記事で確かめてください。

相続税ではどう評価されるか

相続税では、配偶者居住権も財産として評価されます。国税庁の方法では、建物の相続税評価額から、建物の耐用年数（住宅用の法定耐用年数×1.5）・経過年数・存続年数（終身なら平均余命）と複利現価率を使って配偶者居住権の価額を出し、残りを建物の所有権の価額とします。土地も同じように、配偶者が使う権利（敷地利用権）と、その残りの土地の価額に分けます（相続税法23条の2）。

国税庁の計算例（建物の評価額2,000万円、土地の評価額5,000万円、耐用年数33年、経過年数10年、存続年数12年、複利現価率0.701）では、次のとおりです。

筆者の検算：建物は2,000万円×（33−10−12）÷（33−10）×0.701＝6,705,217円が所有者の分で、残りの13,294,783円が配偶者居住権です。土地は5,000万円×0.701＝3,505万円が所有者の分、残りの1,495万円が敷地利用権です。配偶者の取り分を家全体の評価額より小さくできることが、この数字から読み取れます。

自分の家族の場合にいくらになるか、相続税がかかるかの判定は税理士の仕事です。遺産分割協議書に配偶者居住権を入れる書き方は遺産分割協議書のひな形、配偶者が亡くなった直後にする手続き全体は配偶者が亡くなった時の相続手続きにまとめています。