実家の売却で兄弟の意見が分かれたら：合意の作り方と代金の分け方

実家を兄弟で売るとき、意見が分かれても売る前に全員の同意をそろえないと、家全体は売れません。遺産分割が終わっていない実家は相続人全員の共有で、売主に全員が加わる必要があるからです。ただ、意見が分かれる理由は「売る・売らない」だけではなく、価格、時期、代金の分け方、住んでいた人の扱いなど、いくつかに分けられます。理由ごとに打つ手が違うので、まず何で分かれているのかを特定し、事実をそろえて条件を出し合い、決まったことを書面にし、それでもまとまらないときは家庭裁判所の調停を使う、という順番で進めます。

兄弟の意見が分かれる5つのパターンと打つ手

最初に、何について意見が違うのかをはっきりさせます。同じ「反対」でも、理由によって解きほぐす方法が変わります。

分かれ方	よくある理由	最初の打つ手
売る・売らない	思い出がある、いつか使うかもしれない	維持費の負担と、残した場合の期限を数字で示す。残したい人が取得して他の兄弟へお金を払う方法も並べる
価格・時期	安く売りたくない、早く現金化したい	複数社の査定を共有し、最低価格と売り出しの期限を数字で決める
代金の分け方	均等でよいか、貢献に差があるか	法定相続分を基準に、費用の立替えや貢献を書き出して話し合う
住んでいた人の扱い	住み続けたい、介護したのに同じ額は不公平	住み続ける案と売る案の手取りを並べる
連絡がつかない	疎遠、遠方、返事がない	記録を残して連絡を重ね、進まなければ調停を考える

「売る・売らない」で対立している場合の根本的な選択肢は、売る、誰かが取得して他の兄弟にお金を払う（代償分割）、共有のまま持つ、の3つです。代償分割の払い方と注意点は代償分割とは？家を一人が継いで他の兄弟にお金を払う方法で、4つの分け方の比較は遺産分割の方法4つで確かめられます。

合意を作る話し合いの順番

感情的な対立になりやすい話題なので、順番を決めて進めると、話し合いが途切れにくくなります。

1. 事実を全員でそろえる。 固定資産税の課税明細、登記簿、査定額（複数社）、維持費の実績、親が買ったときの書類を、共有のフォルダか書面でそろえます。同じ資料を見ながら話すと、思い込みの食い違いが減ります。
2. 選択肢を並べる。 売る、誰かが取得する、共有で持つ、貸す、のそれぞれで、手取りと負担を一覧にします。
3. 条件を出し合う。 全員が最低限ゆずれない条件（最低価格、売る時期、荷物の扱い、住んでいる人の退去時期など）を出します。
4. 決まったことを書面にする。 口約束のままにせず、遺産分割協議書に反映します。書き方は遺産分割協議書の書き方とひな形にあります。

話し合いを持ちかける連絡は、結論を押しつけず、事実の共有から入ると受け入れられやすくなります。

連絡文の例：「実家のことで、一度みんなで話したいです。今の状況を整理した資料（固定資産税、査定額、毎年の維持費）を作ったので、先に送ります。売るかどうかは、資料を見てから決めたいです。〇月〇日ごろ、オンラインでも集まれる日はありますか。」

話し合いが感情的になるときは、第三者を入れる順番を決めておくと、行き詰まりを防げます。こじれる原因別の対応は相続で兄弟がもめるときで扱っています。

売る形を決める：代表者名義か、共有のままか

全員が売ることに合意したら、次に売主の形を決めます。

代表者名義で売る場合、協議書に「換価のために取得し、売却代金を決めた割合で分ける」と書かないと、代表者から他の兄弟へお金を渡した形になり、贈与と見られて贈与税が問題になるおそれがあります。税務上の扱いは税務署か税理士に確かめてください。条項の書き方は相続不動産の換価分割の進め方で確かめられます。共有のまま売る場合の全員の同意が要る場面は共有名義の不動産の売却で説明しています。遠方の兄弟に手続きを任せる場合の委任状は相続手続きの委任状の書き方が参考になります。

代金の分け方：基準は法定相続分、合意で変えられる

代金の分け方の基準は、民法900条の法定相続分です。両親とも亡くなっていて、相続人が子の兄弟だけなら、人数で等分します。配偶者（母など）が健在なら、配偶者が2分の1、子が残りの2分の1を人数で等分します。組み合わせ別の割合は法定相続人の割合にまとめています。協議で、相続人全員が合意すれば、法定相続分と違う分け方もできます（民法907条1項）。

分けるのは、売買代金そのものではなく、売るためにかかった費用や、兄弟が立て替えた維持費を精算したあとの額です。

筆者の計算例（金額は仮の数字）：売買代金2,400万円、仲介手数料・登記・片付けなど売るためにかかった費用が240万円、長男が全員の了解のもとで立て替えた固定資産税と管理費が60万円とします。精算後の2,100万円を3人で等分すると700万円ずつで、長男は立替分を加えた760万円を受け取ります（検算：760万＋700万＋700万＋240万＝2,400万円）。立て替えた費用は、領収書を一覧にして全員に見せ、承認を得ておきます。

貢献の差を代金に反映したいときは、次の点に注意します。

• 共同相続人の貢献は寄与分。 介護や家業の手伝いで被相続人の財産の維持や増加に特別の貢献をした共同相続人は、寄与分を主張できます（民法904条の2）。協議で決まらないときは家庭裁判所が定めますが、認められるかどうかは「特別の」貢献かどうかで判断されます。相続開始から10年を過ぎて遺産分割をする場合は、原則として寄与分や特別受益の主張ができなくなるため（民法904条の3）、貢献の差を主張したい人は早めに話し合いを始めます。
• 相続人でない親族は別の制度。 長男の妻など、相続人でない親族が介護した場合は、特別寄与料の請求（民法1050条）の対象になります。
• 話し合いの根拠は記録。 通院の付き添いの記録、費用の領収書、通帳の出金記録など、客観的に残るものを用意します。

売った後の申告と特例は、決め方で変わる

兄弟で実家を売った後は、各人が自分の譲渡所得を申告します。誰がどの割合で申告するかは、売る時までに代金の取得割合を決めていたかどうかで変わります。国税庁の質疑応答事例は、次のように説明しています。

• 売る時までに、換価代金の取得割合を定めていた場合は、その割合に応じて申告する。
• 取得割合が決まっていなかった場合は、法定相続分に応じて申告する。
• 法定相続分で申告した後に代金の分け方が決まっても、そのことを理由とする更正の請求などはできない。ただし、確定申告期限までに代金が分割され、共同相続人の全員が取得割合に基づいて申告した場合は、その申告が認められる。

つまり、売る前に代金の割合を決め、協議書に書いておくことが、申告の面でも要になります。決めずに売ると、分け方と申告の割合がずれても、後から直せないことがあります。

特例は各相続人が自分の分で判断します。

空き家の特例の要件は、昭和56年5月31日以前の建築、相続の直前に被相続人以外が住んでいなかったことなどです（国税庁 No.3306）。どちらの特例が有利かは相続人ごとに違い得るので、個別の計算は税理士に頼みます。要件と期限は相続した空き家の3000万円控除で確かめてください。

話し合いでまとまらないときは、家庭裁判所の調停

話し合いで合意できない場合、民法907条2項は、各共同相続人が家庭裁判所に遺産分割を請求できると定めています。裁判所の案内によると、遺産分割調停の手続きは次のとおりです。

• 申立人： 共同相続人、包括受遺者、相続分譲受人。相続人のうち1人または何人かが、他の相続人全員を相手方として申し立てる。
• 申立先： 相手方のうちの1人の住所地の家庭裁判所、または当事者が合意で定める家庭裁判所。
• 費用： 被相続人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手。
• 流れ： 調停委員が当事者から事情を聴き、解決案の提示や助言をして合意を目指す。不成立なら自動的に審判の手続きが開始され、裁判官が一切の事情を考慮して審判をする。

調停の準備と必要書類は遺産分割調停の流れで確かめられます。代理人の交渉が必要な場合、弁護士の領域です。依頼するかどうかの判断材料は相続で弁護士に頼むべきときで整理しています。

話し合いの途中でも、家の維持管理は続くので、手が止まっている間の固定資産税や草刈りなどの費用は、誰がどう立て替えて後で精算するかを、早めにメモに残しておきます。実家の売却全体の進め方は実家の売却で先に家族が決めることに戻って確かめてください。売ると決まったら、近所や親戚へ誰がどう伝えるかも決めておくと、後でもめません。文例は実家売却の挨拶にあります。

意見が分かれているときほど、売る価格の目安を全員が同じ資料で見られる状態にすることが助けになります。複数の不動産会社に査定をまとめて頼める一括査定サービスも、その選択肢の一つです。査定額は売り出しの目安で、その額で売れるとは限らないこと、申し込むと複数の会社から連絡が来ることを踏まえ、査定を見てから売るかどうかを全員で決めて構いません。