不動産売却が赤字のとき：損益通算できる特例と確定申告の要否

土地や建物を売って赤字（譲渡損失）になっても、給与など他の所得と相殺（損益通算）できるのは、居住用財産の2つの特例だけです。国税庁の手引きは、一定の居住用財産の譲渡損失を除き、土地や建物の譲渡損失は譲渡所得以外の所得と損益通算できないと説明しています。2つの特例は、住み替えで買い換える場合と、住宅ローンが残る家をローン残高より安く売る場合に使えます。いずれも確定申告が必要で、相続しただけで住んでいなかった家には使えません。

赤字でも使える特例は2つ：早見表

赤字になった売却で使える特例は、次の2つです。どちらも2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です（国税庁）。

項目	買換え等の譲渡損失の特例（措置法41条の5）	住宅ローンが残る家の譲渡損失の特例（措置法41条の5の2）
新しい家の取得	必要	不要
売る家	売った年の1月1日で所有期間5年超の居住用財産（以前住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る）	同じ
ローンの条件	新居に、取得年末に返済期間10年以上のローンがある	売買契約日の前日に、売る家のローン（返済期間10年以上）の残高がある
売値の条件	なし	売値がそのローン残高を下回る
損益通算できる額	譲渡損失の額	譲渡損失のうち「ローン残高−売値」まで
控除しきれない分	翌年以後3年間繰り越せる	翌年以後3年間繰り越せる

買換え等の特例では、新居の床面積が50㎡以上であることなど、売る家と新居の要件がほかにも定められています。新居は、売った年の前年から翌年までの3年の間に取得し、取得した年の翌年12月31日までに住み始める必要があります。繰越控除は、合計所得金額が3,000万円以下の年に限り使え、売る家の敷地が500㎡を超えるときは、超える部分の損失は繰り越せません。損益通算を受ける年分は期限内に申告し、繰越控除を受ける年まで毎年続けて申告書を出す必要があります（国税庁）。売った年の前年・前々年に3,000万円控除や軽減税率の特例を受けていると、買換え等の特例は使えません（国税庁）。

数字の例で見る：2つの特例の損益通算額

ローンが残る家の特例で、通算できる額がどう決まるか、筆者の仮の数字で計算します。

• 売値（譲渡価額）：2,500万円
• 取得費＋譲渡費用：3,200万円
• 売買契約日の前日のローン残高：3,000万円

譲渡損失は、2,500万円−3,200万円＝700万円です。一方、損益通算できる限度は「ローン残高−売値」＝3,000万円−2,500万円＝500万円です。損益通算・繰越控除の対象は、小さいほうの500万円になり、200万円は対象外です。給与所得から500万円を差し引いて計算し、その年に引ききれなければ、翌年以後3年間繰り越せます。

損失が出たと思っても、実は黒字ということがあります。建物の取得費は、買った値段から減価償却相当額を引くからです。たとえば、土地3,000万円・木造の建物2,000万円で買い、購入から20年後に4,200万円で売った場合（筆者の計算）。

1. 建物の減価償却相当額＝2,000万円×0.9×0.031（木造の償却率）×20年＝1,116万円
2. 建物の取得費＝2,000万円−1,116万円＝884万円
3. 取得費の合計＝3,000万円＋884万円＝3,884万円
4. 譲渡費用が150万円なら、譲渡所得＝4,200万円−3,884万円−150万円＝166万円（黒字）

買った値段（5,000万円）より800万円安く売っても、計算上は利益が出ています。赤字かどうかは、売値と購入額の比べではなく、減価償却を引いた取得費で判断します。計算の詳細は不動産売却の税金計算の減価償却で説明しています。

相続した家・住んでいなかった家では使えない

2つの特例の対象は「居住用財産」です。国税庁の手引きでは、現に自分が住んでいる家屋か、過去に自分が住んでいた家屋（とその敷地）が対象と書かれています。相続しただけで自分は住んだことのない実家や、空き家のまま持っていた家は、この定義に当たりません。相続した家が赤字で売れたときは、他の所得と損益通算できないのが原則です。

例外として、親と同居していた家を相続して売る場合は「自分が住んでいた家屋」に当たる余地があります。ただし、所有期間は被相続人の取得日から引き継いで数える（国税庁No.3270）など、相続特有の確認が増えるため、使えるかどうかは売る前に税務署へ確かめてください。マンションの一室でも、自分が住んでいた居住用財産なら、戸建てと同じ要件で判断します。

同じ年に売った別の土地・建物に黒字があれば、その譲渡所得とは通算できます（国税庁の手引きは、土地や建物の譲渡所得「以外」との相殺ができないと書いています）。相続した家の売却の流れ全体は相続不動産の売却の流れにあります。

なお、売却益が出る場合に使う空き家の3,000万円特別控除は、赤字では使いません。相続した実家に利益が出るかを確かめたいときは、相続した空き家の3000万円控除で要件を確かめてください。

確定申告が必要かどうか：特例を使うか否かで分かれる

赤字の売却で、申告が必要かどうかは次のように分かれます。

• 特例を使う（損益通算・繰越控除）：その年分の確定申告書に、譲渡損失の金額の明細書や、損益通算・繰越控除の対象となる金額の計算書などを添付する必要がある。繰越控除を受ける年も、連続して確定申告書を出す必要がある。
• 特例を使わない：納める税額がなく、ほかに申告が必要な所得もなければ、申告書を出す義務は生じない。

特例を使って所得税が還付になる場合は、2月15日以前でも申告できます（国税庁）。申告の時期は譲渡所得税はいつ払う？にまとめています。

売る前に確かめる手順

2つの特例は、契約日や取得時期が要件に関わるので、売買契約の前に確かめます。

1. 売る家の取得日から、売った年の1月1日で5年を超えるかを確かめる。
2. 売買契約日の前日のローン残高を、金融機関の残高証明で確かめる。ローンの返済期間が10年以上かも合わせて見る。
3. 新居を買うなら、新居の取得時期、床面積、ローンの返済期間を、売却との前後関係で確かめる。
4. 前年・前々年に、3,000万円控除などの特例を受けていないかを確かめる。
5. 売却の損益を、減価償却を引いた取得費と譲渡費用で出し直す。

文例（税務署への電話）：「住宅ローンが残る自宅を、ローン残高より安く売る予定です。契約日の前日の残高で損益通算できる額が決まると聞きました。必要な書類と、申告の時期を教えてください。」

ローンが残る家の売り方は住宅ローンが残っている家を売るには、住み替えの税金は住み替えの税金にまとめています。個別の特例の可否は税務署の判断で、申告書の作成は税理士の業務です。窓口は譲渡所得税の相談窓口から選べます。売却後に税金の支払いが厳しいと感じたときは不動産売却の税金が払えないも参考にしてください。