未登記建物の相続登記：表題登記の手順と、登記しない場合の売却への影響

未登記建物（登記簿に記録がない建物）は、そのままでは相続登記ができません。まず土地家屋調査士に調査・測量を頼んで「表題登記」をし、そのうえで売却や融資に使うなら、司法書士に「所有権保存登記」を頼むという2段階で進めます。不動産登記法第47条は、表題登記がない建物の所有権を取得した人に、取得の日から1か月以内の表題登記を求めており、怠ると10万円以下の過料の対象です。登記しなくても固定資産税はかかり続け、売るときは買主が名義を移せず住宅ローンも組みにくいので、売却を考えているなら早めに登記を済ませるほうが後の選択肢が広がります。

未登記建物の相続登記ができない理由と、自分の家の状態の見分け方

登記簿は、建物の物理的な姿を記録する「表題部」と、所有者を記録する「権利部（甲区）」でできています。相続登記は、甲区に記録された名義人から相続人へ所有権を移す登記なので、甲区がない建物では移しようがありません。建物の状態によって、することが変わります。

状態	登記事項証明書の見え方	相続ですること	担当する資格者
表題部も甲区もある	甲区に親の名義	相続登記（所有権移転）	司法書士（自分でも可）
表題部だけある	表題部の所有者欄に親の氏名、甲区なし	相続人が所有権保存登記	司法書士（自分でも可）
表題部もない（完全な未登記）	地番・家屋番号で探しても建物が出てこない	表題登記→（必要なら）所有権保存登記	土地家屋調査士→司法書士
登記はあるが増築部分が反映されていない	床面積が今と違う	表題部の変更の登記→相続登記	土地家屋調査士→司法書士

見分ける手順は3つです。

1. 固定資産税の課税明細書か、市区町村で取る名寄帳で、亡くなった人が課税されている家屋の一覧を見る。
2. 法務局で、その家が建っている土地の地番を使って建物の登記事項証明書を請求する。家屋番号が分からなければ、窓口で「この地番の上にある建物」として調べてもらう。
3. 名寄帳には家屋が載っているのに登記事項証明書が出てこなければ、未登記建物の可能性が高い。

2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度でも、亡くなった人名義の不動産の一覧を法務局で取れるようになりましたが、法務省の説明では、対象は所有権の登記名義人として記録されている不動産なので、所有権の登記がない不動産（表示の登記だけのもの・未登記のもの）は一覧に載りません。未登記建物は名寄帳で拾うのが確実な方法です。取り方は相続登記の前に名寄帳で親の不動産を漏れなく調べる取り方にまとめています。

相続した未登記建物の登記の手順：表題登記から所有権保存登記まで

完全な未登記建物を相続した場合の流れは次のとおりです。

1. 誰が建物を受け継ぐかを決める。 遺産分割協議で取得する人を決め、協議書には登記がない旨と、課税明細書などにある所在・種類・構造・床面積で建物を特定して書きます。土地を誰が取るかと一緒に決めると、後で土地と建物の持ち主が分かれる事態を避けられます。
2. 土地家屋調査士に表題登記を頼む。 現地の調査・測量をして、建物図面と各階平面図を作ってもらいます。不動産登記令は、建物の表題登記の添付情報として、建物図面、各階平面図、表題部所有者となる人が所有権を持つことを証する情報、その人の住所を証する公的な書類を挙げています。相続の場合、所有権を証する情報として、被相続人が建てた・買ったことの分かる書類や、戸籍、遺産分割協議書などを組み合わせます。何をそろえればよいかは、建物ごとに調査士と法務局で詰めます。
3. 表題登記が終わる。 登記簿に表題部ができ、取得した相続人が表題部所有者として記録されます。
4. 所有権保存登記をする。 甲区を作る登記です。不動産登記法第74条第1項第1号により、表題部所有者（とその相続人）が申請できます。法務局の記載例（2026年10月5日以降用）では、「法第74条第1項第1号申請」と書き、所有者の氏名ふりがな・生年月日・国籍等・メールアドレスを記載し、住所証明情報と国籍等を証する情報を付けます。
5. 課税の台帳の切り替えを確かめる。 地方税法第382条により、登記所は建物の表示に関する登記をしたら10日以内に市町村長へ通知し、市町村は家屋課税台帳を直します。翌年度の課税明細書で、名義と家屋番号が反映されたかを見ておきます。

親が表題登記だけはしていて、甲区がない（表題部所有者が親）の場合は、2の表題登記は要りません。第74条第1項第1号は「表題部所有者又はその相続人」が保存登記を申請できると定めているので、相続人が直接、自分の名義で所有権保存登記をする流れになります。

表題登記の期限について、第47条は「表題登記がない建物の所有権を取得した者」に1か月以内の申請を求めています。一方、2024年に始まった相続登記の3年の義務（第76条の2）は、所有権の登記名義人に相続が開始したときの義務です。未登記建物では、まず表題登記の義務が前に出てくる、と整理しておくと混乱しません。建物が建っている土地は登記されているのが普通なので、土地については3年以内の相続登記が要ります。

費用：登録免許税と、土地家屋調査士・司法書士の報酬

固定資産税評価額が500万円の建物なら、保存登記の登録免許税は500万円×0.4%＝2万円です（筆者の計算）。法務局の記載例の解説では、課税価格の1,000円未満は切り捨て、税額の100円未満は切り捨てとされています。

相続登記でよく知られる「100万円以下の土地の免税」（租税特別措置法第84条の2の2第2項）は、表題部所有者の相続人が受ける所有権保存登記にも使えますが、対象は土地だけです。建物の保存登記には使えないので、建物の評価額が小さくても0.4%の税がかかります。

登記しない場合の影響：固定資産税・売却・次の相続

登記しないままでも、生活がすぐに止まるわけではありません。ただ、次の5つの影響があります。

相続税の財産には入る。 登記の有無にかかわらず、未登記の家屋も亡くなった人の財産です。評価の考え方は相続税での家屋の評価額で確かめられます。

固定資産税はかかり続ける。 地方税法は、登記されていない家屋を「家屋補充課税台帳」に登録して固定資産税を課す仕組みを定めています（第341条第13号、第343条第2項）。台帳に登録された人が賦課期日（毎年1月1日）より前に亡くなっていれば、その日に家屋を現に所有している人に課税されます。市区町村は条例で、亡くなった人の家屋を所有している人（現所有者）に住所・氏名などを申告させることもできます（第384条の3）。

売るときに買主が困る。 買主は自分の名義に登記したいので、未登記のままでは買い手が限られます。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は建物に抵当権を設定するため、その前提として表題登記と所有権の登記が要ります。売却の相談をする前に、建物の登記の状態を登記事項証明書で確かめておくと話が早く進みます。売却全体の流れは不動産売却の流れ：査定から引き渡しまでの7段階と期間・費用で確かめられます。

解体して更地で売るなら話が変わる。 建物を取り壊すなら、未登記の建物に表題登記をする意味は薄れます。解体の費用と売る順番は空き家の解体：費用の目安・解体前後の固定資産税・売るなら先か後かで比べられます。

次の相続でさらに難しくなる。 建てた人が誰か、いつ建てたかを示す書類は、時間とともに失われます。親の代で登記しなかった建物を、子の代でさらに登記しないと、所有権を証する情報をそろえるのが難しくなります。兄弟で建物を共有名義にするかどうかの判断は相続登記で共有名義にしてよい？兄弟で共有するデメリットと避け方で扱っています。

依頼先の選び方：土地家屋調査士と司法書士の分担

表題登記に必要な調査・測量と、その申請の代理・書類作成は、土地家屋調査士の業務です（土地家屋調査士法第3条）。調査士でない人がこれを業として行うことは、同法第68条で禁じられています。所有権保存登記や相続登記の申請代理は、司法書士と弁護士の業務です。法務省も、未登記建物の表題登記など調査・測量を伴う表示の登記は土地家屋調査士、相続登記などの権利の登記は司法書士・弁護士が代理できると整理しています。

頼むときに確かめることは次の3つです。

• 表題登記（調査士）と保存登記（司法書士）を、誰がどの順で担当するか
• 見積書で、報酬と登録免許税・実費が分かれているか
• 土地の相続登記や、他の不動産の手続きもまとめて頼めるか

調査士と司法書士の両方が関わる手続きなので、相続手続きをまとめて受け付ける窓口を使う選択肢もあります。その場合も、表題登記を実際に担当する土地家屋調査士と、保存登記・相続登記を担当する司法書士の名前を、事前の説明で確かめておきます。

祖父の代から名義が変わっていない土地の上に未登記建物がある場合は、土地側の登記の順番も合わせて考えます。ひとつ前の数次相続の相続登記：祖父名義の家を登記する順番と中間省略で、土地の名義を今の相続人に移す流れを確かめてください。