不動産売却の流れ：査定から引き渡しまでの7段階と期間・費用

不動産売却は、①準備 → ②相場調べと査定 → ③媒介契約 → ④販売活動 → ⑤売買契約 → ⑥決済・引き渡し → ⑦翌年の確定申告の7段階で進みます。期間は物件と価格で大きく変わりますが、区切りになるのは媒介契約の有効期間（専任媒介は3か月以内）と、売買契約で決める決済の日です。費用は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登記費用が中心で、売却益が出たときは翌年に譲渡所得の税金を申告します。下の早見表で全体をつかみ、段階ごとの詳しい記事へ進んでください。

不動産売却の流れ：7段階の早見表

段階ごとに要る書類は不動産売却の必要書類：査定・契約・決済の段階別チェックリストにまとめています。費用の総額は不動産売却にかかる費用一覧で項目ごとに確かめられます。

1. 準備（名義・ローン・書類）
2. 相場調べと査定
3. 媒介契約（専任媒介は3か月以内）
4. 販売活動・内見・購入申込み
5. 売買契約（印紙税／手付金を受け取る）
6. 決済・引き渡し（残代金を受け取る／仲介手数料・抹消費用を払う）
7. 翌年2月16日〜3月15日の確定申告（売却益が出た場合）

①〜③ 準備・査定・媒介契約：売り出す前に決めること

準備では、売る家の名義が自分か、住宅ローンがどれだけ残っているかを最初に見ます。亡くなった親の名義のままなら、売る前に相続登記が要ります。共有名義なら、家全体を売るには共有者全員がそろって売主になります。ローンが残っている家は、決済の日に残りを返して抵当権を外す段取りになります。

相場調べと査定では、国土交通省の不動産情報ライブラリで近所の成約価格を調べてから、複数の不動産会社に査定を頼みます。査定額はその会社が「この価格なら売れる見込み」と示す数字で、その値段で売れると決まったものではありません。宅建業者は、売る価格について意見を述べるときに根拠を明らかにする義務があります（宅建業法34条の2第2項）。

媒介契約は、売却を不動産会社に頼む契約です。業者は契約を結んだら、内容を書いた書面を売主に渡すことになっています（同条1項）。種類は3つで、選び方の分かれ目は次のとおりです。

専任・専属専任では、業者に指定流通機構（レインズ）への物件登録と、販売状況の定期的な報告の義務があります。細かい違いは媒介契約の種類：一般・専任・専属専任の違いと選び方の比較表で扱います。

④〜⑤ 販売活動と売買契約：買主が決まるまで

販売活動では、不動産会社が広告を出し、レインズを通じて他社にも物件が紹介されます。購入希望者が来たら内見に対応し、購入の申込みが入れば業者から報告を受けます。申込みがあったときの報告は、一般媒介を含むすべての媒介契約で業者の義務です（同条8項）。売り出し価格の決め方と値下げの考え方は売り出し価格の決め方：査定額・相場・値下げの余地の考え方、内見の準備は不動産売却の内見の準備で説明します。

売買契約の前に、宅建業者は買主に対して、宅地建物取引士による重要事項の説明を行います（宅建業法35条）。説明を受けるのは買主で、売主は家の状態や設備を書いた告知書などで材料を出す側です。契約が成立すると、業者は代金・引き渡しの時期・登記の時期・手付金・解除・違約金などを書いた書面（37条書面）を売主と買主の双方に渡します（宅建業法37条）。

契約の日には、売主は手付金を受け取り、契約書に貼る印紙税を負担します。印紙税には軽減措置があり、2027年3月31日までに作る契約書なら、契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円です（本則は2万円）。手付解除や違約金、売主が負う契約不適合責任は、契約書の書き方しだいで結果が変わります。署名する前に不動産売却の契約の流れ：手付金・違約金・契約不適合責任の注意で確かめてください。

⑥〜⑦ 決済・引き渡しと、翌年の確定申告

決済は、残代金の受け取り、所有権移転の登記の申請、鍵の引き渡しを同じ日に行う手続きです。売主は登記識別情報（または登記済証）と印鑑証明書を用意し、住宅ローンが残っていれば受け取った代金で返して抵当権の抹消を同時に済ませます。登記を司法書士に頼む場合は、決済の場で書類がそろっているかを司法書士が確かめます。固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分かかるため、引き渡し日以降の分を買主とどう分けるかを契約で決めておきます。当日の段取りは不動産売却の決済と引き渡し：当日の流れとお金が入るタイミングへ。

確定申告は、売った翌年の2月16日から3月15日までに行います。譲渡所得は「売った金額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、利益が出なければ所得税・住民税はかかりません。売った日は原則として引き渡しの日ですが、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできるので、年末に契約して年明けに引き渡す場合は申告する年が変わります（国税庁 No.3102）。自宅の3,000万円特別控除などの特例は、税額が0円になる場合でも申告をして初めて使えます。計算と特例の全体は不動産売却の税金：譲渡所得の計算・税率・特例の全体と確定申告で説明します。

不動産売却はどこがいい？仲介と買取、会社の確かめ方

「どこに頼むか」は、まず売り方を選んでから会社を選ぶ順番で考えます。

買取の比べ方は不動産の買取と仲介の違い：査定から売り方を選ぶ判断材料と流れで詳しく扱います。業者に自宅を買い取ってもらう場合、宅建業法のクーリング・オフは業者が売主のときの買主のための制度なので、売主の側では使えません（37条の2）。

会社を選ぶときは、次の3点を確かめます。

1. 免許番号：国土交通省の宅地建物取引業者情報検索で、商号や免許番号から登録を確かめる。国土交通大臣免許か知事免許かは事務所を置く都道府県の数の違いで、会社の良し悪しを示すものではありません（宅建業法3条）。
2. 査定の根拠：近所の成約事例のどれを使い、どこを加点・減点したかを説明できるか。
3. 販売の計画：売り出し価格、広告の方法、3か月後に売れていない場合の見直し方を最初に示すか。

チェックの項目は不動産会社の選び方：売却を頼む前に免許番号・実績・担当者を確認にまとめています。

一括査定は、物件の情報を一度入れると複数の会社に査定を頼める仕組みです。示される査定額は各社の見込みで、売れる価格を約束するものではないため、金額の高さより根拠の説明を比べます。申し込むと何社かから電話やメールが来ることがあり、売るかどうか、どの会社に頼むかは査定を見た後に決めて構いません。

物件の種類別・状況別に読む記事

売る家の種類や事情で、先に読む記事が変わります。

• 物件の種類：マンション売却の流れ（管理組合への確認が加わる）、一戸建ての売却（境界と建物の状態）、土地の売却（測量と境界確定）、空き家の売却（古家付きか更地か）
• 実家や親の家：実家の売却で家族が先に決めること、親の家を子が代わりに売る委任状、遠方の家を現地に行かずに売る方法
• 手放し方の選択：家を売るか貸すかの比べ方、リースバックの家賃と買戻し、老後の住み替え
• 事情があるとき：任意売却とは、DVがある離婚の売却
• 費用の疑問：仲介手数料の上限と計算式

相続した家を売るときは「相続登記」と「税の期限」が加わる

親から相続した家を売る場合は、上の7段階の前に、遺産分割で誰が相続するかを決め、相続登記で名義を相続人に移す手順が入ります。登記の名義が亡くなった親のままでは、買主への所有権移転の登記ができません。売った後の税金では、相続税を払った人の取得費加算の特例や、相続した空き家の3,000万円特別控除のように、売る時期に期限がある特例があります。

相続の場合の順番と期限は相続不動産の売却の流れ：登記から売却・申告までの順番と期限で扱います。住宅ローンが残る家、離婚や住み替えに伴う売却は、それぞれ住宅ローンが残っている家を売るには、離婚で家を売却する流れ、住み替えの進め方から読み進めてください。