任意売却の業者の選び方：悪質業者を見分ける確認点と相談先

任意売却の業者は、宅地建物取引業の免許を持つ会社の中から、自分で選べます。住宅金融支援機構の手続きでは仲介業者を本人が選ぶと決まっていて、手紙や電話で先に連絡してきた会社に決める必要はありません。この記事では、契約書に名前を書く前に確かめる10の点、悪質な業者がよく使う言い方への対処、弁護士・司法書士・公的窓口の使い分けを順に示します。仕組みから知りたい人は任意売却とは？競売との違い・流れ・相談する前に知ることを先に読んでください。

業者を探す前に：借入先との話が先、業者の選択はその後

返済が苦しいときに、最初に連絡する先は借入先です。返済条件の変更で乗り切れる余地があるか、任意売却に応じてもらえるかは、借入先が決めます。業者に頼めば借入先との交渉が済むわけではなく、売出価格も抵当権を外す条件も、最終的には借入先の確認を受けます。

そのため、業者を決める前に次の二つを聞いておくと、選び間違いが減ります。

• 借入先（保証会社を含む）は、任意売却に応じる場合の窓口と手順を決めているか
• 仲介業者は自分で選べるか、借入先が指定する条件はあるか

機構のパンフレットは、仲介業者の選び方を「大切な資産の売却を任せる先なので慎重に」としています。急いで決めた1社目が最良とは限らないので、2〜3社に話を聞いて比べる時間を取ってください。

確認点10：契約書に名前を書く前に

番号	確認すること	確かめ方
1	宅建業の免許を持つか	免許番号を聞き、国土交通省の検索で商号・所在地が合うか見る
2	行政処分の履歴	ネガティブ情報等検索サイト（最近5年分）。一部の府県は県のサイトも見る
3	担当者が事前に名乗り、目的を言ったか	電話や訪問の最初に、会社名・氏名・目的を告げたか
4	媒介契約書の種類と期間	専任か専属専任か、期間は何か月か、解約の条件は何か
5	費用の内訳を書面で出すか	報酬のほかに請求する名目がないか
6	借入先への確認の進め方	売出価格を借入先に確認してもらってから売り出すか
7	活動の報告	内見の件数や反応を、どの頻度で報告するか
8	引越し代などの約束	借入先の同意が要る話を、業者だけで約束していないか
9	言い切りの言葉	「止められる」「なくなる」を書面の根拠なしに言っていないか
10	急かされていないか	判断する時間をくれるか、家族に相談する時間を認めるか

1 免許。 宅建業を営むには国土交通大臣か都道府県知事の免許が要り（宅建業法3条）、免許を受けない者が宅建業を営む旨の広告をすることも禁じられています（12条）。国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、商号、免許番号、所在地から調べられます。名刺やチラシの番号と、検索結果の商号・所在地が一致するかを見ます。

2 処分の履歴。 国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、最近5年分の免許取消・業務停止・指示を調べられます。ただし23の府県は各県のサイトで公開しているので、サイト内のリンクから県のページも見ます。処分歴が出ないことは、安全の保証ではありません（5年より前の処分や、処分にならない指導は出ないため）。

4 媒介契約。 売却の仲介を頼む契約は、書面で結びます（宅建業法34条の2）。機構の手続きでは、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ形です。種類による違いは媒介契約の種類と選び方で比べられます。

5 費用。 仲介の報酬は、宅建業法46条に基づく大臣の告示で上限が定められ、告示にない報酬を受け取ることはできません（依頼者が特別に頼んだ広告の料金などの例外はあります）。機構の手続きで、売却代金から差し引くことを承諾できる費用の例は、不動産仲介手数料、抹消登記費用、破産財団組入金などです。見積書に載る名目が、この例に当たるかを借入先に確かめてください。

悪質業者がよく使う言い方と、確かめ方

任意売却を専門にうたう会社が、競売の開始決定や延滞の通知が出たころに、手紙・電話・訪問で連絡してくることがあります。次の言い方に出会ったら、その場で決めず、根拠を書面で求めます。

自宅を不動産業者に売った契約には、売主の側からのクーリング・オフがありません。宅建業法37条の2のクーリング・オフは、業者が売主の取引の買主を守る制度です。国民生活センターも、自宅を不動産業者に売却した場合にクーリング・オフはできないと注意を呼びかけています。契約書に署名する前が、最後に止まれるタイミングです。

業者に聞く内容は、次のようなメールの形でも送れます。口頭の説明が後で変わるのを避けるため、返事を文書で残せます。

文例：「任意売却の仲介をご検討いただいている件で、次の点を書面でご回答ください。①免許番号と免許行政庁、②媒介契約の種類と期間、③報酬以外に請求する費用の有無と金額、④借入先への売出価格の確認をどの順番で進めるか、⑤引越し費用などを売却代金から出す場合の、借入先の同意の有無。」

弁護士・司法書士・公的窓口の使い分け

任意売却の業者は、家を売る仲介の専門家で、借金全体の整理は仕事の範囲外です。他にも借金がある、返済額の交渉が必要、家以外の財産も整理したい、という場合は、別の相談先を並行して使います。

• 弁護士： 借入先との交渉、任意整理・個人再生・破産といった債務整理の判断を頼める。
• 司法書士： 抵当権抹消などの登記の手続き。債務整理の相談も受けるが、裁判外の交渉や簡易裁判所の代理は、認定を受けた司法書士が、争いの額が140万円を超えない範囲でできる（住宅ローンの残債がこの額を超えるときは対象外になるので、認定の有無と争いの額を司法書士に確かめる）。
• 法テラスのサポートダイヤル： 法制度と相談窓口の案内。個別の法律判断をする窓口ではない。
• RETIO（不動産適正取引推進機構）： 不動産会社との取引に関する電話相談。弁護士による相談ではなく、個別のあっせんはしない。
• 消費者ホットライン188： 強引な勧誘や契約のトラブルを、最寄りの消費生活センターにつなぐ。

窓口の番号と受付時間は相続・不動産売却の無料相談窓口一覧にまとめています。資格ごとの独占業務は専門家の違いと頼み分けで確かめられます。

契約したあとで不安になったとき

契約書、見積書、メールのやりとりを日付順にそろえて、188か最寄りの消費生活センターに相談します。長時間居座られた、帰ってくれなかった、といった勧誘の経緯があれば、日時と人数と言われた言葉をメモしておくと説明しやすくなります。消費者契約法には、退去を求めても帰らない場合などに契約を取り消せる規定があり、取消しの期間は追認できる時から1年、契約から5年です。事実関係で結論が変わるので、取り消せるかどうかは消費生活センターや弁護士に確かめてください。

デメリット側の確認は任意売却のデメリットに、売却後の税金は任意売却でも譲渡所得税はかかる？自宅の3,000万円控除との関係にあります。