借地権の相続：地主の承諾は要らない理由と名義変更料の考え方

親の借地の家を相続したとき、地主の承諾を得る必要はなく、承諾料や名義変更料を払うことを求める条文もありません。地主の承諾が要るのは、借地権を第三者に「譲り渡す」とき（民法612条）で、相続は法律上当然に権利義務を引き継ぐもの（民法896条）だからです。一方で、地代の支払いは相続人が引き継ぎます。地主には相続があったことと、今後の連絡先・地代の支払い方を早めに伝えておくと、関係がこじれにくくなります。

借地権の相続で地主の承諾が要らないのはなぜか

借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です（借地借家法2条1号）。賃借権の借地について、民法612条1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定めています。承諾が要るのは、借地人が自分の意思で権利を他人に移す「譲渡」と「転貸」です。

相続はこれとは仕組みが違います。民法896条により、相続人は相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を引き継ぎます。借地人の意思で権利を移すのではなく、法律の定めによって相続人が借地人の立場に入るので、612条の承諾の場面には当たらないと説明されています。

相続した後に売る場合の承諾の取り方は、借地権の売却：地主の承諾・承諾料・売れないときの選択肢で順を追って整理しています。

名義変更料・承諾料を求められたときの考え方

相続の連絡をしたときに、地主から「名義変更料」「名義書換料」を求められることがあります。相続を理由にこうした支払いをする義務を定めた条文は、民法にも借地借家法にもありません。ただし、契約書に独自の条項がある場合や、地主が別の話（建替えの承諾や更新の条件など）と合わせて求めている場合もあるので、次の順で整理します。

1. 何のための支払いかを書面で聞く：相続による名義の切り替えなのか、増改築・建替え・更新など別の承諾のためなのかを分けます。
2. 契約書の条項を確かめる：「相続があったときは〇〇を支払う」といった特約があるか、更新のときの合意書も含めて見ます。
3. 払うかどうかは、その場で返事をしない：相続人どうしで話し、判断に迷うときは弁護士に相談します。地主との交渉の代理ができるのは弁護士です（弁護士法72条）。

地主への返答の例：「ご連絡ありがとうございます。名義変更料のお話について、どのような理由でのお支払いか、また根拠となる契約の条項があれば教えていただけますでしょうか。家族とも相談のうえ、改めてお返事いたします。」

地代そのものについては、地代が税金や土地の価格の変動、近くの土地の地代と比べて不相当になったときに、地主・借地人のどちらからでも将来に向かって増減を請求できる仕組みがあります（借地借家法11条）。相続をきっかけに値上げを持ちかけられた場合も、この仕組みの中で話し合うことになり、相続そのものは値上げの理由になりません。

相続した後にすること：地主への連絡・地代・登記

相続した借地について、相続人がすることは次の4つです。

順	すること	ポイント
1	地主に相続を知らせる	被相続人が亡くなったこと、相続人の代表者と連絡先、地代の振込名義が変わることを伝える
2	地代を払い続ける	遺産分割が終わる前も支払いは止めない。誰が立て替えるかを相続人で決める
3	遺産分割で借地の家を誰が取得するか決める	遺産分割協議書に建物（と借地権）を誰が取得するか書く
4	建物の相続登記をする	取得を知った日から3年以内の義務。借地権を第三者に主張する根拠にもなる

地代の支払いは借地人の義務なので、相続人が引き継ぎます。相続人が複数いるとき、遺産分割が終わるまで財産は相続人の共有になります（民法898条）。その間に地代が滞ると、契約の解除の理由にされかねないため、誰が払うかを先に決めておきます。

建物の登記は大切です。借地権は、土地の上に借地権者が登記した建物を持っていることで、土地が売られた場合などに新しい土地の所有者にも主張できます（借地借家法10条1項）。相続登記には取得を知った日から3年以内の申請義務もあります（不動産登記法76条の2）。期限と過料の扱いは相続登記の義務化：期限3年・過料10万円以下・相続人申告登記で確かめてください。遺産分割協議書の書き方は遺産分割協議書の書き方とひな形にまとめています。

遺言で相続人以外に譲る場合（遺贈）は扱いが変わる

親が遺言で、相続人ではない人（たとえば孫や内縁の配偶者、知人）に借地の家を譲る「遺贈」をしていた場合は、相続とは違って、地主の承諾が問題になります。特定の財産を譲る遺贈（特定遺贈）は、遺言者の意思で権利を移すものなので、譲渡に近い扱いになると考えられているからです。

財産の全部や割合で譲る包括遺贈の受遺者は、相続人と同一の権利義務を持つとされています（民法990条）。ただし、借地権の包括遺贈で地主の承諾が要るかどうかは、条文だけでは決めきれない論点です。遺言に借地の家を相続人以外へ譲る内容があるときは、遺言の種類と文言を持って、承諾の要否と進め方を弁護士か司法書士に確かめてください。相談先の選び方は相続手続きの専門家の違いにあります。

相続税ではいくらと評価されるか

借地権も相続財産なので、相続税がかかるかどうかの判定に入ります。国税庁のタックスアンサー（No.4611）によると、借地権の価額は、その土地を自分で使っているとした場合の価額（自用地としての価額）に、借地権割合を掛けて求めます。借地権割合は地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されています。

この評価額は相続税の計算のための数字で、実際に売れる値段とは別です。相続税がかかるかの一次判定は相続税の基礎控除：3,000万円＋600万円×人数で一次判定する方法、売る場合の価格の考え方は借地権の売却相場の考え方を参照してください。