借地権の売却：地主の承諾・承諾料・売れないときの選択肢

借地（他人の土地を借りて、その上に自分の家を建てている状態）の家は、建物と一緒に借地権を売る形になり、原則として地主の承諾が要ります。承諾の条件として承諾料の支払いを求められることがあり、その額は地主との話し合いで決まります。承諾が得られないときは、地主に買い取ってもらう打診や、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続き（借地借家法19条）があります。この記事では、相続した借地の家を売るまでの順番と、各段階で決めることを整理します。

借地権の売却に地主の承諾が要る理由

借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です（借地借家法2条1号）。この記事は、土地の賃借権による借地を前提にします。地上権かどうかは、契約書と土地の登記事項証明書で確かめてください。

民法612条1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり転貸したりできないと定めています。借地の家を売ると、建物だけでなく土地を借りる権利も買主に移るので、この承諾が要ります。承諾なしに買主に土地を使わせると、地主は契約を解除できます（同条2項）。

一方、親が亡くなって子が借地権を引き継ぐのは「譲渡」ではなく相続です。相続人は亡くなった人（被相続人）の権利義務を一切引き継ぐ（民法896条）ため、相続の時点では承諾の問題になりません。相続のときの地主とのやりとりは借地権の相続：地主の承諾は要らない理由と名義変更料の考え方で扱っています。承諾が要るのは、相続した後に第三者へ売るときです。

売るまでの手順：相続登記から地主への申し入れまで

相続した借地の家を売るときは、次の順で進めると、地主との話し合いで材料が足りずに止まることが減ります。

1. 契約書と地代の記録を集める：土地賃貸借契約書（更新の書類を含む）、地代の領収書や振込記録、地主の連絡先。契約の始まりの時期も見ます。借地借家法（平成3年法律第90号）の施行より前に設定された借地権は、契約の更新について以前の借地法の例によるとされています（附則6条）。
2. 建物の相続登記を済ませる：売主になるのは登記上の所有者です。借地権は、土地の上に借地権者が登記した建物を持っていることで第三者に主張できる（借地借家法10条1項）ので、相続人の名義にそろえておきます。
3. 相場の見当をつける：借地権の価格は、相続税の評価に使う借地権割合とは別に、実際の取引で決まります。考え方は借地権の売却相場の考え方：借地権割合と実際の取引価格の違いを参照してください。
4. 売り方を決めて、地主に申し入れる：第三者に売るのか、地主に買い取ってもらうのかで、伝える内容が変わります（次の章）。
5. 承諾を書面でもらう：誰に、どの条件で譲渡することを承諾したか、承諾料の額と支払時期を書面に残します。

地主への最初の連絡の例：「父○○が借りておりました○○町の土地について、相続により私が借地人となりました。建物を使う予定がないため、売却を考えております。売却先の候補が決まりましたら、譲渡についてご承諾をお願いしたく、事前にご相談させてください。ご都合のよい日時を教えていただけますか。」

承諾料の額は地主との合意によります。借地の取引に慣れた不動産会社に、承諾料や建替えの条件を含めた見通しを聞き、価額の意見には根拠を示すよう求めてください。売却の媒介契約を結ぶ場合、宅建業者は価額について意見を述べるときに根拠を明らかにしなければなりません（宅建業法34条の2第2項）。

売り方の選択肢と、それぞれで決めること

借地の家の売り方は大きく4つです。

売り方	地主の承諾	向いている場合	決めること・注意点
地主の承諾を得て第三者に売る（仲介）	要る（承諾料を条件にされることがある）	立地がよく、買い手が見込める	承諾料、買主の条件、建替えの可否
地主に借地権（建物ごと）を買い取ってもらう	地主が買主なので譲渡の承諾の問題は生じない	地主が土地を一体で使いたい意向がある	価格の根拠、建物を残すか取り壊すか
地主と一緒に、借地権と底地をまとめて売る	地主の同意が前提	地主も土地を手放したい	売却代金の分け方（事前に書面で合意）
借地権の買取業者に売る	要る（買主が業者でも譲渡に変わりない）	早く現金化したい、仲介で買い手が見つからない	仲介の査定額との差、契約条件

地主に買い取ってもらう打診は、地主にとっても土地を自由に使えるようになる話なので、最初に聞いてみる価値があります。地主側の立場から見た売却の話は相続した底地の売却：借地人への売却と買取業者の比べ方にまとめています。

買取業者に売る場合も、借地権を譲渡することに変わりはなく、地主の承諾か裁判所の許可が要ります。業者に頼む前に、承諾の取得を誰がどう進めるのか、承諾が得られなかったときに契約がどうなるのかを契約書で確かめてください。業者が宅建業者かどうかは、国土交通省の宅地建物取引業者等企業情報検索システムで免許番号から確かめられます。

借地権の買取を扱う業者に査定を頼む方法もあります。査定額は売れる値段そのものではないので、仲介で売った場合の査定額と並べて比べてください。売主にはクーリング・オフがないので、契約を急がされてもその場で署名しないでください（自宅の買取・リースバックの強引な勧誘：断り方と相談先）。

地主が承諾しないとき・売れないときの選択肢

地主が承諾しない、または承諾料の額で折り合わないときに使える仕組みが、借地借家法19条の土地の賃借権の譲渡の許可です。借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しないとき、借地権者の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

• 申立先は、土地の所在地を管轄する地方裁判所です（当事者が合意すれば簡易裁判所も可。41条）。
• 裁判所は許可の条件として、借地条件の変更や財産上の給付（承諾料に当たるもの）を命じることができます（19条1項）。
• 地主が「それなら自分が買う」と申し立てると、裁判所が相当の対価を定めて、地主への譲渡を命じることができます（19条3項）。

この手続きで借地権者の代理人になれるのは、原則として弁護士です（44条1項）。地主との交渉の代理も弁護士の仕事です（弁護士法72条）。申立ての流れと、申し立てる前の準備は借地権の売却トラブル：地主が承諾しない・拒否された後の進め方で詳しく書いています。弁護士の探し方は相続手続きの専門家の違い：弁護士・司法書士・税理士・行政書士の頼み分けを参照してください。

なお、承諾がないまま建物を手に入れた第三者には、地主に建物を時価で買い取るよう請求できる権利があります（借地借家法14条）。ただしこれは買主の側の権利で、売主が承諾を省いてよい理由にはなりません。

売る前に家族で確かめておきたいこと

借地の家は、相続人が複数いると話がまとまりにくくなります。遺産分割で誰が借地の家を取得するかを先に決め、地主とのやりとりの窓口を1人にしておくと、承諾の話し合いが進めやすくなります。

建物が古く、建替えも難しい土地の場合は、リフォームでどこまで手を入れられるかも判断材料になります。再建築不可のリフォームはどこまでできる？2025年の法改正の影響もあわせて見てください。相続登記がまだの場合は相続登記の義務化の期限を確かめてから進めます。