土地の売却相場の調べ方：公示価格・路線価・成約価格の違い

土地の売却相場は、成約価格（実際に売れた価格）を中心に、公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額を物差しとして並べると調べられます。調べると似た名前の価格がいくつも出てきますが、決める人も、価格の基準日も、使う目的も違うため、そのまま売れる値段にはなりません。この記事では、5つの価格の違い、不動産情報ライブラリでの調べ方、路線価と固定資産税評価額から相場の目安を出す計算、最後に成約価格で確かめる手順を示します。

土地の売却相場を調べるときの価格の違い：公示価格・路線価・成約価格

価格	誰が決めるか	基準日・公表	売却相場との関係
公示価格（地価公示）	国土交通省の土地鑑定委員会	毎年1月1日。3月に公表	標準的な土地の正常な価格。取引の指標になる
基準地価（都道府県地価調査）	都道府県知事	毎年7月1日。9月に公表	公示価格を補う目安。地点が違う
路線価（相続税路線価）	国税庁	評価は1月1日。7月に公開	相続税・贈与税用。公示価格等の80%程度が目途
固定資産税評価額	市区町村	3年ごとの評価替え	課税用。公示価格等の7割が目途
成約価格	実際の売主と買主	取引のたび。四半期ごとに追加	実際に売れた価格。相場の中心になる

公示価格は、地価公示法に基づいて、不動産鑑定士の鑑定評価を踏まえて土地鑑定委員会が判定します。「正常な価格」とは、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格のことです（地価公示法2条2項）。同法1条の2は、土地の取引を行う人は、取引の対象土地に似た標準地の公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならないと定めています。公示価格は売主・買主が話し合うときの物差しですが、実際の成約価格は、売り急ぎ・買い急ぎなどの事情が入るため、同じにはなりません。

路線価と固定資産税評価額は、どちらも税金のための価格です。国税庁は、路線価を1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めています。固定資産税の宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に行うと総務省が説明しています（平成6年度の評価替えから導入）。この「8割」「7割」があるため、税の価格から公示価格の水準を逆算できます。

基準日と公表日にも注意が必要です。公示価格は1月1日、基準地価は7月1日、路線価は1月1日の時点の価格で、公表されたときにはすでに数か月前の水準です。令和8年の地価公示（令和8年3月）では、全国平均が全用途平均+2.8%、住宅地+2.1%、商業地+4.3%で、いずれも5年連続の上昇でした（国土交通省）。上昇や下落が続いている地域では、基準日の価格と今の成約価格に差が出やすくなります。

不動産情報ライブラリで土地の価格を調べる手順

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地価公示・都道府県地価調査・不動産取引価格情報・成約価格情報を、同じ画面で調べられます。マニュアルに沿った手順は次のとおりです。

1. トップ画面で「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」を押します。
2. 地域を指定します。住所なら都道府県・市区町村・地区、路線・駅名なら駅名まで選びます。
3. 価格情報区分で、まず「不動産取引価格情報」を選びます。これは取引した人へのアンケートの回答を加工した情報で、「成約価格情報」は不動産流通機構（レインズ）が持つ情報を加工したものです（同ライブラリの利用規約）。画面で選べる種類を見て、土地を含む取引を選び、区分ごとの件数を比べます。
4. 取引時期を指定します。地図に表示できるのは直近5年分です。
5. 件数を確かめて「一覧表示」を押し、所在地・前面道路などを見ます。「土地取引価格の概況」を選ぶと、取引時点ごとの土地単価（円/㎡）の平均値・中央値・最大値・最小値などの基本統計量が出ます。標本数が10件未満のときは括弧つきで表示されるので、件数が少ない地域では数字の重みが小さくなります。

地価公示・地価調査は、トップ画面の「地価公示・地価調査」から検索できます。近くの標準地や基準地の価格が分かり、鑑定評価書の情報も見られます。令和8年の地価調査（基準地価）は、令和8年9月15日に公表され、全国21,456地点（基準地21,466地点のうち10地点は福島第一原発事故の影響で調査を休止）で調べ、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇したと国土交通省が発表しています。

国土交通省は、不動産取引価格情報について、取引には物件固有の性質や当事者の事情が反映されるため、通常と異なる価格になることがあると注意しています。極端に高い・低い1件に引っぱられないよう、数件を並べて幅で見てください。戸建て・マンションを含めた成約価格の検索手順は家を売るといくら？成約価格のデータの調べ方と査定の使い分けで扱っています。

路線価と固定資産税評価額から土地の売却相場の目安を出す計算

路線価と固定資産税評価額は、手元の書類ですぐ調べられます。路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」のサイトで、住所から路線価図を開いて見ます。路線価図の数字は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額を千円単位で表したもので、数字に付いたアルファベットは借地権割合の記号です。見方と相続税の計算手順は相続する土地の評価額の調べ方：路線価図の読み方と計算の手順で詳しく扱います。固定資産税評価額は、毎年春ごろに市区町村から届く納税通知書（課税明細書）に載っています。

数字で流れを確かめます（筆者の計算。数字は説明用の仮のものです）。150㎡の土地で、近くの標準地の公示価格が1㎡あたり25万円だとします。

この例は3つがそろいますが、実際には、路線価の対象は標準的な形の土地で、奥行や間口、角地などの補正を省いていますし、固定資産税評価額は評価替えの年度で水準が変わります。3つがそろうことは少ないので、次のように使います。

• 幅で見る：路線価からの換算額と、評価額からの換算額の両方を出し、低いほうと高いほうの間を目安の幅にします。
• 新しさに注意する：固定資産税評価額は3年に一度の評価替えで、地方税法の基準年度の定め（昭和33年度から3年ごと）から数えると、令和6年度の次は令和9年度（2027年度）です（筆者の計算）。
• 土地の個別の事情で上下する：前面道路の幅、形、傾斜、境界の状態、再建築ができるかで価格は動きます。接道と境界の確認は土地の売却の流れ：測量・境界確定から決済までの手順と費用にまとめています。

固定資産税評価額から売却相場を出すときの目安は、土地だけの評価額を使います。建物つきの家の見方は一戸建ての売却相場：築年数で建物の値段が下がる考え方と調べ方です。

成約価格・売り出し価格・査定額で最後に確かめる

税の価格から出した目安は、あくまで出発点です。次の順で、実際に売れる値段へ近づけます。

1. 不動産情報ライブラリで、近くで最近取引された土地の単価を、数件から10件ほど並べる。
2. 広さ・形・前面道路が近い事例に絞り、㎡単価の幅を出す。
3. 自分の土地の面積を掛けて価格帯を出す。
4. 公示価格や路線価から出した目安の幅と照らし、大きく外れていないかを見る。
5. 複数の不動産会社に査定を頼み、査定書の根拠と見比べる。

不動産会社は、媒介契約書に載せる価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅建業法34条の2第2項）。査定書を受け取ったら、使った取引事例の所在と時期、土地の単価、前提にしている境界や接道の状況を聞いてください。ポータルサイトの売り出し価格は売主の希望を載せたもので、成約価格とは別です。

土地は、買主が建築業者・個人・事業者のどれかで見方が変わります。一括査定を使うなら、依頼の際に面積・地目・前面道路の幅と、更地か建物つきかを書き、返ってくる査定書の根拠を並べて比べます。査定額は各社の見込みで、その価格で売れることを約束するものではありません。申し込むと複数社から連絡が来ることがあり、売るかどうかは査定を見てから決めて構いません。農地や山林などの査定先の違いは土地の売却の一括査定：更地・古家付き・農地で変わる査定先にあります。

土地の相場を調べる手順のチェックリスト

• 不動産情報ライブラリで、近くの土地の取引事例を5件以上並べ、㎡単価の幅を出した
• 近くの標準地の公示価格と、直近の基準地価を確かめた
• 路線価図で前面道路の路線価を確かめ、0.8で割った目安を出した
• 固定資産税の納税通知書で土地の評価額を確かめ、0.7で割った目安を出した
• 目安の幅と、成約事例から出した価格帯を比べた
• 前面道路・形・境界など、価格を動かす個別の事情を書き出した
• 複数社の査定書で、土地の単価と取引事例の根拠を比べた

売却したあとに消費税がかかるかは土地の売却に消費税はかかる？個人の売却と建物の扱いの違い、売却益にかかる税金は土地を売却したときの税金で確かめられます。