不動産売却の翌年の住民税・国民健康保険料：上がるしくみと備え

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、売った翌年に住民税の納税通知書が届き、国民健康保険に入っている人は保険料の所得にも譲渡所得が入ります。住民税は、売った年の譲渡所得に5％（長期の場合）が別に加わるしくみで、普通徴収なら通知書は翌年6月中旬ごろ、納期は6月・8月・10月・翌年1月の例があります（江東区の案内）。特別控除で譲渡所得が0円になれば住民税も0円ですが、国民健康保険料は自治体ごとに算定のしかたが決まっているので、売る前に担当課へ確かめる必要があります。売却代金を使い切る前に見込みを出しておきましょう。

売った翌年に変わるものと、変わらないもの

売った年は税金の「計算」をする年、翌年は「請求が来る」年です。次の表に整理します。

項目	影響の有無	確かめる先
所得税・復興特別所得税	売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告して納付	税務署
住民税（市区町村民税・都道府県民税）	譲渡所得の分が加わる。申告書を別に出す必要はない。普通徴収なら翌年6月ごろに通知書	市区町村の税務課
国民健康保険料（税）	譲渡所得が算定に入る。所得割は特別控除後の金額を使う自治体がある。軽減判定の扱いは自治体の担当課に確かめる	国民健康保険の担当課
扶養控除・配偶者控除	売った人の合計所得金額が大きくなると、控除を受けられない家族が出る	税務署・勤務先の年末調整

所得税の申告の時期と納付の方法は譲渡所得税はいつ払う？にまとめています。この記事は、その後ろに続く住民税と保険料に絞って説明します。

住民税：譲渡所得の分が別に加わる

土地・建物の譲渡所得は、給与などとは別に計算して税額を出します（分離課税）。住民税の税率は、所得税とは別に決まっています（国税庁の早見表）。

• 長期（売った年の1月1日で所有期間5年超）：課税長期譲渡所得金額×5％
• 短期（5年以下）：課税短期譲渡所得金額×9％
• 10年超の居住用財産の軽減税率：課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は4％、6,000万円超の部分は5％

筆者の計算で、数字の例を出します。課税長期譲渡所得金額が1,500万円なら、所得税15％で225万円、復興特別所得税（所得税額の2.1％）で4万7,250円、住民税5％で75万円です。合計は304万7,250円（1,500万円×約20.315％）になり、住民税の75万円は、所得税の申告とは別に翌年に市区町村から請求されます。

国税庁の手引きは、所得税・復興特別所得税の確定申告書を出した人は、改めて住民税の申告書を出す必要はないとしています。申告した内容が市区町村に伝わり、市区町村が税額を決めて納税通知書を送ります。

納付の時期は、市区町村が決めます。江東区の案内では、普通徴収（納付書や口座振替で自分で払う方法）の税額は6月中旬に決定して通知され、納期限は6月、8月、10月、翌年1月の4回です。対象は個人事業主のほか、給与や公的年金から特別徴収されている税額以外に納める税額がある人とされています。つまり、給与から天引き（特別徴収）されている会社員でも、譲渡所得の分の住民税は、天引き以外に納める税額として納税通知書が別に送られます。送付日と納期限の日付は自治体で違うので、届いた通知書で確かめてください。

国民健康保険料：譲渡所得が「所得」として入る

国民健康保険に入っている人は、譲渡所得が保険料の計算に使う所得に入ります。新宿区の案内では、保険料の所得割は、前年中の総所得金額等から基礎控除（43万円。合計所得金額が2,400万円以下の場合）を引いた額（算定基礎額）を基にします。総所得金額等には、申告分離課税の土地建物等に係る譲渡所得が含まれ、長期・短期の譲渡所得には「特別控除適用後」の金額と注記があります。配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除、医療費控除などの所得控除は、この算定には使われません。

問題は、3,000万円特別控除を引くかどうかです。自治体の案内には、所得割の算定で「特別控除適用後」の金額を使うと書くものがあります。一方、均等割の軽減の判定でどの金額を使うかは自治体ごとに決まるため、新宿区の案内だけでは分かりません。

確かめる点	新宿区の案内で分かること	自分の自治体で聞くこと
所得割の計算	土地建物等の譲渡所得を含む。長期・短期は「特別控除適用後」と注記	特別控除後の金額を使うか
軽減判定（均等割）	このページに記載なし	判定に使う所得に特別控除前の金額が入るか

この表から分かることは、次の3点です。

• 譲渡所得は、給与などと同じように保険料の所得に足される。売却益が大きい年の翌年は、保険料が大きく上がることがある。
• 所得割を特別控除後の金額で計算する自治体（新宿区の案内の書き方）では、控除後が0円なら譲渡所得の分は所得割の算定基礎に加わらない。
• 低所得世帯の保険料を軽くする判定（均等割の軽減）で、どの金額を使うかは自治体ごとに決まる。判定に使う金額が大きくなると、控除で税金が0円になる人でも軽減が受けられなくなる可能性があるため、担当課に聞く。

保険料の率、上限額、軽減の判定は、自治体ごとに条例で決まります。同じ売却でも、住んでいる市区町村で保険料が違います。65歳以上の介護保険料のように所得で金額が変わる保険料や、75歳以上の後期高齢者医療の保険料と窓口負担の区分も、売った翌年に変わる場合があるので、市区町村の窓口で確かめましょう。

3,000万円控除など特例を使った後の扱い

特例で控除した後に残る譲渡所得が、住民税と保険料の計算に使われます。次の2つで考えると整理できます。

1. 控除後が0円：譲渡所得税も住民税も0円。国民健康保険料の所得割も増えない（算定が控除後の自治体の場合）。軽減判定は自治体ごとに確かめる。ただし、特例は確定申告をしないと受けられないので、申告は欠かせません（譲渡所得税がかからない場合で説明）。
2. 控除後に利益が残る：残った額に、所得税・復興特別所得税・住民税がかかり、保険料の所得にも入る。

また、売った人の合計所得金額が大きくなると、その人を扶養や配偶者控除の対象にしている家族の控除が受けられなくなることがあります（国税庁の手引き）。親が実家を売って子の扶養から外れる、といった場面です。特に家族が会社員の場合は、年末調整への影響を勤務先と確認しておきましょう。居住用財産の3,000万円控除と買換え特例のどちらを選ぶかで合計所得金額が変わる点も、手引きに書かれています。

特例の中身は自宅を売った時の譲渡所得税の3000万円控除と譲渡所得税の税率で確かめられます。

売る前にできる備え：手順

売却代金が入ってから請求が来るので、売る前に次の順で準備しておくと慌てません。

1. 売却益（譲渡所得）の見込みを出す。計算は譲渡所得税の計算方法の手順で、取得費・譲渡費用を入れて出す。
2. 使えそうな特例を確認し、控除後の課税譲渡所得金額を仮に置く。
3. 課税譲渡所得金額に5％（短期は9％）をかけて、住民税の目安を出す。所得税分は別に計算する。
4. 国民健康保険に入っている人は、国民健康保険の担当課に、譲渡所得が保険料にどう入るかを電話で聞く。
5. 売った人を扶養に入れている家族がいれば、控除の影響を確かめる。
6. 売却代金のうち、税金と保険料の分を別の口座に取り置く。

文例（国民健康保険の担当課への電話）：「今年、土地と家を売る予定です。譲渡所得は特別控除を差し引いた後の金額で保険料の算定に入りますか。保険料を軽くする制度の判定では、控除前の金額が使われますか。」

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