不動産売却の税金が払えない：納付の相談・猶予と今からできること

不動産を売った税金が払えないと分かったら、納期限の前に、所轄の税務署の徴収担当に相談するのが最初の一歩です。期限を過ぎると延滞税が自動でかかりますが、国税庁は、一時に納付できない事情がある人のために、換価の猶予や納税の猶予、延納の制度を用意しています。並行して、使い忘れた特例や取得費・譲渡費用の漏れがないかを見直せます。税金をごまかす手段ではなく、制度の範囲で負担を整える方法を整理します。

払えないときの全体像：相談・猶予・延納・見直し

状況別に、使える手段を整理しました。

手段	中身	窓口・期限の目安
延納	申告で納める税額の2分の1以上を期限までに納めれば、残りを5月31日（土日の年は翌開庁日）まで延ばせる（利子税あり）	確定申告の際に届出
換価の猶予	一時に納付すると事業や生活の維持が難しい人に、納付を待つ。原則1年以内	納期限から6か月以内に申請
納税の猶予	災害・病気・廃業・事業の著しい損失などの事実があるとき、納付を待つ。原則1年以内	税務署の徴収担当
特例・取得費・譲渡費用の見直し	税額そのものを正しく減らす	申告前なら申告書で。申告後なら更正の請求（5年以内）
住民税・保険料	国税庁とは別。市区町村に相談	市区町村の担当課

期限を過ぎたときの延滞税は、国税庁の説明（No.9205）では、納期限の翌日から2か月以内は年7.3％と特例基準割合に1％を足した割合のいずれか低いほうで、令和8年中は年2.8％です。2か月を過ぎると年14.6％と特例基準割合に7.3％を足した割合のいずれか低いほうで、令和8年中は年9.1％です。割合は毎年変わります。100万円を30日遅れて納めた場合は、2か月以内の割合で100万円×2.8％×30日÷365日＝約2,300円になります（筆者の計算）。遅れが長くなるほど増えるため、払えないと分かった時点で相談するほうが負担は小さくなります。

猶予は、税額を減らす制度ではありません。猶予の可否も、税務署が収支や財産の状況を見て決めるため、認められると決まっているものでもありません。まず相談し、書類を出して判断を受ける流れになります。

換価の猶予と納税の猶予：要件と期間

国税庁の「国税を期限内に納付できないとき」の説明（令和8年4月1日現在）をもとに、2つの制度を並べます。

換価の猶予（財産の売却・差押えを待ってもらう制度）は、次の5つをすべて満たす必要があります。

1. 一時に納付すると、事業の継続または生活の維持が困難になるおそれがあること
2. 納税について誠実な意思があること
3. 猶予を受けようとする国税以外に滞納がないこと
4. 納期限から6か月以内に申請書を出していること
5. 原則として担保の提供があること

期間は原則1年以内です。税務署長が職権で認める場合もあります。

納税の猶予は、次の事実があることが前提です。財産の災害・盗難、納税者や家族の病気・負傷、事業の廃業・休業、事業の著しい損失、これらに類する事実。その事実により一時に納付できないと認められる場合に、原則1年以内で認められます。不動産の売却益の税金が払えないという事情が、この事実にあたるかは、税務署が個別に判断します。

どちらも、担保は原則として必要ですが、猶予額が100万円以下のとき、猶予期間が3か月以内のとき、担保にできる財産がないなどの事情があるときは不要です。猶予が認められると、税金は猶予期間中の各月に分けて納めます。やむを得ない理由があれば、期間終了前の申請で延長され、当初と合わせて2年を超えない範囲です。申請書には財産収支状況書を添え、猶予額が100万円を超えるときは財産目録と収支の明細書も要ります。

相談の手順：期限の前に電話する

1. 税額が出たら、納期限と払えない額を確認する。確定申告の納期限は原則3月15日です（譲渡所得税はいつ払う？）。
2. 申告は期限内に済ませる。納付ができなくても、申告書は出す（遅れた場合は不動産売却の確定申告を忘れたら）。
3. 所轄の税務署の徴収担当に電話して、猶予や分割納付の相談をしたいと伝える。
4. 求められた書類（収入・支出、預貯金、売却代金の使い道）を用意する。
5. 申請書を出し、税務署の判断を待つ。

文例（税務署への電話）：「令和○年に不動産を売り、譲渡所得の税額が○○万円出ました。売却代金はローン返済と相続人への分配に使い、納付の資金が足りません。納期限の前に、換価の猶予や延納について相談したいのですが、窓口と必要な書類を教えてください。」

国税の一般的な相談の電話番号と受付時間は譲渡所得税の相談窓口にまとめています。猶予の申請そのものは、所轄の税務署の徴収担当に出します。

今からできる見直し：使い忘れた特例と費用の漏れ

払えない額を、制度の範囲で小さくできることがあります。次の点を確認します。

すでに申告を済ませた場合でも、税額が多すぎたと分かったときは、更正の請求で見直しを求められます。期限は原則として法定申告期限から5年以内です（国税庁）。特例を後から受けられるかは、特例ごとの条件があるので、税務署で確かめてください。相続税が後で確定した場合の手続きは取得費加算の更正の請求に整理しています。

なお、売る前の人は、売る時期でも税額が変わります。長期・短期の区分は売った年の1月1日現在の所有期間で決まるので、売却の時期を決める前に不動産売却の税金で全体を確かめてください。

やってはいけないこと

• 申告をしない、売却を隠す。申告をしないままでは、3,000万円控除などの特例も受けられません。
• 売却代金を、税金の資金を残さずに使い切る。相続人で分配するときは、税金分を先に取り置きます（換価分割の税金）。
• 納付が厳しいことを税務署に伝えず、そのままにする。

税金の相談は、税務署のほか、税理士にもできます。個別の税額の試算や申告書の作成は税理士の業務です。窓口の選び方は譲渡所得税の相談窓口と相続の専門家の違いにあります。売却で損が出た場合の特例は不動産売却が赤字のときで、相続した空き家の控除は相続した空き家の3000万円控除で確かめられます。