相続不動産の換価分割の進め方：家を売って分ける時の登記と税金

相続不動産の換価分割は、①協議書で売主の形と分配の割合を決める → ②相続登記 → ③売却と代金の分配 → ④翌年の確定申告の4段階で進めます。いちばん大事なのは①で、売る前に「誰の名義で売るか」と「代金を誰に何割ずつ分けるか」を協議書に書いておくことです。これを決めずに代表者が売って代金を配ると、代表者から他の相続人への贈与と見られる余地が残り、売却益の申告も法定相続分が基準になりかねません。

相続不動産の換価分割の流れと期限

全体の順番と、各段階でかかわる期限を先に並べます。

順	すること	主な書類	期限・時期の目安
1	相続人と財産を確かめ、協議書で売主・割合・費用の負担を決める	戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書	相続税の申告がある人は10か月以内の申告に間に合わせる
2	売主の名義に相続登記をする	登記申請書、協議書、戸籍	取得を知った日から3年以内の登記義務
3	査定を頼み、媒介契約を結んで売り出し、売買契約・引渡しを経て、費用を引いた代金を割合どおり分配する	媒介契約書、売買契約書、売主の印鑑証明書（作成後3か月以内）、精算書、振込の記録	協議書で決めた売却期限まで。引渡しの日が譲渡の日の原則。分配は引渡しの後すぐ
4	相続人ごとに譲渡所得の確定申告をする	譲渡所得の内訳書など	売った年の翌年2月16日〜3月15日

相続登記の期限と過料については相続登記の義務化で、売却全体の段取りは相続不動産の売却の流れで確かめてください。ここでは、換価分割に特有の決めごとと書き方を中心に説明します。

手順1：協議書で売主の形と分配の割合を決める

売主の形は、代表者一人の名義で売るか、相続人全員の共有名義で売るかの2つです。

相続人が遠くに住んでいる、人数が多い、という場合は代表者名義が手続きを軽くします。その代わり、協議書に次のことをはっきり書きます。

協議書の条項の例：「相続人〇〇は、下記の不動産を換価のために取得し、これを売却する。売却代金から、仲介手数料・登記費用・測量費その他売却に要した費用及び売却までの固定資産税を差し引いた残額を、〇〇が2分の1、△△が4分の1、□□が4分の1の割合で取得する。〇〇は、売却代金の受領後1か月以内に、各相続人の取得分を各相続人の指定する口座に振り込む」

あわせて、最低売却価格の決め方、売り出しの期限、期限までに売れなかったときの扱い（価格を見直す、買取に切り替えるなど）も話し合っておくと、売却中の意見の食い違いを減らせます。

贈与税に気をつける理由。 贈与税は、個人から贈与で財産を取得したときにかかる税金です（国税庁 No.4402）。代表者の単独名義で売った代金を、協議書の定めなしに他の兄弟へ渡すと、代表者から兄弟へのお金の贈与のように見えてしまいます。協議書で「換価して代金を分ける遺産分割」だと示しておくことが、遺産を分けたお金であることの裏付けになります。書き方の詳しい注意は換価分割の税金と贈与税にしない書き方で扱います。

手順2：相続登記をしてから売り出す

亡くなった人の名義のままでは、家を売って買主に名義を移すことができません。売る前に、協議書で決めた売主の名義に相続登記をします。

• 相続人申告登記では売れない。 相続人申告登記は相続登記の申請義務を果たしたとみなされる手続きですが（不動産登記法76条の3）、法務省は、売却には別途相続登記が必要と案内しています。換価分割の場合は、最初から相続登記を選びます。
• 登録免許税は不動産の価額の1,000分の4。 相続による登記の税率です。代表者名義でも共有名義でも、相続による登記として申請します。
• 売主の印鑑証明書は作成後3か月以内のもの。 売却のときの登記で売主として申請書や委任状に押印する人は、作成後3か月以内の印鑑証明書を添付します（不動産登記令16条）。相続登記の協議書に添えた古い証明書は使い回せないので、決済の日程が決まってから取ります。

査定は登記の手続きと並行して頼めます。売り出し価格の目安を早めに知っておくと、協議書で決める最低売却価格の話し合いもしやすくなります。

手順3：売却と代金の分配

売却の進め方は通常の不動産売却と同じです。不動産会社と媒介契約を結んで売り出し、買主が決まれば売買契約、残代金の受け取りと引渡し（決済）へ進みます。媒介契約の種類の違いは媒介契約の3種類の比べ方で確かめてください。

代金を受け取ったら、協議書の定めに沿って精算します。

1. 売買代金の総額を書く。
2. 差し引く費用を一つずつ並べ、領収書の写しを添える（仲介手数料、登記費用、測量費、解体費、立て替えた固定資産税など）。
3. 残額に協議書の割合を掛けて、各相続人の取得額を出す。
4. 精算書を全員に送り、内容を確かめてもらってから振り込む。
5. 振込の記録と精算書を、協議書と一緒に保管する。

筆者の計算例：売買代金2,400万円、差し引く費用が合計120万円なら残額は2,280万円です。協議書の割合が2分の1・4分の1・4分の1なら、取得額は1,140万円・570万円・570万円になります（検算：1,140＋570＋570＝2,280）。

手順4：翌年の確定申告と使える特例

家を売って利益が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに、譲渡所得の確定申告をします（国税庁 No.3102）。換価分割で誰が申告するかについて、国税庁の質疑応答事例は、売る時までに代金の取得割合を決めていた場合は、各相続人がその割合で売ったものとして申告すると説明しています。この事例が扱っているのは、相続人が共有している遺産を売る場合です。代表者の単独名義で売る場合に各相続人がどう申告するかは、この事例には書かれていないので、協議書の文面を見せて、申告を頼む税理士か税務署で確かめてから売り出すと安心です。割合を決めないまま売ると、原則として法定相続分で申告することになります。確定申告の期限までに代金が分けられ、全員がその割合で申告したときは認められますが、期限までに分けられないまま法定相続分で申告した後は、分け方が決まっても更正の請求などはできないとされています。

計算の基本は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた額です（No.3202）。相続した家の取得費と取得の時期は亡くなった人のものを引き継ぐので、親が買ったときの売買契約書を探しておきます（No.3270）。使える可能性がある特例は次のとおりです。

• 相続した空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建てられた家など要件があり（No.3306）、国土交通省は、相続登記が未了または換価分割を行っている場合、相続人の数の確認に遺産分割協議書等が必要としています。要件と期限は相続した空き家の3000万円控除で確かめてください。
• 取得費加算の特例：相続税が課された人が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、相続税額の一部を取得費に加えられます（No.3267）。空き家の特例とはどちらか一方です。

どの特例を選ぶかで税額が変わり、相続人ごとに有利不利も違うため、個別の計算は税理士に頼みます。

売り出し価格の目安を知るには、不動産会社の査定を受けます。複数社にまとめて依頼できる一括査定サービスも選択肢の一つです（PR）。査定額は売れる値段ではないので、各社が示す根拠を比べ、複数の会社から連絡が来ることも念頭に置きます。換価分割にするかどうかを、査定額を見てから相続人で決めても構いません。分け方そのものをまだ決めていない人は遺産分割の方法4つの違いを、家を一人が継ぐ方法と比べたい人は次の代償分割とは何かを読んでください。