借地権の売却トラブル：地主が承諾しない・拒否された後の進め方

地主が借地権の売却を承諾しない、または話し合いに応じないときでも、売却の道がなくなるわけではありません。借地借家法19条により、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする借地人は、地方裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てることができます。許可は、承諾料に当たる金銭の支払いを条件に出されることがあり、地主が「自分が買う」と申し立てれば、裁判所が価格を決めて地主への譲渡を命じることもあります。この手続きの代理人になれるのは原則として弁護士で、地主との交渉の代理も弁護士の仕事です。

地主が借地権の売却を承諾しないときに起きていること

まず、なぜ承諾が要るのかを確認します。民法612条により、賃借人は賃貸人の承諾なしに賃借権を譲り渡すことができず、無断で第三者に使わせると契約を解除されるおそれがあります。地主が承諾しない場面は、次のような型に分けられます。

型によって次の一手が違います。承諾料の額の問題なら、根拠をそろえて話し合いを続ける余地があります。土地を返してほしいという意向なら、地主に借地権を買い取ってもらう方向で話し合う道があります。価格の考え方は借地権の売却相場の考え方：借地権割合と実際の取引価格の違いにまとめています。売却の全体の流れは借地権の売却：地主の承諾・承諾料・売れないときの選択肢を先に見てください。

してはいけないこと：承諾なしの売買と、感情的なやりとり

地主が承諾しないからといって、承諾を得ないまま買主に建物を引き渡すのは避けてください。地主は契約を解除できる立場になり（民法612条2項）、買主は土地を使えないおそれがあります。承諾なしに建物を取得した第三者には、地主に建物を時価で買い取るよう求める権利（借地借家法14条）がありますが、これは買主側の救済の仕組みで、売主が承諾を省いてよい理由にはなりません。

地代の支払いを止めて圧力をかける、地主の家に押しかけて返事を迫る、といった行動も、契約の解除の理由にされたり、裁判所の手続きで不利な事情として扱われたりしかねません。話し合いは書面で残し、感情的なやりとりは避けます。

地主への書面の例：「○年○月○日にお伝えした、○○町の借地上の建物と借地権の譲渡の件について、改めてご承諾をお願いいたします。譲渡先の候補は○○（住居として使用予定）です。承諾の条件についてお考えがあれば、○月○日までに書面またはお電話でお知らせください。ご返答をいただけない場合は、借地借家法に基づく手続きも含めて検討いたします。」

書面は、内容と日付が後で確かめられる形で送り、控えを残しておきます。

裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める手続きの流れ

借地借家法19条の手続きは、通常の裁判（訴訟）とは別の「借地非訟」と呼ばれる手続きです。条文から読み取れる流れは次のとおりです。

段階	内容	条文
1. 前提	借地上の建物を第三者に譲渡しようとしている。その第三者が借地権を得ても地主に不利となるおそれがないのに、地主が承諾しない	19条1項
2. 申立て	借地人が、土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる（当事者が合意すれば簡易裁判所も可）	19条1項・41条
3. 審理	裁判所は、借地権の残りの期間、借地に関するこれまでの経過、譲渡が必要な事情などを考える。原則として鑑定委員会（3人以上）の意見を聴く	19条2項・6項、47条
4. 地主の対抗手段	地主が、裁判所の定める期間内に「自分が建物と借地権を買う」と申し立てることができる	19条3項
5. 裁判	許可（借地条件の変更や財産上の給付を条件にできる）、または地主への譲渡を相当の対価で命じる	19条1項・3項

いくつか注意点があります。

• 譲渡の相手が決まっている前提の制度です。条文は「その第三者が」借地権を得ても地主に不利がないかを問うので、買主の候補を立てて申し立てることになります。買主候補との間では、許可が得られなかった場合の扱いを先に話し合っておきます。
• **地主の介入権（4の段階）**が使われると、売り先が地主に変わります。いったん地主の申立てについて裁判があった後は、当事者の合意がなければ申立てを取り下げられません（19条5項）。
• 手続きの代理人は、法令で裁判上の行為ができる代理人のほかは弁護士に限られます（44条1項。簡易裁判所では許可を得て弁護士以外も可）。

裁判所の案内（東京地方裁判所民事第22部の借地非訟の説明）で確かめられる、実際の進み方は次のとおりです。ほかの地域も基本は同じですが、細かい運用は申立先の地方裁判所に確かめてください。

1. 申立ての準備：申立書のほか、土地と建物の固定資産評価証明書（原本）、現場の住宅地図、土地賃貸借契約書などの証拠資料を用意します。弁護士に頼むときは委任状も要ります。
2. 費用：申立手数料は収入印紙で納めます。額は借地の土地の固定資産評価額を基に決まり、借地権の譲渡許可の申立てでは、評価額の2分の1を基にした価額から計算します（東京地方裁判所の費用の案内）。相手方への書類を送る郵便切手も納めます。
3. 審問期日：申立ての後、おおよそ1か月から1か月半で第1回の期日が開かれ、裁判官が当事者から意見を聴きます。審問は非公開です。
4. 鑑定委員会：弁護士、不動産鑑定士などから3人以上が指定され、現地を調べて意見書を出します。意見書が出るまで、原則として次の期日は開かれません。そのため、申立てから結論まで長引くことがあります。
5. 終わり方：和解で終わることもあります。決定が出て、納得できないときは、決定書が届いた日から2週間以内に即時抗告ができます。

許可の見通しは個別の事情で決まるため、ここから先は弁護士の仕事です。

手続きの前後で検討したい、ほかの選択肢

裁判所の手続きには時間と費用がかかります。申し立てる前に、次の選択肢と比べておくと判断しやすくなります。

1. 地主に借地権を買い取ってもらう：地主が土地を取り戻したい意向なら、最も話が早い場合があります。価格の根拠に査定や鑑定を使います。
2. 地主と一緒に、底地と借地権をまとめて売る：地主も土地を手放したい場合に検討します。代金の分け方を事前に書面で合意します。地主側の事情は相続した底地の売却が参考になります。
3. 借地権の買取業者に売る：買主が業者でも借地権の譲渡なので、地主の承諾か裁判所の許可が要る点は同じです。承諾の取得を誰が進めるか、得られなかったら契約がどうなるかを、契約書で確かめてから決めます。

買取業者に査定を頼む場合も、査定額は売れる値段そのものではないので、仲介での査定額と比べてください。売主にはクーリング・オフがないので、地主ともめている最中に業者から契約を急がされても、条件を確かめるまで署名しないでください（自宅の買取・リースバックの強引な勧誘：断り方と相談先）。

相談先と、相談の前にそろえるもの

地主との交渉の代理、裁判所への申立ての代理、許可の見通しの判断は、いずれも弁護士の仕事です（弁護士法72条、借地借家法44条）。費用が心配なときは、法テラスや弁護士会の法律相談センターから始められます。窓口の番号と受付時間は相続手続きの無料相談窓口一覧に、弁護士・司法書士・不動産会社の役割の違いは相続手続きの専門家の違いにまとめています。

相談の前にそろえておくと話が早いものは、土地賃貸借契約書と更新の書類、地代の支払い記録、建物の登記事項証明書、地主とのやりとりの記録（手紙の控え・日時のメモ）、買主候補の情報、査定書です。相続した直後で建物の名義が親のままなら、先に相続登記の義務化の期限を確かめ、名義を整えておきます。