田舎の土地が売れない相続：手放す5つの方法と費用の比べ方

相続した田舎の土地が売れないときに使える手放し方は、①仲介の売り方を見直す、②買取業者に売る、③隣地の人などに譲る、④自治体に寄付を打診する、⑤相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう、の5つです。比べるときは「受け取れるお金」だけでなく、「手放すまでに出ていくお金」と「持ち続ける間の固定資産税・草刈り代」を並べます。相続放棄はこの5つと違い、土地だけでなく預金も含めて全財産を手放す手続きなので、別の物差しで考えてください。

田舎の土地が売れない相続で使える5つの方法

5つは、上から順に「手元に残るお金が多いが、相手が見つかりにくい」ものから、「お金を払ってでも手放す先が決まっている」ものへ並んでいます。

どれから試すかは、土地の条件で決まります。建物が残っている、共有者がいる、という土地は⑤がすぐには使えないため、①②③を先に当たります。逆に、山林や原野のように買う人が想定できない土地は、早めに⑤の要件を確かめたほうが、売れない期間の固定資産税を払い続けずに済みます。

費用の比べ方：出ていくお金と残るお金を同じ表に並べる

5つの方法は、お金の流れの向きが違うため、手残りで比べます。次は、建物のない300㎡の宅地（市街化区域・用途地域の外）を例にした筆者の計算です。実際の額は、査定や見積もり、法務省の自動計算シートで置き換えてください。

①の仲介手数料は、売買代金が200万円以下の部分なら、通常は代金の5%（税別）が上限です。100万円なら5万円、税込で5.5万円になります。これに加えて、売買代金が800万円以下の土地・建物には、媒介に要する費用を勘案し、事前に説明を受けて合意した場合に限り、通常の計算を超えて最大33万円（税込）まで受け取れる特例があります（国土交通省告示）。33万円は一律の額ではなく上限です。100万円で売れても、合意した手数料しだいで手残りが大きく変わるので、契約の前に金額を確かめてください。仕組みは仲介手数料の上限と計算式：800万円以下の空き家の特例で確かめられます。

もう一つの物差しが「持ち続けるお金」です。年に固定資産税が2万円、草刈りの外注が年3万円かかる土地なら、売れないまま5年たつと25万円になります（筆者の計算）。⑤の国庫帰属で払う約21.4万円は、この額と比べて判断します。

1. 固定資産税の課税明細で、毎年いくら出ているかを確かめる
2. 建物・共有者・境界の有無を確かめる（⑤が使えるかの入口）
3. 不動産会社に査定を頼み、①と②の価格を比べる
4. 隣地の所有者に、買う・もらう気があるかを聞く（③）
5. 自治体の財産の担当課に寄付の受け付けを聞く（④）
6. 1〜5で決まらなければ、法務局の本局で⑤を相談する

方法ごとの進め方と、つまずきやすい点

①仲介の見直し：売れない原因は、価格・不動産会社・売り方のどこかにあることが多いです。不動産会社は、媒介契約で価格に意見を言うとき、その根拠を示す義務があります（宅建業法34条の2第2項）。根拠を聞き、売り出し価格を見直すかを判断します。家が建っている場合は空き家が売れない理由と対策に、価格・状態・立地ごとの見直し方をまとめています。

②買取業者：業者が自ら買主になるため、買い手探しの期間がなく、仲介手数料もかかりません。広告やチラシの業者が自分で買うのか、仲介なのかは、業者に明示する義務があります（宅建業法34条）。共有持分や接道に問題のある土地を扱う業者もあるので、1社だけで決めず、査定の根拠と契約条件を比べてください。

③隣地などへ譲る：隣の人にとっては、庭や駐車場を広げられる土地です。0円で個人に渡すと、受け取った人に贈与税がかかる場合があり、時価より著しく低い価格で売った場合も、差額が贈与とみなされることがあります（国税庁 No.4423）。受け取る側には、名義変更の登録免許税（贈与による移転は、固定資産課税台帳の価格などを基にした額の2%）や、都道府県の不動産取得税もかかります。費用の分担と契約書の作り方は空き家を無料で譲ります：譲渡先の探し方と契約・税金の注意で詳しく扱っています。

④自治体へ寄付：自治体が土地を持つと固定資産税が入らなくなり（地方税法348条）、草刈りなどの管理費だけが残ります。そのため、道路の拡幅や公園など使い道がある土地でないと、自治体の側に受け入れる理由が立ちにくくなります。打診のしかたは相続した土地は自治体に寄付できる？を見てください。

⑤国庫帰属：建物がある土地、境界が分からない土地、他人が通路に使っている土地などは却下されます。条件と費用の全体は相続土地国庫帰属制度とは：国に引き取ってもらう条件と費用にまとめています。田畑なら農地は相続土地国庫帰属制度で手放せる？も確かめてください。

相続放棄との違い：放棄は土地だけを選べない

まだ相続するかどうかを決める前なら、相続放棄という選択肢もあります。ただし、放棄した人は初めから相続人でなかったとみなされるため（民法939条）、売れない土地だけでなく、預金や自宅などすべての財産を受け取れなくなります。期限は、相続の開始を知った時から3か月以内です（915条）。

放棄しても、その時に土地や家を現に占有していた人は、引き渡すまで保存の義務を負います（民法940条）。扱いは相続放棄した空き家はどうなる？保存義務の範囲と手放すまでの流れで確かめられます。借金がなく、預金なども受け取りたい場合は、相続してから土地だけを手放すほうが向いていることが多いです。どちらにするか、時点ごとの判断の順番は相続した土地や家がいらない：3か月以内か後かで変わる判断の順番で整理しています。