オーバーローンのマンション売却：足りない分の払い方と住み替えローン

オーバーローンとは、マンションを売った代金から売却の費用を引いても、ローンの残高に届かない状態です。この場合でも売る道はあり、不足分を用意して完済するか、借入先の同意を得て売るかのどちらかになります。払い方は、手持ち資金で埋める、住み替えローンで新居のローンに上乗せする、任意売却にする、の3つに分かれます。ローンの返済そのものが苦しい場合は、売却の段取りより先に、借入先への相談と公的な窓口が先です。

不足額の出し方：売却額ではなく「費用を引いた額」で比べる

まず、いくら足りないのかを数字にします。式は、ローン残高 −（売却見込額 − 売却の費用）＝ 不足額です。残高の確かめ方や、残高より売却額が高いのに不足するケースは、住宅ローンが残っている家を売るにはで説明しています。

筆者の計算例を示します。売却見込額2,800万円、決済日のローン残高3,200万円のマンションで、売却の費用を次のように置きます。

• 仲介手数料の上限：（2,800万円×3%＋6万円）×1.1＝99万円
• 印紙税：1万円（売買金額が1,000万円超〜5,000万円以下の区分で、軽減措置後の額）
• 抹消登記の登録免許税：2,000円（不動産1個につき1,000円で、建物1個と敷地権の土地1個の合計2個の例。敷地権の土地が複数あれば、その個数分が加わる）
• 費用の合計：約100万2,000円。司法書士の報酬と引っ越し代は含めていません。

売却額から費用を引くと2,699万8,000円で、残高3,200万円との差は約500万2,000円の不足です（筆者の計算）。この不足額に、司法書士の報酬や引っ越し代を足した金額が、実際に用意する額の目安になります。不足額が数十万円なら手持ち資金で足りるかもしれませんが、数百万円を超えると、どの払い方を選ぶかで負担が大きく変わります。

不足額は、売れる価格が下がるほど増えます。売却見込額が100万円下がれば、不足額もほぼ同じだけ増えます（仲介手数料が少し減る分を除く）。売り出す前に「いくらまで下がったら困るか」を決めておくと、値下げの判断がぶれません。価格の決め方は売り出し価格の決め方で確かめられます。

3つの払い方を比べる：手持ち資金・住み替えローン・任意売却

不足分の払い方は、借入先の同意の要否と、その後に残る債務で大きく違います。

比べる点	手持ち資金で埋める	住み替えローン	任意売却
しくみ	預貯金などを足して完済し、抵当権を消す	新居のローンに旧居の不足分を上乗せして借りる	借入先の同意を得て、完済できないまま抵当権を外して売る
借入先の同意	完済するので通常の手続き	新居のローンの審査が要る	必要。価格も借入先が確認する
売った後の債務	なし	新居のローンとして増える	売却代金で返せなかった分が残る
向く状況	不足額が小さい、手持ちに余裕がある	売却と同時に次の住まいを買う	返済が苦しく、手持ちでも補えない
注意点	生活資金を使い切らない	審査に通らないと売却も進まない	借入先の関与が欠かせない。デメリットは別記事で確かめる

この3つは優先順位ではなく、状況の違いです。次の順に考えると選びやすくなります。

1. 不足額を手持ち資金で用意できるか：用意できるなら、通常の売却のまま進められます。
2. 次の住まいを買うか：買うなら、住み替えローンの相談ができます。
3. 返済自体が苦しいか：苦しいなら、任意売却と公的な相談窓口が先になります。

手持ち資金で埋める：生活資金まで使い切らない

手持ち資金で埋める方法は、売却後に債務が残らない点が利点です。一方で、預貯金を取り崩しすぎると、引っ越しや当面の家賃、翌年に払う税金のための資金が不足します。不足額に加え、司法書士の報酬と引っ越し代、新しい住まいの初期費用を足した合計で、手元に残る生活資金を確かめます。

売る前に、不動産会社が示す売却見込額に幅があることも踏まえます。査定は一社ではなく複数社から取ると、見込額のばらつきが見え、不足額も幅で捉えられます。

一括査定の結果は、売れる値段ではなく、各社が根拠とともに示す見込みです。媒介契約に書く価額について意見を述べるときは、不動産会社に根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。見込みの幅が分かれば、不足額の幅も見積もれます。

住み替えローン：新居のローンに旧居の不足分を上乗せする

住み替えローンは、新居を買うときの住宅ローンに、旧居の売却で返しきれない分を上乗せして借りるしくみです。取扱いの有無や条件は金融機関ごとに違い、全ての借入先が扱っているわけではありません。

使うときの注意を整理します。

• 旧居の売却と新居の購入を並行して進める：旧居の抵当権を決済の日に外す必要があるため、売却の日程と新居の融資の実行日が噛み合わないと、手続きが進みません。
• 借入額が増える：新居の価格に不足分が加わるので、月々の返済額と総返済額が増えます。収入と他の借入れを含めた返済の負担を、先に計算します。
• 売却額が想定を下回ると不足額が増える：不足額が増えれば、審査が通らない場合があります。売却額に余裕を見て置いた計算で相談します。
• 借入先は2か所に相談する：旧居の借入先には完済の手続き、新居のローンの窓口には住み替えローンの条件を聞きます。

住み替えの進め方や、残債がある場合の審査の考え方は住み替えの住宅ローンで、売り先行と買い先行の違いは住み替えの進め方で続けて確かめられます。

売却損が出たときの税の特例

住み替えでオーバーローンの家を売って売却損が出たときは、新居を買う場合と買わない場合で別々の損益通算・繰越控除の特例があり、どちらも令和9年12月31日までの譲渡が対象です。要件の違いは住み替えの住宅ローンの表で比べられます。使えるかは個別の状況で変わるため、売買契約の前に税務署の相談窓口か税理士に確かめてください。

任意売却と、返済が苦しいときの順番

不足分が手持ち資金でも補えない、またはローンの返済が遅れている場合は、任意売却を検討することになります。住宅金融支援機構は、返済の継続が困難になったときの方法として任意売却を案内しており、通常の不動産取引として売るため、一般に競売より高値での売却が期待できるとしています。一方で、機構が確認していない価格で売り出すと抵当権の抹消に応じてもらえないことがあるなど、借入先の関与が欠かせません。流れと注意点は任意売却とは？競売との違い・流れ・相談する前に知ることに、デメリットは任意売却のデメリットにまとめています。

返済が苦しいと感じたときは、次の順で動くと整理しやすくなります。

1. 借入先に早めに連絡する：返済が滞る前に、返済条件の見直しの可否や、売却を考えていることを伝えます。
2. 公的な相談窓口を使う：返済や借金全体の整理が必要なときは、法テラスなど法制度の案内窓口の番号と受付時間を相続手続きの無料相談窓口一覧で確かめてください。
3. 売却の準備と並行して、業者を選ぶ：任意売却の業者は本人が選ぶことになっています。免許番号の確認などの基本は、不動産会社を選ぶ際と同じです。

離婚でオーバーローンの家をどうするか迷っている場合は、共有名義や連帯債務の事情が加わるため、離婚で家がオーバーローンのときで考え方を確かめられます。

売る前に、次の3つを紙に書き出す

最後に、ここまでの内容を判断材料にまとめます。売る前に、次の3つを紙に書き出してください。

• 不足額の幅：売却見込額を3通り（高め・中間・低め）に置いたときの不足額
• 用意できる金額：手持ち資金で出せる額と、生活に残したい額
• 次の住まい：買うのか、借りるのか、実家などに移るのか

この3つが書ければ、手持ち資金で埋めるのか、住み替えローンを相談するのか、任意売却に進むのかが見えてきます。そのうえで、借入先、不動産会社、必要なら税務署の窓口へ相談に進んでください。次に読む記事は、返済が苦しい場合の任意売却とは？です。