小規模宅地等の特例が使えない場合：よくある7つの落とし穴

小規模宅地等の特例が使えない場合の典型は、①期限までに遺産分割がまとまらない、②同居の親族が申告期限前に売った・引っ越した、③親の入所後に実家を貸した、④家なき子の要件を一つ外れている、⑤生前贈与で受け取った土地、⑥3年以内に始めた貸付け、⑦申告しなかった・書類が足りない、の7つです。どれも「土地の評価額が最大80%下がる」前提で計算していたのに、後から外れて税額が大きく変わる原因になります。国税庁も「相続税の申告のためのチェックシート」で、特例に必要な書類の確認を求めています。

落とし穴1・2：分割がまとまらない、売却や転居が早すぎる

1. 申告期限までに遺産分割がまとまっていない。 特例は、原則として申告期限までに分割された土地が対象です（租税特別措置法69条の4第4項）。未分割なら、いったん特例なしで申告・納税し、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えておきます。3年以内に分割すれば、分割を知った日の翌日から4か月以内の更正の請求で特例を受けられます。見込書を添えていないと、後で分割できても更正の請求で特例を受けられないことがあります。また、相続人が2人以上いれば、どの土地に特例を使うかの選択に全員の同意が要ります。

相続人に認知症の人がいて話し合いができない場合も、分割は止まります。手続きが止まる場面と進め方は相続人に認知症の人がいる相続手続き、申告の扱いは相続人が認知症の場合の相続税の申告で扱います。

2. 同居の親族・家なき子が、申告期限前に売った・引っ越した。 同居の親族は「亡くなる直前から申告期限まで住み続け、持ち続ける」、家なき子は「申告期限まで持ち続ける」ことが要件です。10か月の間に売ると外れます。配偶者が取得した場合はこの要件がありません。

転勤については国税庁の質疑応答事例があります。同居していた相続人が申告期限前に転勤しても、配偶者と子がその家に住み続け、転勤が終われば戻ってくる家といえるなら、要件を満たすとされています。逆に、家族も申告期限前に引っ越すと外れます。

落とし穴3・4：実家を貸した、家なき子の要件外れ

3. 親の老人ホーム入所後に、実家を貸した・事業に使った。 入所前の自宅を居住用として扱えるのは、入所後に事業に使ったり、生計を一にしていた親族以外の人が新たに住んだりしていない場合だけです。亡くなる直前に要介護・要支援認定などを受けていなかった場合も対象外です。詳しくは親が老人ホームにいた場合の小規模宅地等の特例へ。

4. 家なき子の要件を一つでも外れている。 よくあるのは次の場面です。

• 亡くなった父に配偶者（母）がいる
• 兄が父と同居していた（兄が相続放棄をしても、いたものとして数える）
• 3年以内に、配偶者の親など三親等内の親族が持つ家に住んでいた
• 今住む家を、過去に自分が所有していた

6つの要件の全体は家なき子特例の要件で一つずつ確かめられます。

落とし穴5〜7：贈与の土地、3年以内の貸付、申告しなかった

5. 生前贈与で受け取った土地。 特例の対象は、相続や遺贈で取得した土地に限られます。相続時精算課税で贈与を受けた土地は対象外です。国税庁の質疑応答事例は、亡くなった年に贈与を受けて相続税の課税価格に加算される土地（暦年課税）も、相続や遺贈で取得したものではないので対象にならないとしています。

6. 相続開始前3年以内に始めた貸付け・事業。 3年以内に新たに貸付事業に使った土地は、貸付事業用宅地等から除かれます。ただし、亡くなる日まで3年を超えて事業として貸付けを続けていた人の土地は除かれません。特定事業用宅地等にも、3年以内に事業に使い始めた土地を除く決まり（一定の規模以上の事業を除く）があります。

7. 申告しなかった、特例の記載や書類がない。 特例は、申告書に適用する旨を書き、計算明細書などを添えることが条件です。税額がゼロになる場合も申告が要ります。期限後申告書や修正申告書でも特例を書くことはでき（69条の4第7項）、記載や添付がなかったことにやむを得ない事情があると税務署長が認め、書類を出したときは適用できる決まりもあります（同第8項）。ただ、期限に遅れると無申告加算税や延滞税がかかります。詳しくは相続税の申告をしないとどうなるかへ。

申告前のチェック表

申告書を作る前に、次の表で一つずつ確かめます。国税庁「相続税の申告のためのチェックシート」が挙げる添付書類も入れました。

確かめること	はい／いいえ	根拠の書類
特例を使う土地は相続・遺贈で取得したか（贈与ではないか）		遺言書の写し・遺産分割協議書の写し
申告期限までに分割したか（まだなら分割見込書を添えるか）		分割協議書・相続人全員の印鑑証明書
どの土地に使うか、取得した全員が同意したか		計算明細書（第11・11の2表の付表1）
同居の親族は申告期限まで住み、持ち続けるか		自分が住んでいることを明らかにする書類（配偶者・マイナンバーのある人は不要）
家なき子の6要件をすべて満たすか		3年以内の住所を明らかにする書類など
老人ホームの場合、亡くなる直前に認定があり、入所後に貸していないか		戸籍の附票の写し、介護保険の被保険者証の写し、入所契約書の写し
貸付地は3年を超えて貸付事業を続けていたか		賃貸借契約書
限度面積（330㎡・400㎡・200㎡）の計算は合っているか		計算明細書

「いいえ」が一つでもあれば、その土地は特例が使えないか、追加の手続きが要る可能性があります。区分ごとの面積と減額割合は小規模宅地等の特例をわかりやすく、分割が間に合わないときの申告は遺産分割がまとまらない時の相続税の申告で扱います。

外れそうなときに、誰に何を相談するか

特例が使えるかの個別の判定、どの土地に使うと有利かの選択、申告書の作成は税理士の業務です（税理士法52条）。相談の前に、上のチェック表で「いいえ」や「分からない」になった行と、その根拠の書類をそろえておくと、判定が早く進みます。

相談前のメモの例：「父の自宅の土地（約200㎡）を長男が相続予定。長男は父と同居。申告期限は○年○月○日。期限前に転勤の可能性あり。分割協議はまだ。」

紹介サービスを使う場合、判定と申告は紹介先の税理士が担当します。紹介先が登録税理士かは税理士紹介サービスを使う前に確かめる4つの点で確かめ、見積書では特例の判定と申告書作成の費用を確かめておくと安心です。

「小規模宅地等の特例 使えない場合」の話が相続税の手続き全体のどこに当たるかは、相続税とは？かかる人の目安・計算の流れ・申告期限10か月の全体像で確かめられます。次に読むならマンションでも小規模宅地等の特例は使える？敷地権の面積の考え方です。