小規模宅地等の特例をわかりやすく：自宅の土地の評価が80%減る要件

小規模宅地等の特例は、亡くなった人（またはその人と生計を一にしていた親族）が自宅や事業に使っていた土地の相続税評価額を、一定の面積まで50%または80%減らす制度です。自宅の土地なら330㎡まで80%減になります。ただし、その土地を誰が取得するかで要件が変わり、相続税の申告をすること、原則として申告期限までに遺産分割が済んでいることが条件です。評価額が8割下がると、相続税がかかるかどうかの判定まで変わることがあります。

小規模宅地等の特例とは：4つの区分と減る割合

国税庁 No.4124 と「相続税の申告のしかた」によると、土地の使われ方で4つに分かれます。

区分をまたいで使うときは面積の上限があります。貸付事業用がなければ、自宅330㎡と事業用400㎡を合わせて最大730㎡まで使えます。貸付事業用を含めるときは「事業用の面積×200/400＋自宅の面積×200/330＋貸付用の面積」が200㎡以下に収まる範囲です。たとえば自宅に165㎡使うと、165×200/330＝100㎡分を使ったことになり、貸付用に残るのは100㎡です（筆者の計算）。

「宅地等」には建物や構築物の敷地が入り、農地や採草放牧地、販売用の土地は入りません。

自宅の土地は、取得する人で要件が変わる

いちばん使われる特定居住用宅地等は、亡くなった人の自宅の土地を誰が取得するかで要件が違います。

取得する人	要件
配偶者	取得する人の要件なし（売っても、住まなくても対象）
同居していた親族	亡くなる直前から申告期限まで住み続け、申告期限まで土地を持ち続ける
別居の親族（家なき子）	配偶者も同居の相続人もいない、3年以内に自分や親族の持ち家に住んでいない等、6つの要件をすべて満たす
亡くなった人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地	その土地を取得した生計一の親族が、相続開始前から申告期限まで住み続け、土地を持ち続ける（取得者が配偶者なら要件なし）

同居の親族と家なき子は、申告期限（亡くなった日の翌日から10か月）までに土地を売ると対象外になります。同居していない子が対象になる要件は家なき子特例の要件で一つずつ確かめられます。

親が老人ホームに入っていて自宅が空き家だった場合も、要介護認定を受けていたなどの要件を満たせば、入所前の自宅を「住んでいた家」として扱えます。こちらは親が老人ホームにいた場合の小規模宅地等の特例で扱います。一方、入院中に亡くなった場合は、国税庁の質疑応答事例で、退院後に住める状況なら入院前の自宅を居住用と扱うとされています。

計算例：80%減で相続税の判定が変わる（筆者の計算）

数字を入れて、仕組みを見てみます。土地の評価額は路線価×面積で、補正はないものとした仮の数字です。

1. 自宅の土地300㎡・評価額6,000万円を配偶者が取得。 330㎡以内なので全部が80%減。減額は 6,000万円×80%＝4,800万円、課税価格に入るのは1,200万円。
2. 自宅の土地400㎡・評価額8,000万円の場合。 対象は330㎡まで。減額は 8,000万円×330/400×80%＝5,280万円、課税価格に入るのは2,720万円。
3. 基礎控除との比較。 遺産が土地6,000万円（300㎡）と預金3,000万円、相続人が妻と子2人なら、基礎控除は4,800万円。特例なしでは9,000万円で超えますが、特例後は1,200万円＋3,000万円＝4,200万円で基礎控除以下になります。

3の場合、税額は出ませんが、特例を使うための申告は必要です。申告しなければ9,000万円で計算されることになります。相続税がかかるかの見積もり方は不動産がある家の相続税を評価額で見積もる方法、土地の評価額の出し方は路線価図の読み方と計算の手順で扱います。マンションは敷地権の面積で判定するので、効果の出方が違います。詳しくはマンションでも小規模宅地等の特例は使えるかへ。

特例を使う手続き：申告と遺産分割が条件

国税庁の案内では、次の手続きが要ります。

• 相続税の申告書に特例を使う旨などを書き、小規模宅地等の計算明細書（第11・11の2表の付表1）、遺言書の写しか遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書などを添える。
• 対象になりうる土地を取得した人が2人以上いるときは、どの土地に特例を使うかの選択に全員が同意している。
• 原則として申告期限までに分割されている。未分割なら、いったん特例なしで申告し、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えておく。3年以内に分割すれば、分割を知った日の翌日から4か月以内の更正の請求で特例を受けられる。
• 家なき子が使う場合は3年以内の住所が分かる書類など、老人ホームの場合は戸籍の附票の写しや介護保険の被保険者証の写しなどを追加する（国税庁「相続税の申告のためのチェックシート」）。

なお、相続時精算課税で生前に贈与を受けた土地は、この特例の対象外です。分割が期限に間に合わないときの申告は遺産分割がまとまらない時の相続税の申告に手順をまとめています。

使えない場面を先に知っておく

特例は要件が細かく、次のような場面でよく外れます。

• 同居していた子が、申告期限前に自宅を売った・引っ越した
• 親が老人ホームに入った後、空いた自宅を人に貸した
• 相続開始前3年以内に新しく始めた貸付けの土地（一定の場合を除く）
• 分割がまとまらず、見込書も出さないまま3年が過ぎた

7つの典型と確かめ方は小規模宅地等の特例が使えない場合の落とし穴にチェック表で整理しています。自分の家の土地が対象になるか、どの土地に使うのが有利かの判断は、税理士に相談する部分です（税理士法52条）。

紹介サービスを使う場合、判定や申告をするのは紹介を受けた税理士です。紹介先が登録税理士かは税理士紹介サービスを使う前に確かめる4つの点で確かめ、見積書では「特例の判定と申告書作成がいくらか」を確かめます。税理士の比べ方は相続に強い税理士の選び方へ。

「小規模宅地等の特例」の話が相続税の手続き全体のどこに当たるかは、相続税とは？かかる人の目安・計算の流れ・申告期限10か月の全体像で確かめられます。