空き家の3000万円控除は延長される？改正の経緯と最新の確かめ方

空き家の3000万円控除（正式には、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除）の期限は、2026年10月24日時点で2027年（令和9年）12月31日までです。延長されるかどうかは、まだ決まっていません。決まるのは、2026年12月ごろに公表される税制改正大綱と、その後の国会での法律の成立です。それまでは、延長を前提にせず、2027年12月31日までに売る計画で動くのが安全です。この記事では、これまでの延長と要件の変化、2027年末から逆算した動き方、延長の有無の確かめ方をまとめます。

結論：延長は未定。2027年12月31日までに売る前提で動く

国税庁のNo.3306は、この特例を「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って」要件を満たす場合に使えると案内しています。国土交通省のページも、適用期間を2027年12月31日までとしています。

筆者が財務省の令和8年度税制改正の大綱のうち、資産課税のページと、特別措置の見直しのページを開いて確かめた範囲では、この期限を変える記載は見つかりませんでした。過去の延長がどの時期に決まったかは、次の節で示します。

つまり、現在わかっているのは「2027年末まで」という事実だけです。延長の見込みで売る時期をずらすと、延長されなかった場合に、控除が使えなくなります。使えなくなると、譲渡益に対する税金が大きく変わることがあります（筆者の仮の計算例では、次の記事で約562万円の差が出ます）。比べ方は取得費加算と空き家特例は併用できない：どちらを選ぶかの比べ方で示します。

これまでの延長と要件の変化

国税庁と国土交通省のページで確かめた経緯を、年の順に並べます。

2023年12月31日までとされていた期限は、2023年度の改正で2027年12月31日まで延ばされました。過去に延長されたからといって、今回も延長されるとは限りません。

要件の中身は変わってきました。老人ホームの要件と、売った後の耐震・取壊しの要件が加わった一方で、相続人が3人以上のときの上限が下がっています。それぞれの要件は、相続した空き家の3000万円控除：特別控除の要件と2027年末の期限と、老人ホームに入っていた親の家と空き家の3000万円控除の要件で確かめられます。

2027年末から逆算する：期限は3つある

空き家の3000万円控除には、売る期限が複数あります。いちばん早く来るものが、あなたの実質的な期限です。

相続開始の日ごとに、どちらが先に来るかを、筆者の例で示します。

• 2024年5月10日に相続が開始した場合：3年を経過する日は2027年5月10日で、その年の12月31日が2027年12月31日。制度の期限と同じ日です。
• 2025年5月10日に相続が開始した場合：3年を経過する日は2028年5月10日で、その年の12月31日は2028年12月31日。ただし制度の期限が2027年12月31日なので、先に来るのは制度の期限です。

売った日は、原則として物件を引き渡した日で、売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます（国税庁のNo.3102）。年末に近い引渡しは、日付の数え方と、年をまたぐ場合の申告の年を、先に確かめてください。

逆算の流れは、次のとおりです。

1. 2027年12月31日から逆算して、引渡し日の目標を決める。
2. 売買契約から引渡しまでの期間を見て、契約の目標日を決める。
3. 売り出しから契約までの期間を見て、媒介契約を結ぶ時期を決める（専任媒介の期間は3か月以内）。
4. 査定を取って売り出し価格を決める。
5. 市区町村への確認書の申請を、確定申告までに間に合うように済ませる。世田谷区の案内では、交付に2週間程度かかります。確認書の手順は空き家の3000万円控除の確認書：市区町村への申請と必要書類にあります。

売り出してから買主が見つかるまでの期間は、物件の状態や立地で大きく違います。2027年末に近づくほど、余裕がなくなります。売るかどうかを決めている場合は、2026年から2027年の前半に、査定を取って売り出し時期を決めておくと、日程を組みやすくなります。

時期の目安	やること
今（2026年秋〜）	要件の確認（昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でない、など）、査定の依頼
2027年前半	媒介契約、売り出し、必要なら耐震基準の確認や取壊しの方針決め
2027年中ごろまで	確認書の申請の準備、売買契約の日程の調整
2027年12月31日まで	引渡しまで終える
2028年2月16日〜3月15日	2027年に売った分の確定申告（確認書などを添付。申告期間は国税庁の案内で毎年確かめる）

延長されるかを確かめる手順

延長の有無は、噂や民間の解説ではなく、次の順で確かめます。

1. 2026年12月ごろ：令和9年度の税制改正大綱が公表される。財務省のサイトの「税制改正」のページに載る。大綱のうち、資産課税と、居住用財産・空き家に関する項目を探す。
2. 2027年3月ごろ：大綱を反映した法律が成立する（毎年、大綱の内容は春までに法律になる）。成立するまでは、大綱の内容は確定ではない。
3. 成立後：国税庁のNo.3306の適用期間と、国土交通省のページが書き換えられる。「令和○年4月1日現在法令等」の表示で、いつの時点の情報かも見る。

大綱に「延長」と書かれても、国会で成立するまでは決まりではない点にも注意してください。大綱で見るべき言葉は、「被相続人の居住用財産」「空き家」「譲渡所得の特別控除」「令和9年12月31日」などです。

延長を待たずに、売るかどうかの判断材料を集める

期限が近づいているなら、売る決断を急がなくても、材料集めだけは早く始められます。特に、相続した空き家は、売る値段の見通しがつかないと、税金の比較もできません。

• 売れる値段の目安は、複数の会社の査定で比べる。査定額は売れる値段ではなく、売り出し価格を決める材料にすぎない。
• 売り方は、そのまま売る、取り壊して更地で売る、買取で売るなどがある。売り方で、耐震基準や取壊しの要件の使い方が変わる。
• 共有名義のときは、相続人の数で控除の上限が変わる。

査定の使い方は不動産一括査定とは：しくみ・使い方・申し込む前に確かめることに書いています。空き家を売る流れは空き家の売却の流れ：古家付き・更地・買取の選び方と注意点が詳しく、共有名義の控除額は空き家の3000万円控除を共有名義で使う：相続人ごとの控除額で確かめられます。相続後の期限の全体は、相続不動産の売却期限：3年以内に売ると使える税の特例の早見表に早見表があります。

期限が過ぎてしまったときの次の手

2027年12月31日までに売れなかった場合、延長されなければ、空き家の3000万円控除は使えません。その場合に検討できる制度は、状況で変わります。

• 相続税を払っていて、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る場合は、取得費加算の特例。
• 住んでいた家（相続人が住んでいた家）なら、自宅の3,000万円特別控除や買換え特例。譲渡所得税の買換え特例は、譲渡所得税の買い替え特例：課税の繰り延べと3,000万円控除の選択で確かめられます。
• 手放すこと自体が目的なら、相続した土地を国に引き渡す制度などもありますが、建物がある土地は対象外です。

どの制度でも、個別の税額の判断は、税務署か税理士の仕事です。この記事の内容は、制度の経緯と確かめ方を示すものです。