親が亡くなった後の実家をどうする？家族で決める5つの論点

親が亡くなった後の実家をどうするかは、①誰の名義にするか ②誰か住むか ③維持費を誰が持つか ④売るならいつか ⑤気持ちと物の整理の5つの論点を、この順に家族で決めると進みます。売るか残すかを最初に決めようとすると、気持ちの差がそのままぶつかりやすくなります。先に名義と維持費のように「数字と分担」で決められることを片付け、売る時期は税の特例の期限から逆算するのが、話し合いをこじらせにくい順番です。

実家をどうするか、家族で決める5つの論点

5つの論点と、決めないまま置いたときに起きることを並べます。家族会議の議題はこの表の順番で作ると漏れません。

5つの道（売る・貸す・管理・解体・国庫帰属）の比較そのものは相続した空き家はどうするか：売る・貸す・管理・手放すの判断と手順にまとめています。この記事は、その手前の「家族でどう決めるか」に絞ります。

論点1：誰が継ぐか（単独・共有・売って分ける）

実家の分け方は、大きく4つです。遺産分割は相続人全員の協議で、いつでも決められます（民法907条）。

共有は一見公平ですが、後の手間が一番大きくなりがちです。民法は、共有物に変更（形や効用の著しい変更）を加えるには他の共有者全員の同意が要るとし（251条1項）、管理に関することは持分の価格の過半数で決めるとしています（252条1項）。相続人が亡くなってさらに相続が起きると、共有者が増えて合意はもっと難しくなります。共有を選ぶなら「何年後に売るか」「費用の分け方」を書面にしておきます。共有者が売却に反対したときの進め方は共有名義の売却に反対されたら：話し合い・持分売却・共有物分割請求にあります。

代償分割の考え方は代償分割とは：家を一人が継いで他の兄弟にお金を払う方法にあります。誰が継ぐかにかかわらず、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務がある点（不動産登記法76条の2）も、家族で共有しておいてください。

論点2・3：住む人と、維持費の分担

住む人がいるかで、その後の道はほとんど決まります。亡くなった親の配偶者（もう一人の親）が住み続けたい場合は、その配偶者が家を相続するほか、所有権は子が取得し、配偶者は無償で住み続ける権利を持つ「配偶者居住権」という分け方もあります（民法1028条）。子どもの誰かが住む予定なら、その人が継いで、他の相続人とは代償金などで取り分を調整する方法が考えられます。

誰も住まない場合は、維持費を誰が払うかを先に決めます。空き家でも、固定資産税、電気・水道の基本料金、火災保険、庭木の手入れや小さな修繕の費用は毎年かかります。固定資産税の住宅用地の特例は1月1日時点の状況で判定されるため、解体するか迷っている家では、年末に向けて判断の時期も話題にしておきます。

分担の決め方には、たとえば次の3つの形があります。

• 相続分の割合で毎年精算する（領収書を1人が集めて年1回まとめる）
• 管理する人が払い、売却したときに代金から先に精算する
• 家を継ぐ人が全部払う代わりに、取り分を多めにする

どれを選んでも、立て替えた金額の記録を残すことが一番大事です。兄弟への連絡は、例えば次のように数字と期限を入れて送ると、感情の行き違いが起きにくくなります。

文例：「実家の今年の固定資産税が○円、保険と電気・水道の基本料金が合わせて○円でした。領収書の写しを送ります。前に決めたとおり相続分で分けると、一人○円になります。○月末までに振り込んでもらえると助かります。」

論点4：売る時期は特例の期限から逆算する

売る可能性があるなら、時期は税の特例から逆算します。相続した家を売って利益が出ると所得税・住民税がかかりますが、亡くなった親が一人で住んでいた古い一戸建てなどで要件を満たすと、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除）。売る期限は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までで、制度は2027年12月31日までの売却が対象です。家と土地を取得した相続人が3人以上いると、1人あたりの上限は2,000万円になります。

※3行目は、本来の期限が2028年12月31日になりますが、制度の期限2027年12月31日が先に来ます。制度の期限が延長されるかは、毎年12月ごろの税制改正大綱で確かめてください。また、この特例は相続の時から売る時まで、家を貸したり誰かが住んだりしていないことが要件の一つです。「とりあえず親族に住んでもらう」「貸してみる」を選ぶと特例が使えなくなるので、論点2と4は一緒に決めます。相続税を払った人には、相続開始から相続税の申告期限の翌日以後3年までに売ると使える取得費加算の特例もあり、空き家の特例とはどちらか一方を選びます。

売るかどうかを決めるために、まず相場の目安を知りたいときは、複数の不動産会社に査定を頼む方法があります。査定額は各社の見立てで、その額で売れるとは限りません。査定の根拠を聞いて比べ、売るかどうかは査定の後で家族で決めれば足ります。申し込むと複数の会社から連絡が来ることがあるので、家族の連絡役を一人決めておくと混乱しません。

論点5：気持ちの整理と、家族会議の進め方

実家は思い出の場所で、売る・残すの意見は理屈だけでは決まりません。気持ちの差を責め合わないために、会議を2回に分けるのが一つのやり方です。1回目は事実の共有だけ、2回目で方針を決めます。

• 1回目（事実の共有）：相続人の顔ぶれ、家の名義と登記の状況、固定資産税の額、建てた年、それぞれの住む・使う予定
• 1回目の宿題：固定資産税の納税通知書の写し、登記事項証明書、査定を取るかどうか
• 2回目（方針）：名義・住む人・維持費の分担・売る時期・片付けの担当と期限
• 決まったこと：日付と参加者を書いたメモを全員に送る

それでも決まらないときは、全部を一度に決めようとせず、「名義と管理の担当だけ先に決める」という部分合意が役に立ちます。遺産分割に期限はありませんが、相続開始から10年を過ぎると、生前贈与を受けた分（特別受益）や介護などの貢献（寄与分）を原則として主張できなくなります（民法904条の3）。話し合いそのものがこじれているときは、相続で兄弟がもめるとき：こじれる原因と第三者を入れる順番を先に読んでください。

物の整理は、売る・残すを決める前から少しずつ始めてかまいません。写真や手紙など残したい物を家族で選ぶ時間を取ると、売ると決めたときの気持ちの負担も軽くなります。実家を手放すことへの迷いが大きいときは実家の売却が寂しい・後悔しそうなときの気持ちと手続きの折り合いで、決めないまま置いた場合のリスクは空き家を放置するとどうなる？毎年のお金と、段階ごとの責任で確かめられます。