相続した実家が事故物件になったら：告知の決まりと売り方の選択肢

親が自宅で亡くなったからといって、その家がすべて「事故物件」として扱われるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、老衰や病気による自然死、転倒や誤嚥などの日常生活の中での不慮の死で、特殊清掃などが行われなかった場合は、原則として不動産会社（宅建業者）が買主に告げなくてもよいと整理されています。一方、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合や、自然死以外の死の場合は、売るときに告げる前提で考えます。どちらであっても、売主としては知っている事実を仲介会社に正確に伝えることが出発点です。

慌ただしい時期なので、売るかどうかの判断は後からでかまいません。この記事は、落ち着いて読める順番で、告知の決まり、清掃と相続の手続き、売り方の選択肢を整理します。気持ちのつらさが強いときは、遺品整理がつらい・うつのような気分が続く時に相談先をまとめています。

相続した実家が事故物件になるかどうか：告知の決まり

「事故物件」は法律用語ではありません。売買のときに問題になるのは、人の死があった事実を買主に告げるかどうかです。国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、居住用の不動産について、宅建業者が告げるべき範囲を整理しました。

亡くなった状況	売買	賃貸
自然死、日常生活の中での不慮の死（転倒・誤嚥など）で、特殊清掃などがなかった	原則として告げなくてよい	原則として告げなくてよい
上の死で特殊清掃などが行われた、または自然死・不慮の死以外の死	告げる（期間の区切りは示されていない）	発生からおおむね3年を過ぎれば原則として告げなくてよい
隣の住戸や、普段使わない共用部分で起きた死	原則として告げなくてよい	原則として告げなくてよい
買主・借主から聞かれた、社会的な影響が大きいなど特段の事情がある	経過期間や死因にかかわらず告げる	同左
（事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案は、上の「告げなくてよい」の扱いから外れることがある）

告げる場合に伝える内容は、亡くなった時期（特殊清掃などをしたときは発覚した時期）、場所、死因（不明ならその旨）、特殊清掃などをしたかどうかです。亡くなった人や遺族の名誉と生活の平穏に配慮し、氏名・年齢・家族構成・具体的な死の様子などは告げる必要がないとされています。買主に告げるときは、後日のトラブルを防ぐため、書面で渡すことが望ましいとされています。

注意したいのは、このガイドラインが宅建業者の義務を整理したものだという点です。売主個人が買主に対して負う責任（契約不適合責任）の範囲を直接決めるものではありません。売主が知りながら告げなかった事実は、契約で責任を負わない特約をしていても責任を免れないと民法572条は定めています。告知書（物件状況報告書など）には、知っていることを正直に書き、分からないことは分からないと書いておきます。売主の責任の考え方は売主の契約不適合責任：相続した古い家を売る時の免責の考え方で説明しています。

売る前にすること：清掃・遺品整理・相続の手続きの順番

売るかどうかを決める前に、家の状態を整え、相続の手続きを進めます。順番を間違えると、後で選べる道が狭まることがあります。

1. 相続放棄を考えるなら、家財に手をつける前に決める：親に借金があるかもしれないときは、相続放棄も選択肢です。ただし、相続財産を処分すると単純承認したものとみなされることがあります（民法921条1号）。家財の処分や家の売却の前に、相続放棄とは？期限3か月の手続き・費用・してはいけないことの全体で確かめてください。
2. 特殊清掃が必要かを見極める：発見が遅れた場合は、においや汚れの除去に専門の清掃が必要になることがあります。業者の選び方と見積もりの取り方は特殊清掃の費用と業者の選び方：孤独死の後に家族がやることにまとめています。特殊清掃をしたかどうかは、告知の要否にかかわるので、作業の内容と日付の記録を残しておきます。
3. 遺品整理を進める：家財を運び出すときは、市町村の一般廃棄物収集運搬業の許可（または市町村の委託）があるかを確かめます。くわしくは遺品整理業者の選び方：許可・見積もり・立ち会いで確かめる7点を参照してください。
4. 相続登記をする：売買の契約と登記は、登記上の所有者が売主になって進めます。期限は相続登記の義務化で確かめます。

清掃や遺品整理の記録（業者の作業報告書、写真、日付）は、仲介会社に事情を伝えるときの材料になります。

事故物件の売却の選択肢と、それぞれで決めること

告知が必要な家も、売る方法はあります。主な選択肢は3つです。

国土交通省のガイドラインは、人の死が生じた建物が取り壊された後の土地取引の扱いを対象にしていません。解体すれば告知の問題が消えると決めつけず、買主から聞かれたら知っている事実を答える前提で、仲介会社に相談してください。解体の判断は空き家の解体：費用の目安・解体前後の固定資産税・売るなら先か後か、空き家の売り方全体は空き家の売却の流れ：古家付き・更地・買取の選び方と注意点にあります。

仲介会社に相談するときは、次のように伝えると話が早く進みます。

仲介会社への伝え方の例：「父がこの家で亡くなり、発見までに日数がかかったため、○月に特殊清掃をしました。作業報告書があります。告知が必要になると考えていますので、告知の書き方と、それをふまえた価格の考え方を教えてください。」

買取業者を選ぶときに確かめること

事故物件を扱う買取業者に査定を頼む方法もあります。複数の業者に聞き、仲介で売った場合の査定額とも並べて比べてください。査定額は売れる値段そのものではありません。仲介（媒介契約）の査定では、宅建業者は価額について意見を述べるときに根拠を明らかにしなければなりません（宅建業法34条の2第2項）。買取の提示額も、差し引かれる項目と理由を業者に説明してもらってください。

• 免許：国土交通省の宅地建物取引業者等企業情報検索システムで、免許番号と業者名が一致するかを確かめます。
• 契約後の責任：契約不適合責任を免除する特約があるか、残置物や清掃をどちらが負担するか。
• クーリング・オフはない：家を業者に売った売主には、宅建業法のクーリング・オフ（37条の2は業者が売主となる取引の買主のための制度）が使えません。急がされても、条件に納得してから契約します。

強引な勧誘や、断っても続く営業に困ったときの対処は自宅の買取・リースバックの強引な勧誘：断り方と相談先にまとめています。相続人どうしで売るかどうかの意見が分かれる場合は、親が亡くなった後の実家をどうする？家族で決める5つの論点から整理してみてください。